叶国靖

　　“我们近日收购了苏州工业园区建屋发展集团有限公司下属两家专业公司50%的股权，并以15亿元人民币的总投资获得苏州新加坡工业园区67万平方米的工业及物流设施。”普洛斯公司（Global Logistic Properties）董事长司马景瀚(Jeffrey H.Schwartz)日前在上海宣布了上述收购计划。

　　普洛斯总裁梅志明本周二表示，尽管中国经济总体发展趋缓，但仍看好物流市场前景。未来公司将重点在中国一二线城市扩大投资，预计未来两年大约有10亿美元的投资额度投向中国市场。同时，重组并购后的普洛斯公司希望能够吸引包括社保在内的追求稳定回报的资金作为战略投资者。

　　去年底，当时的全球最大工业房地产开发商美国普洛斯（ProLogis）受累金融海啸，将旗下中国资产及日本产权基金权益出售给新加坡政府产业投资公司（下称“GIC”），成为2008年中国最大一笔地产交易案。交易完成之后，原普洛斯中国的高管团队和GIC合资成立SMG基金管理有限公司，双方各持有50%股份。重组之后的普洛斯，在沿用中文商号“普洛斯”的同时，启用“Global Logistic Properties”作为新的英文商号。换言之，新公司与美国普洛斯不再存在控股关联。

　　缘何逆流而进

　　普洛斯在业内素来被视为“激进分子”。2004年4月该公司在上海成立地区总部，仅仅经过四年多时间，就成为亚洲最大的工业及物流设施提供商和服务商，在规模上超越了在亚洲的最大对手新加坡腾飞集团（Ascendas Group）。截至2009年1月31日，普洛斯在中国完工和在建物业面积已经达到329万平方米，建设并管理着60个物流园。

　　对于为何逆市投资，司马景瀚委婉表示，如果能看到工业地产长期的稳定投资回报，在金融海啸这个难得的调整过程中，恰恰是主力投资商的建仓良机，危机之中潜藏着机遇。

　　梅志明表示，目前，普洛斯在中国的14亿美元的资产负债率只有10%左右，远低于行业平均水平。尽管金融危机对仓储物流行业造成了冲击，其中港口物流中出口对配送中心的需求总体下滑，但进口货量受内需市场的刺激将稳定增长，因此普洛斯未来将加大在港口城市的投资。

　　他进一步指出，目前中国的物流业整体效率较低，例如有些农副产品有市场需求，但还没有运出去就已经烂在地里。近期中国出台了包括物流业在内的十大产业调整振兴规划，其中对物流业尤为看好。

　　租金与地价下滑的隐忧

　　最近几年，嘉民集团（Goodman Group）、AMB置业、盖世理(Gazeley)等全球工业地产巨头、海外资金主要通过建仓储设施或标准厂房收取租金来获取固定收益，或购买带长期租约的现有项目等方式来投资中国工业地产项目，他们共同的预期是中国工业地产的爆发式增长前景。

　　不过，高力国际相关报告显示，在物业价格方面，2008年下半年上海主要工业园区物业平均市价出现小幅下滑，约为每平方米3600元，同比下降4%左右。

　　另一家代理行世邦魏理仕的数据亦显示，受到国际金融危机以及大量新增工业用地上市的影响，2008年四季度上海工业地产出现地价和租金双双下滑的局面，平均工业地价环比大幅下滑5%至每平方米1085.1元，同时物流设施租金也出现环比1.4%的降幅。北京优质仓库从2008年四季度到2009年的供应量很大，如果投资商不推迟建设，保守估计将超过35.8万平方米。因此，优质仓储设施供不应求的局面将会在2009年改变。

　　一位从事工业地产市场测量、咨询业务多年的资深专家告诉记者，进出口业务受阻，直接传导至主要工业园区物业的需求量，进而波及到工业用地一手、二手市场的价格。以上海工业二手土地市场为例，鉴于部分业主资金压力和投资者对更低土地价格的预期，一直居高不下的二手土地价格从去年下半年开始出现了下调，价格下跌幅度高达20%~30%。面对租金与地价下滑的隐忧，一些此前大规模扩张的工业地产开发商面临着挑战。

　　面对整体市场形势的变化，高力国际物业顾问有限公司华东区董事总经理翁琳提醒，短期内由于投资者对市场预期更趋审慎，工业物业的销售趋于平淡。目前工业物业市场的厂房物业市场总体供应相对充裕，那么对于厂房物业开发商而言，短期内推动存量的吸纳，暂缓对新厂房物业的开发，将是投资商的理性选择。

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