李碧

　　当缺钱已成为地产商常态的时候，最关键的可能不是钱到底能从哪里来，

　　而是房地产及上下游产业链中的企业能否从中看到有益于未来的警示！

　　金融海啸之下，充足的资金无疑是每个企业梦寐以求的“最佳拍档”，对房地产企业来说尤其如此。然而，这个资金密集型行业经历2007年的大手挥霍后，陷入了2008年几欲断粮的尴尬局面。“相信面包总会有的”多位房企高层谈及地产融资如此表示，语调却有些底气不足。另一方面，截至3月3日，已披露的16家房企上市公司年报显示，2008年度公司经营性现金流量净值共计-124.67亿元，比上年同期下降240.32%，其中近八成的房地产商现金流为负。

　　持续干旱

　　“2008年房地产企业到位资金3762亿元，同比下降4.82%，与2007年42.31％的增幅形成鲜明对比。”广东省房协2月13日最新数据指明，这是该数据自2002年以来的首次下滑，地产商能拿出来的钱陡然减少。

　　整体形势已不容乐观，各省2月公开的投资数据显示，浙江省2008年房地产开发投资到位资金2858亿元，比2007年下降7.1%，并呈现降幅逐月加大的趋势。湖南省全年筹措开发资金1205.67亿元，虽有14.6%的增长，然而增幅同比大降25.8个百分点。

　　房地产资金通常主要来自3个方面，国内贷款，自有资金，定金和预付款。“以往大概是各占3分，2008年随着银行贷款收紧和定金、预付款的大幅减少，企业需要找到大量自有资金才能维持运转。”一位不愿公开姓名的地产企业老总告诉记者，“但是钱越来越难找。”

　　“即使按照银行要求，四证俱全、自有资金达到35%，也很难批下贷款。而如今市场情况也不好，销售回款不及往年的2/3。”该老总无奈地称，去年年底最窘迫的时候，他手上可调动的资金只有700万元。

　　广州市社科院科研处处长彭澎对此分析称，鉴于房地产的持续低迷，银行为防范风险，加大了房地产贷款尤其是开发贷款的审核力度，贷款发放也有向大开发商优质项目集中的趋势。而记者接触到部分银行人士则表示，开发商3000万元以下的开发贷款基本不考虑。

　　一向靠“天”吃饭的开发商少了银行的活水滋润，日子难免紧巴。加上后院那口“销售”的井持续缩水，自筹资金显得尤为重要。

　　以广东省为例，2008年房企资金结构发生较大调整。销售回笼资金前3年均占到位资金的比例在50%以上，2008年仅占42％，为2002年以来最低，而自筹资金占到位资金的比例升至33％，为6年以来最高。

　　但是，自己找钱，钱从哪里来？

　　融资收窄

　　《圣经》有云：“上帝在关上一扇门时，会开一扇窗。”

　　如今窗子也在关上。2007年风光无限的恒大地产在一年的时间抢购了近4000万平方米的土地储备，旨在为赴港上市增加筹码。无奈遭遇股市暴跌，2008年恒大100亿～150亿港元的IPO计划宣告搁置，资金吃紧之下，恒大“庆幸”地完成了35亿港元的私募股权融资。随即有香港媒体报道称，恒大融资成本相当高昂，其私募借款成本高达年利率40%以上。

　　这正是如今资本市场融资的一个戏剧性片段。

　　对上市企业而言，股票市场混乱一团，以往动辄募资数十亿乃至上百亿元的公开增发、发行公司债等融资行为，2008年只有万科、金地等少数企业勉强成行，据不完全统计，2008年上市房企的公司债融资金额不足400亿元，融资规模大幅缩水。

　　在长城证券房地产分析员刘昆看来，公司债大部分是用于偿还银行贷款以及补充流动资金，而不允许投向投资开发领域，这一点与房企在股市以增发和配股方式进行再融资有很大区别，公司债更有“救急”的味道。

　　“另一方面，上市IPO基本停止，2007年年底的时候，有40多家房地产企业在排队赴港上市，有10多家通过了上市聆讯，但是2008年都没能成功。”中国海外发展中心的主任、经济学家孙飞告诉记者，股票市场基本丧失了融资功能，资本市场大门紧闭。

　　证券人士则指，恒大这样高额度的私募虽然能够快速得到现钱，缓解短期资金压力，但是私募不仅仅使企业扩投后稀释原有的股份，还会被迫接受一些限制条款，一旦企业达不到条款要求，就面临着比银行利息高出数倍的成本支付。

　　而一直被看做房地产金融“奇兵”的REITS仍处于低层次信托计划阶段，孙飞在重庆国际信托推出的北京景龙国际公寓股权投资信托计划和联华信托推出的联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划，都还属于“准REITS”形态，无法上市流通，未能大面积推广。

　　“相比之下，中小企业更多会选择同行拆借、典当行、甚至高利贷的途径来筹资。”彭澎称，同行拆借多限于实力相当、知根知底的企业之间，短期拆借，资金量不大，利息则凭个人关系来定，而选择3分、4分的高利贷往往成为企业放弃利润冒险求生的无奈之举。

　　“融资环境若持续恶化，很难保证不会有更多的企业举借高利贷。”彭澎不无担心。

　　希望何在？

　　摩根士丹利中国策略师娄刚称：“中国有一半发展商正处破产边缘，”海尔地产董事长卢铿则放言“6万家房地产开发企业，现在估计撑得住的是1万家。”焦点都聚在房地产企业日渐干涸的资金链上。

　　北京师范大学金融研究中心发布《2008年房地产行业资金报告》称，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元，如果2009年房地产遭遇调整，那么资金缺口或达到9290亿元。

　　且不论预测数据是否准确，房地产业巨大的资金缺口却是事实。各大银行开始放缓开发商到期还款的期限，就在3月3日，广东省出台政策，延缓2008年拿地开发商的土地出让金期限、鼓励银行信贷、支持房企A股融资，意图让开发商的资金压力有所舒减。

　　“根本还在于拓宽融资渠道，”孙飞告诉记者，“国务院金融9条、金融30条力主创新融资方式，提及已久的房地产信托投资基金（以下简称REITS）有望在5月破冰。”

　　孙飞称，REITS已在细则讨论之中，相关的办法可能会在两个月后出台，目前关键在REITS的量有多大。如果最终定位为公募形式，上市流通，融资就比较容易，很快就能募资几千亿元，上万亿元都有可能，如果定位为私募形式，只在银行间和机构间来做，规模就会比较小，对房地产市场拓宽融资渠道的作用相对有限。

　　“REITS的方案当初经过几大部委的审签，然后又报送国务院批复，中央的态度应该还是稳定为主。”开发商对REITS大规模推行信心不足，“至少远水难救近火。”广州利海地产一位人士如此表示。

　　另一支私募大军正在觊觎房地产，孙飞告诉记者，目前国内私募基金认为房地产的抄底时机已到，不少优质项目进入洽谈阶段。“二季度到年底会有一个高峰期。”孙飞称，私募如今也谨慎，首先重视安全，其次才是收益，收益率大概在20%～30%。

　　“这将会是房地产企业的另一个套现机会。”孙飞对此很乐观。

　　“其实开发商最大的资金来源还是银行和销售款，二者加起来占了开发资金的75%以上，银行贷款趋于谨慎，并不是没有，还有销售款是可以自己控制的。”在彭澎看来，融资方面举步维艰的开发商，解决资金困境还得回到关键点。

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