作者: 卢远香

　　尽管金融海啸余威未尽，但作为最大的发展中国家，中国似乎成了全球创投和私募股权投资更有吸引力的市场。

　　3月23日，天津市泰达国际控股（集团）有限公司（以下简称泰达国际）与作为世界上最大的独立资产管理公司之一的荷兰荷宝投资管理集团在天津共同组建了合资公司——泰达荷宝（天津）资产管理有限公司，合资公司主要从事投资管理财务顾问和国家法令允许范围内的股权投资，并拟于近期推出首只产品“泰达荷宝可持续发展私募股权基金（拟）”。

　　记者了解到，酝酿6年之久的房地产信托投资基金（REITs）也有望取得突破性进展。

　　同样是3月23日， “证监会将组织券商到北京开会，主题是探讨资产证券化的问题。”深圳一家券商理财发展部副总向《中国经营报》记者透露。

　　新基金天津造

　　天津市泰达国际控股（集团）有限公司副总经理于永洲告诉记者，泰达荷宝资产管理公司的首只基金产品是泰达荷宝可持续发展私募股权基金（拟），该基金将是我国第一只以可持续发展为投资主题的跨境运作的私募股权基金。原则上资产配置中50%投资于国内市场，50%投资于海外市场。

　　“尽管世界经济受到金融危机的严重影响，从近期看，针对当前经济形势，政府启动了4万亿元的经济刺激计划，能源、科技创新、基础设施等领域都是重点投资领域；从中长期看，我们仍然对中国经济充满了信心。”于永洲说，“其次，受危机影响，国内外资产的估值水平大幅下降，这为我们的投资提供了机遇，使得我们的投资更具安全性。再次，可持续发展符合国家战略和社会发展趋势，是下一轮经济发展的方向。”

　　荷宝全球业务拓展总监、董事会成员Frank Kusse先生表示，金融海啸中全球经济格局正在悄然发生变化，中国也面临史无前例的转型机遇。在转型的过程中，可持续性投资将引领潮流。将要设立的泰达荷宝合资公司将投资于受政策正面影响、未来5~10年可持续发展的领域，比如水资源净化、清洁能源等。

　　交易所调研REITs

　　记者获悉，3月18日，深交所组织国内大型券商资产管理部、固定收益部以及投资银行部人士进行了两个小时的座谈会，主题针对推出房地产信托投资基金这一新业务进行探讨。而在近期，上交所也召集券商开展了REITs（房地产信托投资基金）的座谈会。

　　陈晨是南方一家大型券商固定收益部的交易员。3月18日，她和公司资产管理部的同事一起参加了深交所组织的REITs调研会。

　　所谓REITs，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

　　REITs的具体操作模式为房地产企业将其旗下部分或全部商业物业资产(如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产)打包上市，向投资者发行信托单位或股票，并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利。

　　据了解，会谈主要围绕REITs以哪种方式交易会比较好、推出会面临哪些困难。“参会者都说看不清楚市场，不知道参与者的情况和市场规模等，心里没底。”陈晨告诉记者，券商认为房地产信托投资基金这一业务有市场，有很多优质的房地产项目可以做。但美国次贷危机的影响，让机构对与房地产有关的金融产品比较担忧。

　　事实上，房地产信托投资基金是美国、新加坡、中国香港等地都有的金融产品，并非是国内的创新，但这一业务的推进，却经历了颇多周折。

　　早在2004年，中国人民银行、银监会、证监会、原建设部、商务部等政府机构就开始积极研究筹划在国内推出REITs产品。当年，香港联交所决定，允许香港以外的投资者投资REITs产品。

　　2005年年底，先后成功的两个上市案例掀起了一场REITs热。首先是香港特区政府拥有的大型房地产基金领汇上市，成功融资近300亿元。2006年，越秀房地产投资信托基金在香港成功上市，这是内地第一只房地产投资信托基金。

　　在当时内地房地产市场遭遇宏观调控的背景下，越秀投资(5.39,-0.02,-0.37%)的上市让国内的地产商找到了新的变现出口，国内很多开发商都设想通过这个模式到香港上市，先后有万达、华银控股、华润、深国投等公司进行过此类操作，但最终都没有结果。

　　企业融资新渠道

　　2008年12月20日，国务院在促进房地产市场健康发展的十三条意见中明确提出，要求“开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道”。如今，这一创新业务也进入准备阶段。

　　“国九条和金融30条都明确指出要推行房地产信托投资基金，交易所会积极谨慎地推进这一业务。”深交所一位中层管理人士告诉记者，监管层希望能尽快推出这一新业务。这是因为一方面国内有很多优质的房地产项目，能盘活固定的不动产，解决房地产商的现金流问题；另一方面，这也能给国内的储蓄存款找到一个稳定的投资产品，增加投资收益。

　　该深交所人士表示，国内的金融创新总是慎之又慎，推行REITs还需要相关的立法配套，如发行条件、发行制度和交易制度等，目前还只是对机构和房地产商等进行调研。他预计要至少半年后才能推出REITs。

　　 “目前并不是国内推出REITs的好时机，我们也暂时没有计划推这项业务。”信诚证券有限公司投资银行业务主管司徒文辉曾负责2006年越秀房地产信托投资基金上市的业务。他认为，基础资产的质量即租金现金流优良程度是REITs成败的关键。而在经济周期下行阶段，这一因素充满不确定性，因为物业本身现金流下降，面临一定风险。另外，国家4万亿元拉动投资计划，预计需要一年多时间才能刺激经济复苏。因此，他认为2010年下半年才是较好的推出时机。

　　依司徒文辉的经验来看，筹备时间也需要一年左右。“国内的写字楼普遍有20亿~30亿元的价值，每年的净利润有2亿~3亿元，发行REITs能募资10亿元以上。”

　　 但作为REITs的参与群体，则还处于观望状态，并没有进入实施阶段。“我们还没有对REITs业务做具体的计划。”深圳一家券商资产管理部总经理表示。而万达地产的办公室发言人也告诉记者，REITs业务还停留在构想阶段，相关部门曾与他们一起调研，但并没有进入实操阶段。“房地产行业的短期融资券，银行方面没有放开；银行对房地产商的开发贷款也持谨慎态度；IPO暂停，房地产商通过上市融资的渠道也堵住了。”广东华商律师事务所合伙人何贤波表示，其所在的律师事务所接了四单房地产企业借壳上市的项目，但都还处于洽谈阶段。如今，非上市的房地产商更需要通过房地产信托计划来融资。

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