曾郁兰

　　投资者报(记者曾郁兰)王石又给万科（000002.SZ）惹了麻烦。这一次是“撰文风波”。

　　最近，三联竞争力杂志刊载《暴殄天物是行业大忌》，文中指出，经过检讨后，万科董事长王石总结，万科今后绝不跟政策对着干，也不抢着当政策试验田，集中精力于提升自身专业能力；而且不会回避暴利，但绝不能把暴利当作追求，因为暴利往往暴毙。文章一出，立刻引起轩然大波。随后，万科新闻发言人肖莉表示，此文并非王石撰写，王石也没有接受过该杂志任何形式的采访。

　　不管王石说没说这番话，实际上，摆在万科面前的问题就是：前几年，认真遵守90/70政策，推出大量90平方米以下的普通住宅，结果赶上市场低迷，虽抢在大规模保障性住房入市前，降价抛售去库存，但净利润率急剧降低。

　　在消减了存货后，万科现在开始恢复拿地，未来几年的规划也就必须提上议程。接下来的几年，面对市场的看空、政策的变化，万科是打算像家电行业一样，造出成本价更低的房子、走薄利多销的路线呢？还是在此基础上暗度陈仓，慢慢转型，提升自身专业能力，精耕细作，做更多的高品质住宅，追求更高的利润率呢？

　　造更低价的房子？

　　造出更低价位的房子，确实可以激发更多的需求，虽然利润率低，但是如果量能大增，总利润还是能有所增长。按照深圳大学国际金融研究所所长国世平的最新测算：在深圳，如果平均房价达到25000元/平方米，只有25%的深圳人有需求；如果平均房价达到15000元/平方米，需求有50%；如果平均房价达到8000元/平方米，需求有75%；平均房价如果达到3000元/平方米，全深圳的人都买得起房。

　　事实上，从2007年10月开始降价至今，万科走的就是这条路线，只是降价抛售是因时而变，是为了去库存，并非事先主动规划的。2008年接二连三的降价，让万科的净利润率明显降低，2008年1~9月，万科的净利润率只有10.10%。而相比之下，在此之前的2007年，万科的净利润率高达13.63%，2006年净利润率也有12.83%。但是，净利润率的牺牲，并未带来明显的销售额增加，2008年万科全年销售额仅增加了8.6%，根据万德数据，截至2009年2月21日，28家机构对万科2008年净利润的平均预测值是51.19亿元，仅比2007年小幅增长，增幅仅为5.68%。

　　接下来，在市场继续看空，甚至万科自己也悲观预测，楼市可能还要低迷几年的情况下，万科要想“冲量”，可能需牺牲更多的净利润率。根据戴德梁行的最新数据，在深圳，1月房价同比下降26.8%，较高峰期回落36.4%，价格的充分调整才得到成交量的有力支撑，2009年1月，深圳的单月成交量与2008年月均相比增长15%。而在北京，2009年1月房价同比下降了20.2%，成交量仍然没有回升到2008年的月均水平，还低了9%。根据中银国际对万科2009~2010年的盈利预测数据推算，到2010年，万科的净利润率即便下降到9.23%，净利润总额仍然增长乏力，难以维系万科股权激励计划中提及的15%的增长速度。

　　而万科执行副总裁肖莉接受《投资者报》记者采访时强调的“以销定产”，也就是能销多少才生产多少，显然也对“冲量”路线有所保留。

　　大批廉租房的投入建设，也堵住了“低价冲量”的向下竞争路线。虽然英大证券研究所所长李大霄认为，廉租房对市场的影响不大，市场大可各取所需，万科能满足市场一部分需求就不错了。但是，关键就在万科打算满足哪部分市场需求，如果走“低价冲量”路线，势必越来越与廉租房市场重叠。目前，各省市已提交2009~2011年新增廉租房筹集计划，而200亿元中央廉租房建设补贴也将与近期拨付到各省份，2009年廉租房投入建设将超过6000万平方米，相当于万科10年的销售面积（万科2008年销售557万平方米），万科向下端跃进的路，显然被廉租房堵住。

　　虽然，一些开发商认为廉租房只是租赁，应该不会对商品房产生冲击。但是，租金成本和购房成本的对比，直接影响着房地产价格。当可以以便宜的价格租住廉租房时，愿意付出的购房价格只会更低。

　　追求更高利润率？

　　 或许，对于注重普通住宅开发的万科来说，大力提升住宅的内在价值，与廉租房和限价房区隔开来，实现品牌化升级，才是万科未来几年的出路。

　　正如中投证券房地产分析师李少明所说：“品质提升，价格才能提高，利润才能提升。”李少明接受《投资者报》记者采访时强调，市场秩序将从过分依赖土地经济的发展模式，转向地产商的品质治理当中。

　　即便如肖莉所言，万科2008年获取土地的平均成本约2059元/平方米，较2007年的3581元/平方米降低42.5%，已经接近2006年1861元/平方米的水平，那又怎样？土地经济的发展模式，面对零地价的廉租房，已经需要改变，未来，或许更受人关注的是，万科在住宅品质和品牌上，创造了多少价值。

　　而且，北京出台15条新政进一步放宽第二套房贷政策，解除境外人士在京购房限制，以及松绑90/70政策等措施，也让大家看到未来，保障性住房与高品质市场或将良性并存。政府建设保障性住房解决民生问题，开发商建设具有居住价值和投资价值的商品房，不再受限90/70政策和承担部分保障性住房功能，而第二套房贷放开，也为开发商放开了追求居住价值的改善性住房需求和投资需求。对于具有专业开发能力，已经布局土地供应有限区域的万科来说，这些或许正是转型的政策空间和机会。

　　如果万科未来转型，全面进入高品质住宅市场，算下来，万科的净利润可能会上升多少？

　　其实，从2008年万科的半年报，就可见端倪。分地区看万科的毛利率：在以建设豪宅别墅等高品质住宅为主的深圳，2008年上半年，万科的净利润率达到18.58%；而在以中档住宅为主的上海，2008年上半年，净利润率只有9.47%。平均下来，2008年上半年，万科的净利润率是14.48%。也就是说，乐观估计，如果万科2010年，全部进入高品质住宅市场，净利润率应该能达到18.58%，即便主营业务收入维持2008年的500亿元，净利润也能达到93亿元，2008年~2010年的净利润复合增长率也超过30%，远远超过15%的净利润增长目标。

　　对于万科来说，骤然转型，或将面对失败的质疑，事实上，万科已经在温和的慢慢掉头。2008年，万科新增的土地储备，主要分布在珠三角、长三角和环渤海地区，分别占到20%、16%和40%左右，这些地区在前几年用地量多，未来建设用地增量空间非常有限，布局主要集中在三大经济圈的上市公司将持续获得良好的发展机遇。

　　但是，三大经济圈的核心城市，也将实施大规模的限价房保障计划，对万科等开发商来说，仍然存在直接的竞争，要避免限价房和商品房价格倒挂的现象，只有充分利用“早已储备的优质地块”优势，集中提升自身专业能力，开发有巨大区别的高品质住宅。

　　另一方面，在万科总部所在地深圳已悄然升级高端住宅市场。而且，2008年万科获取的土地80%是收购所得，并且以容积率规划较低的豪宅别墅为主。2009年1月，万科更是在广州市中心规划为高级商务区的大坦沙拿了一块地。

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