红周刊记者 杨光

　　阴霾下露出一丝曙光

　　近期，一组数据让处于极度深寒的房地产行业喘了一口气。

　　今年1、2月份，全国大部分一、二线城市的商品房销售面积环比出现大幅上升。而本轮房价调整的重灾区珠三角房地产市场回暖体现得更为明显，2月份，广州一手住宅成交面积超过了80万平米，同比大幅增加2.5倍。从新建商品房价格指数来看，1月份的指数显示环比已经开始回升，虽然同比仍然处于下降的态势，但明显已经开始回稳。根据世联地产3月5日的统计，2009年2月，深圳新增批准预售面积为28.73万平米，环比上升133.29%，同比下降3.04%；成交面积为48.84万平米，环比上升24.51%，同比上升580.24%，供销比为0.59：1；同时成交均价为10987元/平米，环比下降0.42%，同比也下降24.48%。世联地产认为，近期深圳楼市看房人气骤升，成交量持续放大。同时，从近期市场中的成交状况来看，市场需求也多以刚性需求为主。年后深圳楼市破冰回暖的态势已现。

　　申万PK国泰君安

　　 房地产行业是否已度过一年多的“冰期”而拐头向上？未来能否重现1998年以来的“黄金十年”？房地产板块有哪些投资机会？《红周刊》采访行业分析师和基金经理后发现，当前研究员对房地产行业的分歧较大，而申银万国和国泰君安分别是积极看多和谨慎观望两方的代表。

　　 近日，申银万国发布了《成交量回升幅度超预期，趋势有望延续》的房地产行业报告，并且预期2009年中国经济将是V型走势，政府投资会使经济在二季度开始不断向上；流动性宽松的局面至少在上半年不会改变，将催生行业的投资性需求；近期各地房地产成交量出现回升表明被抑制的刚性需求仍然没有完全释放，因此上调行业评级至看好。

　　 “我并不认为1月份至今的成交量就可以宣告楼市春天已经到来，房地产行业就此反转。”国泰君安研究员孙建平在接受《红周刊》采访时认为，从全国情况来看，因房价调整尚未到位，加上居民收入预期不稳定，开发商存量供给压力较大，全行业的房价不能止跌并上涨，开发商毛利率不能改善，则提升股价空间的依然靠估值。当记者询问他对申万观点的看法时，他笑称：“这个观点值得商榷。只有成交量、销售均价至少环比增长3个月以上，才能初步认定行业出现向上拐点。而对行业景气度有举足轻重影响的宏观经济未来走势目前还难以判断，因此我暂时维持行业中性评级。”

　　 “但是，我认为广深区域楼市进入L型底部基本可确定，根据我的调研，近期广深地区房价已初步转暖，部分楼盘已经取消了以前的优惠措施，甚至出现提价后还热销的现象。我建议投资者关注广深区域的房地产公司。广州楼市趋于见底，加上广珠轻轨线、港珠澳大桥和可能的广佛江珠轻轨线，广州、中山和珠海楼市前景受益。广州楼市见底并逐渐复苏的最大受益者是行业龙头保利地产；广珠轻轨线和潜在广佛江珠轻轨线、港珠澳大桥的受益者是中炬高新和华发股份。另外，香江控股在广州番禺和增城各有78万和144万平米未结算项目储备，也将受益。在深圳区域拥有成规模、低地价项目储备且2009~2010年销售结算量大的公司有华侨城A、招商地产、深振业、万科A，他们将从深圳区域率先复苏中受益，中国宝安、深长城和深振业也可关注。另外，具有创投题材的张江高科、北京城建；‘海西经济区’概念的建发股份、漳州发展；重庆‘两江新区’概念的渝开发、广宇发展也有一定的交易机会。”他说。

　　 而国海富兰克林首席基金经理张晓东与孙建平的观点不谋而合，日前，他在接受《红周刊》记者采访时，对地产股的估值有另类解读。一方面，他认为房地产未被列入振兴计划体现了管理层振兴与调控交织的矛盾心理，而一旦本应发生的正常调整被延缓，那么相应地，其复苏的历程也会变得漫长。另一方面，他表示，目前在很多地方发生的房价下跌、交易量上升，并不能被视为产业复苏的迹象。因为对于房地产企业的估值因素包括以下三部分：土地＋半成品房＋成品房，那么成品房价格下降后销售上升，表面上看企业利润增加了，但以估值的眼光衡量，资产价格下跌也就意味着价值下降。因此，他对房地产行业的未来前景持谨慎态度。

　　地方政府又出利好“重拳”

　　 在销售持续回暖的背景下，广东省人民政府本周三出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，涉及如下主要支持政策：对于广东省内2008年签订土地转让合同，无法按期缴纳土地出让款的项目，可延期2年缴款。同时规定，已进入土地增值税清算的企业，如无法按时缴纳税金的也可申请延期。对信用记录良好短期经营或财务有困难的企业给予信贷支持；支持合理融资，企业可发行企业债和可转债；信誉好的优质大企业给予信托投资基金试点，境外上市企业允许在境内发行A股（之前此项业务一直停止）。

　　 “此项政策的最大受益者是房地产商。”中投证券分析师李少明对此给予积极评价，她判断，广东率先对开发商给予资金及融资支持，力度空前，其他省市可望跟进。此前市场传闻两会前国家将出台针对开发商的信贷支持政策，目前由广东率先推出，是否意味着在全国推行时机尚未成熟。而在房价调整幅度最大、成交量回升最快的区域先行推行，其他省市根据情况跟进，值得观察。不管怎样，国家针对开发商政策支持已经开始，稳定楼市的意图明显。预计广东稳定楼市的政策有被其他城市仿效推行的可能。

　　珠三角多家房地产开发商在接受媒体采访时表示，广东省房产新政的相关条款给予开发商的利好较大，有利于缓解开发商的资金压力。但也有房地产商表示，以上政策的确有救开发商于水火之中的目的，但并不能因此让房地产商摆脱目前的困局。目前对房地产商来说更大的问题是能否承受住土地价格下跌所带来的巨大损失。如果不能承受，即使延期缴款又有什么意义？或许只是推后房地产商资金链断裂的时间而已。相同的问题也体现在土地增值税延期缴纳上面。■

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