叶国靖

　　

　　上海商品住宅成交量的持续攀升对二手房市场正在形成正面刺激。尤其是部分开发商的涨价行为已迅速影响到部分二手房的房东，已经销声匿迹许久的“跳价”重新出现在上海部分区域。

　　21世纪不动产上海锐丰昌里路店经理谢厚文最近有点烦，他最近遇到的不少业主都有明显的返价举动，不仅遏止了成交速度，也直接影响到他个人的业绩表现。

　　据他介绍，前几天就有一位业主在交易谈判过程中将待售房源的报价连续提高了3次，整体涨幅达到总价款的6%。经过数次提价后，该房源的价位已高出市场价3%左右，原来的意向买家最终放弃该房。“最受客户欢迎的房源就是总价在60万~80万元之间的老公房，这是近几月的成交主力之一，但目前此类房源的可售量仅为2008年末的1/6左右，这给了房东提价的动力。”

　　普通住宅“跳价”明显

　　根据21世纪不动产上海区域市场中心于3月17日对旗下门店进行的成交情况调查，3月上半月，总价80万元以下的二手房源成交套数所占比重较2月下降了7.78%，较去年四季度至今的平均水平有8%左右的回落。

　　该公司分析师黄河滔认为，对总价要求更苛刻的置换型需求已逐渐成为近期的主要购买力。同时，经过前期热销之后，低总价房源的可售量下降，导致了部分业主心态重返强势，借机涨价情况有所蔓延。这种情况在虹口曲阳、闵行七宝、浦东上南等热点板块均时有出现。

　　中原地产对旗下150余家分行的最新调查结果亦显示，上海二手房市场进入3月以来，普陀、闵行、宝山、杨浦、闸北等中外环区域二手房成交量及带看量普遍有10%左右的下降，同时成交价格则有5%以内的上涨，出现了价升量跌现象。

　　上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏睿表示，上海二手房市场上的卖家心态已经发生逆转，议价空间的下降已成普遍现象，“提价”行为有所蔓延。一旦“跳价”幅度超过5%，成交速度就会明显放缓。

　　他同时提醒，市场仍处于回暖阶段，目前卖家心态不宜过于乐观，盲目调价不利于其房源销售。而买家对房价的认识应跟上市场变化，在充分对比之后，价格水平属于市场价范围内的房源就可出手。

　　豪宅价格“跳水”

　　与普通住宅频频“跳价”形成反差的是，豪宅市场正成为本轮房价调整的“重灾区”。

　　“3月份，翠湖天地3号楼成交了一套二手房源，面积是291.88平方米，实际成交价格大约为2330万元，折算下来，其成交单价大约为7.98万元/平方米。相比之下，该房源此前的挂牌价大约为10万元/平方米。换句话说，成交单价下降了2万元/平方米，跳水了二成。”中原地产高级物业顾问虞红华目睹了新天地板块这2年的价格起伏。

　　据他介绍，从2月份至今，翠湖天地累计成交了6套二手房源，价格下调的普遍幅度是5%~10%。抛盘的原因不外乎受金融危机影响，一些外籍高管雇用合约到期或被解除，促使其出售手中房源。目前，翠湖天地2期挂牌的房源大约为20套左右。虞红华表示，如果是2006年买进的房源，在目前这个时机抛售，其获利相对有限。

　　与此同时，新天地板块只要出现性价比较高的“笋盘”，一些买家就会迅速出手买进。虞红华称，在这里，二手豪宅房源的买卖成交就像“击鼓传花”游戏一样，总有人接手下一棒，关键是价格适中。

　　伴随价格跳水，租金亦遭遇缩水之劫。由于外籍租赁客户群的减少，新天地板块中高端租赁交易较往年同期明显降温，高标的房源租赁价格普遍下调30%左右。据了解，华府天地近期在中介门店出租一套300平方米左右的房源，月租金为4万元。相比去年高峰时期同类房源的租赁报价约8万元/月，租金遭遇“腰斩”。

　　日前，中原地产对高端楼盘集中的古北、新天地、联洋、陆家嘴等区域进行了调查，结果显示，2008年底到2009年初，二手房高端市场成交量较2008年8月、9月上扬了20%，其中近七成的物业是低于市场价20%出售。高端住房成交量迎来了短暂的“虚涨”行情。

　　据中原地产陆家嘴分行杜经理介绍，截至3月中旬，该分行带看量较2月中旬环比上扬近五成，成交量上扬近四成。3月14日、15日两天，带看量就达到25组，其中近八成带看集中在仁恒河滨花园3期。据了解，该盘3月受到周边一手房开盘促销影响，二手房东纷纷调整价格，从原先最贵的5万/平方米调整为目前的3.7万/平方米，下降幅度为20%~25%左右。由于关注此楼盘的客户多为本地客，对此盘价格较为熟悉，基于房东降价幅度较大，客户纷纷出手。

　　中原地产新古北分行经理赵君则表示，从3月开始，分行成交量较2月同期上扬三成，其中标底在500万左右的房源成成交主力。高端市场一直是一个慢热的市场，动辄五六百万的预算，使得买家出手都较为谨慎。随着楼市整体企稳，客户心理预期发生变化，区域房价调整一旦到位，成交量就会逐步释放。

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