去年率先以降价消除存货致现金流大增 今年新开工面积计划下降23％

　　

　　商报记者 张淑贤

　　备受业内关注的地产龙头万科Ａ（000002）2008年报今日如期出炉。数据显示，受计提13个项目存货跌价准备拖累，报告期内公司实现净利润40．33亿元，较上年同期下降16．74％，每股收益0．37元。难能可贵的是，由于万科率先以降价消除存货，截至去年年末，万科经营性现金流量净额仅为负0．34亿元，同比大增99．67％，“现金回笼力度堪称行业第一。”分析人士指出。

　　引人关注的还有，虽然2008年万科销售业绩同比2007年的高位有所下降，但全年销售面积557万平方米，销售金额478．7亿元，分别反比2007年减少9．2％和8．6％。与此同时，万科的市场占有率继续提升，占全国住宅市场的份额提高到2．34％。而且，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等九个城市，万科2008年的市场占有率排名首位。

　　计提跌价准备致净利下滑

　　相比较万通地产（600246）“10转10派3．5元”的分配大餐，万科则显得很抠门。在去年大力回笼资金情况下，该公司拟推出的08年分配方案则仅是“每10股派送人民币0．5元（含税）”。

　　万科年报数据还显示，报告期内公司实现营业收入409．9亿元，同比增长15．4％，实现净利润40．33亿元，同比下降16．74％。董事会分析称，营业收入上升而净利润出现下降，主要是受计提存货跌价准备金所致。据悉，报告期内由于市场房价、地价均出现明显调整，万科对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12．3亿元，考虑递延所得税因素后，此次计提将影响税后净利润9．2亿元。

　　除存货跌价准备的影响外，万科去年结算毛利率较上年下降2．3个百分点。对此公司表示，2008年公司结算均价与2007年基本持平，但单方结算成本增加290元，其中单方土地成本增加244元，单方其他成本增加46元。

　　数据还显示，报告期内公司实现销售面积557．0万平方米，销售金额478．7亿元，分别比2007年减少9．2％和8．6％，不过2008年底，公司占全国住宅市场的份额为2．34％，较年初进一步提升。

　　由于2008年东部地区和重点城市的住宅市场调整幅度更大，万科在其进入的主要城市，市场份额提升更为明显，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等九个城市，万科的市场占有率排名首位。

　　与此同时，报告期内公司实现结算面积451．4万平方米，同比增长14．6％，结算收入404．9亿元，同比增长15．1％。截至报告期末，公司尚有346．4万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计273．4亿元。

　　与众多房地产上市公司相同，报告期末，万科存货也高达858．99亿元，较上年末的664．73亿元增长29．22％，不过其预收款项239．46亿元也较上年同期的216．23亿元增长10．74％。

　　今年新开工面积调降23％万科董事会表示，虽然近期楼市成交量出现了明显的回升，但考虑到宏观经济形势和住宅市场的诸多不确定性，这一态势能否持续还需要进一步的观察。因此为了谨慎起见，万科仍计划下调今年新开工面积。

　　据年报透露，万科2009年新开工面积计划约403万平方米，比2008年实际完成数下调约23％。竣工面积计划为619万平方米，比2008年竣工量增加约17％。同时万科也表示，公司的开发节奏也会根据市场形势的变化随时调整，一旦市场销售呈现出好转，公司随时可以增加新的开工面积。

　　万科今日还披露了今年1月份至2月份的销售数据。数据显示，今年2月份公司实现销售面积51．7万平方米，销售金额38．9亿元，分别比去年同期增长163．4％和147．7％，而今年1－2月份，公司累计销售面积80．2万平方米，销售金额60．8亿元，分别比去年同期增长88．3％和77．9％。

　　值得一提的是，在香港举行的年度业绩发布会上，万科董事会主席王石再次语出惊人，称“从成交量看，2008年的调整幅度已触底，2009年（市场）的成交面积不会在2008年的基础上下降，甚至将有回升。”

　　至于是否仍有计划拿地？万科执行副总裁肖莉则透露，去年公司共买入400多万平方米的土地，平均价为每平米2003元，涉及总金额不到100亿元。至于今年的买地计划，她表示公司不会作出公布，但原则是“精挑细选“。

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