李乐

　　疯狂的并购之房地产业

　　北京银行的一笔并购贷款，带给孙毅和他同事们最大的变化，就是自己的办公桌上多了两份“正儿八经”的“并购资料”，在此之前，他和他并购部的同事们惯常的工作方式是通过Google或者百度进行所谓的“房地产并购研究”。

　　孙毅和他的团队，是北京一家大型国有企业专门负责房地产业务并购的部门，对内统称“投资部”，这家企业的地产业务早已在香港上市多年。然而，看惯了香港地产大佬之间或推杯换盏或尔虞我诈的并购游戏之后，他们才发现，尽管并购贷款让久违了的房地产并购无限接近可能，但这却仍是一场“难唱的好戏”。

　　摆在孙毅团队办公桌上的两份“并购资料”，分别是北京金色水岸房地产开发有限公司（下称“金色水岸”）和北京城乡京润置业有限公司（下称京润置业）的绝大部分财务报表。

　　与其他行业那些显赫的“并购”比起来，孙毅和他的团队尽管也是“系出名门”，但现在手上的并购对象，却远远不是“门当户对”——金色水岸、京润置业“治下”总共只有三个房地产项目，与他们自己每年上百万平方米的开发量远远难以匹配。

　　“我们这帮人沸点很低，前一阵子风传的万科并购恒大，我们想都不敢想，有这么两个公司让我们做着，已经很激动了，原来三年都没有公司可谈，都怕哪天这个部门被撤销了。”孙毅的上级、投资部总监胡汉鑫向记者回忆说。

　　“说实话，两家公司资产规模都不大，一个是1.09亿元左右，一个是9000多万元，在房地产公司里算很小的了，但没办法，也只有这样的房地产企业能够让你并购。”孙毅告诉记者。

　　一边是资产过百亿元，另一边是总额将将超过两亿元，看似不平等的并购交易，在房地产业界却也是凤毛麟角。用胡汉鑫的话说，就是大的地产公司，即便有钱，不买地，不发奖金，对等规模的并购，他们可望不可即。

　　这几年，孙毅和他的团队想做一点儿关于房地产并购的研究都很难，他曾经打趣地对记者说，搞并购的十天有九天没事干。孙毅团队研究最多的，实际上是2005年万科并购北京朝阳区房地产开发有限公司的案例。“研究了好几年万科并购朝开。”说这话的时候，孙毅有些脸红，“发现房地产企业的并购，不管谁是并购者，最有现实意义的被并购对象，只能是国有企业，也就是国资房地产的企业。”

　　也正是因为这样的原因，他才把京润置业、金色水岸两个可供并购的公司资料研究整理后上报，等待集团决策层的最后裁决。

　　2005年，万科并购朝开，正值全国房价“起飞时刻”。朝开实际上是一家未完成股份制改革的朝阳区政府的下属企业，土地储备甚多，但经营不善，负债累累。曾有参与前期谈判的政府人士告诉记者，起初，万科对朝开虽然有意，但却裹足不前，所忌惮的便是公司真实的负债情况。

　　然而，此时恰恰是政府这个“婆婆”危难时刻显身手，首先是朝阳区政府担保朝开真实的债务情况，然后再由朝阳区组建一家公司，在万科支付一定“对价”的前提下，组建一个新公司来负担朝开的既有债务，如是万科心里有了底，最终方能并购成行。

　　“我们找的这两个公司，本身也有国资身份，我们有把握能弄得比较清楚。”胡汉鑫说，“京润置业是零负债的，金色水岸大概有4000多万元的债务，债权方是城乡集团。”

　　所以，“国有”吃“国有”成为了唯一一条相对安全的道路，毕竟，出了事还有地方告状讨还公道。

　　风险提示 NOTES

　　前景不清会导致收购风险不可控

　　尽管并购贷款开闸，但房地产的并购成功案例仍是成者寥寥。

　　“有意向的公司迟迟不敢动手的障碍有几方面，有的是认为房地产调整远未结束，也许价格还有向下的空间；而更多的担忧则来自这些央企旗下的房地产公司的全部债务债权以及全部职工都要由后来者承担。”北京大学房地产金融研究中心主任冯科向记者分析。

　　而一位北京市国资委的工作人员则认为，地产并购高难度的收尾工作是甩包袱中最让人头疼的一个环节，限制了很多公司的接盘热情，很多时候意味着合法地买下股权，就要承担历史包袱，这也让人望而却步。

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