晏琴

　　“两会”期间，关于房价过高的原因在政府与房地产商之间鲜有地达成了一个共识，即土地成本过高引起高房价。

　　全国工商联日前向“两会”递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。据介绍，全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%。调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。除土地成本支出外，目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本近3成。

　　报告认为，“土地财政”让政府成了最大的受益者，而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的，这使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。

　　“从经济学基本原理来说，土地是国有的，土地价格是由房价决定的，不是倒过来的。以前房价低的时候，谁买土地啊，土地那个时候很便宜，是后来房地产商自己把土地价格炒起来的。

　　现在房价跌了，房地产商就把责任赖到政府头上去了。”著名经济学家、房地产专家易宪容对《中国产经新闻》记者表示，开发商不能简单地把高房价的责任推给政府。但无须争辩的是，各方言辞都共同指向一个事实——“目前房价过高”。利润的分配只不过是地方政府与开发商之间的博弈结果。众所周知的是，老百姓最关心的不是谁是利润最大受益者，而是房价何时才能降下来。不管是政府所得的利润还是开发商所得利润，最终埋单者无疑都是购房者。用十一届全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印的说法即，“羊毛出在羊身上”。许家印认为，只有政府让利、国家让利、企业让利，才能从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者，有利于真正降低并稳定房价。

　　“高房价下，吃亏的只有老百姓。”易宪容表示。

　　一个开发商，拿到一块地，盖起房子，卖掉，赚进一笔利润，这是大家所理解的房地产盈利模式。而房地产开发商的利润构成，有学者认为实际应该包含两部分：一部分是从拿到地开始，土地增值而获取的利润；另一部分是开发团队从规划、设计、施工到销售所付出的服务而获取的回报。

　　但要了解开发商实际获得的利润，还需要了解高房价的构成。“目前商品住房的成本构成主要是这几块。第一是土地成本，这其中也包括拆迁补偿费用。第二块是商品房建设过程中的建造成本。第三大块是一些税、费，有的是法定的，有的是规范性文件规定的。还有一块是开发企业的融资成本。目前中国的开发企业开发资金大部分是通过商业银行贷款取得的，所以它要还利息，这是一个融资的成本。再有一块是开发企业的营销成本，他要雇一些人，还要做广告。剩下一部分是开发企业的利润。”住房和城乡建设部副部长齐骥如是说。

　　齐骥是在十一届全国人大二次会议新闻中心举行的“住房保障问题”专题会上，对房价构成进行了解析：制造成本以及税费在全国并没有太大的差异。其他的运营成本，如各个企业促销的程度和销售理念，就各有差异了。因此，各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。“因此目前商品房的开发成本中，土地成本占了很大一块。至于在某一个具体的城市土地成本占了多大的百分比，建造成本占了多大的百分比，没有具体的统计数据。”

　　十一届全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印曾宣称，“房地产开发商合理利润应为5%。”5%的利润意味着，仅比经济适用房3%的利润高出一点点。

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