陈周锡

　　在上海普陀区真如城市副中心，李嘉诚的项目A3－A6地块上，施工设备已经进入场内，一位建筑工人说，3月初他们就已经开始打桩了。

　　与李嘉诚的低调开工不同，地方政府“高调”宣布，李嘉诚这一在国内最大的商业项目，将于3月，最晚4月破土动工。希望长江实业快点动工，后续有开发商跟进。

　　一位资深项目运作人士认为，在去年“长和系”旗下6大上市公司利润大幅缩水的背景下，李嘉诚还是聚资“逆市”启动真如地块，更多迎合地方经济增长的迫切需要。

　　“地方希望快点动工”

　　2006年12月，李嘉诚的长江实业以底价22亿元轻松竞得真如副中心A3-A6地块，楼面价近3056元/平方米，总建筑面积近100万平方米，近八成被规划为商业、写字楼物业。

　　该地块也是上海市普陀区为长江实业“量身定做”的项目。在地块开标前，“李嘉诚将入主真如A3－A6地块”就已广为流传，且标书限定竞买人 “必须是世界500强或其子公司”的门槛，将外资大鳄邀入门内。

　　A3－A6地块是上海四大副城之一——真如城市副中心的核心地块，占整个副城总建筑面积的21％左右，被称为“上海西北部乃至浦西的地标”。

　　根据上海城市总体发展规划，未来的真如城市副中心将依托上海西站交通枢纽，积极发展产业、技术和现代物流服务，建设企业总部基地，形成面向长三角的开放型生产力服务中心。

　　然而，两年时间过去了，真如副中心的建设推进速度差强人意。尤其是龙头项目——李嘉诚的真如地块迟迟未动工，已触及“土地闲置2年将被收回使用权”规定底线。如今该项目启动在即，普遍被外界视为规避“违约责任”。

　　“事情并非这么简单。”一位上海国企背景的开发商认为，从前期运作看，该地块是真如板块的标杆项目，李嘉诚也是当地邀请来的开发商，一般不会因为项目开工延期致使土地被收回。况且为规避土地闲置被收回，开发商可用各种办法来应对。

　　甚至有些地方政府，为了让项目尽快动工，会给予开发商一定的捆绑优惠项目。

　　易居中国分析师薛建雄认为，地方政府希望长江实业快点动工，以此带动后续开发商跟进，所以高调宣布李嘉诚开工日期。

　　这么一块优质、大型商业地块，李嘉诚自然不会轻易放弃。薛建雄认为，虽然官方已宣布该项目启动时间，但并未宣布何时竣工。在以往大型商业项目中，开发商可根据市场变化、自身资金状况，随时调整项目建设节奏。

　　上海五合国际总经理邹毅说，在他经历的项目规划招投标中，与众多专家侧重规划不同，多数地方要员更关注项目的经济效应，这直接关系到地方财政收入以及官员政绩。

　　之前有关负责人预测，以每平方米售价2万元保守估计，李嘉诚该项目市场规模达到200亿元。

　　“逆市启动存有风险”

　　事实上，在启动真如地块之前1年时间，李嘉诚旗下公司就不断出售名下上海资产。

　　去年5月，李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆公告称，以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业。

　　一个月后,李嘉诚旗下公司和记黄埔，将位于古北的高档公寓御翠豪庭降价销售，价格比最高价下降了24％。

　　去年底，和记黄埔抛售9栋面积在500-1100平方米之间的御翠园商业别墅，实际使用面积价格为4万-5万元/平方米，远低于之前同类产品售价。此外，和记黄埔将加推30个共3000多平方米的沿花木路商铺以及8000平方米的会所。

　　今年年初，和记黄埔以“改租为售”的方式抛售长宁区的黄金城道商铺，36个铺位报价约在5.2万-12万元/平方米，远低于目前黄金城道一期非步行商业街的商铺12万-14万元/平方米的报价。

　　薛建雄认为，上述一系列的抛售动作，再结合去年旗下6家上市公司利润缩水，李嘉诚回笼资金、丢卒保车的战略意图非常明显。

　　邹毅说，在金融危机影响下，目前上海商业、写字楼物业市场并不乐观。再加上真如板块原是一个批发、物流仓储基地，层次较低，购买力较弱，周边配套设施也不完整。一旦周边基础设施不能及时跟上，李嘉诚该高端物业存在比较大的风险。

　　在邹毅看来，李嘉诚真如地块更适合建立区域商业项目。

　　上海中原研究咨询部徐珊珊认为，目前上海商业物业存量在四五千万平方米，供大于求。“但地段好、品质佳的市中心商业物业还比较少，存在比较大的发展空间。”

　　戴德梁行最新的研究报告认为，目前上海办公楼市场整体租金呈下降趋势，尤其是甲级办公楼。预计二至三年后写字楼租金回升时才会逐渐复苏。另外，受扩大内需刺激，地段佳、经营管理优质的商业物业仍然供不应求。

　　在银行信贷的助威下，众多企业跃跃欲试进军商业地产。

　　从未涉足上海房地产的SOHO中国董事长潘石屹也高调表示，今年公司计划收购北京和上海城市中心建成和在建的商业项目。究其原因，不外乎不少优质的商业地产价格已经下跌一半，越来越多的核心地段项目急于出售，这正是最好的收购时机。

　　来源：经济观察网

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