万科利润缩水王石去年降薪逾400万元

http://www.sina.com.cn 2009年03月11日 02:25 金羊网-新快报

　　"珠三角楼市基本触底，进一步下调的空间几乎没有。华东地区的房价将继续调整，而北方部分城市，在2006、2007年尚未上涨起来就在2008年进入调整的，跟当地的住宅需求相比，房价进一步下调的空间也不大。"

　　"尽管万科在行业宏观趋势上做出了基本正确的判断，但在牛市的大环境中，过于舒适的环境使万科在经营细节上也暴露出诸多不足，一些专业能力表现甚至出现了下滑的迹象，这已经成为2009年万科面临的最大挑战之一。"

　　"一二月份只是一个‘窗口期’，并不能据此预测全年。今年楼市的走势，应主要视乎全球和国内的经济形势。 "——王石

　　■新快报记者黄颖

　　地产龙头万科昨日公布了2008年度报告——去年实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，净利润40.3亿元，同比下降16.7%。实现结算面积451.4万平方米，结算收入404.9亿元，同比分别上升14.6%和15.1%。年报显示，万科董事长王石去年年薪仅248.1万元，减薪440多万元。根据同日公布的董事会决议，公司2008年度利润分配方案为每10股派息0.5元。

　　昨日，万科A（000002）收于7.81元，跌1.01%。值得关注的是，在楼市寒冬之下，万科的市场占有率继续提升，占全国住宅市场的份额提高到2.34%。这与部分资金紧张的地产公司相比，手握近200亿元现金的万科，去年销售业绩和净利润双下降显然只是暂时的“假衰”。

　　全国市场占有率继续提升

　　去年，万科和众多地产上市公司一样，出现了销售业绩下降的情况。年报显示，万科去年全年销售面积557万平方米，销售金额487.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。对此万科解释：主要是因为公司早于其他地产商在2007年底开始降价卖楼，2007年销售业绩高，导致2008年销售业绩难以超越。

　　万科表示，2007年万科销售金额523.6亿元，比2006年增长了146.6%，远远超过市场年初的预期，甚至也超过了万科原定2006－2008三年快速增长计划设定的2008年销售目标。尤其在市场总体已经出现交易缩量的2007年第四季度，万科销售金额高达155.6亿元，这显然与万科率先调整定价策略存在一定关系。但这也使得万科在计算2008年销售同比增长率时，必须面对一个庞大的上年基数。

　　如果万科的调价策略推迟两个月实施，2007年的一些销售很可能推迟到2008年实现，这样万科2008年销售额将仍能体现增长。但对于企业而言时机是宝贵的，早一天做出正确的决定，可能远比一个平滑的年度增长曲线更为重要。

　　据了解，虽然万科销售业绩下降，但其市场占有率继续提升，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉等九个城市，万科的市场占有率排名首位。2008年全国商品住宅销售总额为20424.06亿元。按此口径计算，2008年公司在全国的市场占有率为2.34%，比2007年增加0.27个百分点。

　　计提13项目存货跌价准备

　　对于净利润的下降，万科方面表示，主要原因之一是公司对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，考虑到递延所得税因素后，这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元，对归属于母公司所有者的净利润的影响为8.9亿元。而公司2008年的净利润较2007年减少8.1亿元，因此如果不考虑存货跌价准备的影响，公司2008年的净利润实际比2007年略有增长。

　　万科年报也提到：“上述准备的计提部分反映了公司在一些项目的获取中，拿地成本偏高。”对于已经计提存货跌价准备的项目，万科总裁郁亮表示，公司会组织专业力量进行集中攻坚，通过精耕细作，深入研究客户需求、提高产品价值创造等方式，增加项目盈利能力。

　　除存货跌价准备的影响外，公司2008年结算毛利率较2007年下降2.34个百分点也是利润下降的重要因素之一。2008年，公司房地产项目结算面积451.4万平方米，同比增长14.6%；结算收入404.9亿元，同比增长15.1%；结算成本246.5亿元，比去年同期增长21.0%；房地产业务的营业利润率约为28.2%，比上年减少2.34个百分点。在结算均价与2007年基本持平的情况下，公司每平方米土地结算成本增加了244元，其他成本增加了46元。

　　对于地价以外每平方米成本46元的增加幅度，万科认为，“虽然2008年结算项目中装修房比例有所上升，但是考虑到2008年公司结算项目中普通住宅比例高于往年，这仍然反映出公司在牛市氛围下，对成本的管理能力有所松懈”。

　　王石主动降薪440多万

　　由于房地产市场不景气，公司销售业绩和净利润下降，万科把成本和费用的控制作为2009年工作的重点，2008年万科高管也集体降薪。年报显示，王石的年薪由去年的691万元大幅缩减至248.1万元，降幅达三分之二，远低于ST幸福董事长任志强的774.3万元和华发股份董事长袁小波的723万元。

　　而万科所有高管的年薪总额由去年的4680万元降至今年的1955.2万元，降幅超过一半。其中公司总裁郁亮年薪为206万元，董事肖莉年薪为129.4万元，均为去年年薪的三分之一左右。

　　今年开工面积

　　减少23%

　　郁亮表示，由于行业资金整体紧张的局面不会改变，万科2009年将从“规模速度型”的增长转向“质量效益型”的增长。

　　在项目开发方面，万科仍然会坚持开发节奏和销售节奏相匹配、产品类型与市场需求相匹配的原则，在存货上坚持“量出为入”。其2009年新开工面积计划约403万平方米，比2008年实际完成数下调约23%。竣工面积计划为619万平方米，比2008年竣工量增加约17%。郁亮表示，一旦市场销售呈现好转迹象，公司可以随时增加新的开工面积。

　　链接

　　25家地产公司年报

　　资金链压力加剧

　　新快报讯（记者高菲）去年，受信贷紧缩和销售低迷的影响，大多数房地产公司资金链持续绷紧。截至昨日，25家房地产上市公司公布的年报显示，资产减值损失巨大，整体经营性现金流不容乐观，存货大幅上升。

　　截至昨日，25家公布年报的房地产企业2008年资产减值损失达20.02亿元，是2007年资产减值损失的12.8倍，占2008年净利润总和的17.3%。据悉，地产公司计提的资产减值损失主要是存货跌价准备。

　　同时，与经营性现金流大幅下降形成鲜明对比的是，地产公司的存货大幅上升。统计显示，25家公司2008年末存货合计达2070.8亿元，同比增长36.8%。占当期总资产的69.3%，资产存在的减值风险不容忽视。25家公司的平均存货周转率达0.45，这意味着存货消化周期达26.7个月。

　　最新统计数据显示

　　上月房价再降1.2%

　　新快报讯（记者骆智冕实习生陈庆麟）昨日，国家发展改革委、国家统计局公布的数据显示，全国70个大中城市2月份房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点，这是自去年12月首次出现同比下降后连续第三个月跌幅持续扩大（见附表）。

　　从地区分布看，全国有34个城市新建住房销售价格同比上涨，涨幅较大的包括银川、北海、金华等；价格同比下降的城市则有30个，其中深圳以16.3%再度“领跌”，广州以8.9%居于跌幅榜第二位。

　　08年6月-09年2月部分城市房价同比增幅(%)

　　年月全国北京上海广州深圳