本报记者 何义涛报道

　　房地产是一个资金密集型市场，无论是房地产开发还是住房购买，都与金融支持程度密切相关。“要保证房地产市场健康持续发展，就得对当前中国现行的房地产金融政策进行全面的调整与改革，以此建立起一套符合中国国情的住房金融支持体系，这才是房地产规划核心部分。”2009年3月4日，中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　对于中国房地产业，易宪容表示，“如果没有金融政策调整，如果没有金融产品的创新，房地产市场要在近10年内得以发展与繁荣是不可能的”。一般来说，中国住房金融业务从80年代开始，后又连续出台了若干管理办法，而1998年央行公布的《个人住房贷款管理办法》则是住房金融信贷最为重要的政策文件。它确定未来房地产金融市场发展的基本方向，从而建立起了中国特色的“银行为主、信贷为主、一级市场为主”的房地产金融市场体系。

　　易宪容还表示，在这样的房地产金融体系下，房地产融资单一，对商业银行信贷依赖程度过高；政策性住房金融发展滞后；金融市场结构不太合理，市场机构体系不太完善。

　　易宪容强调，中国的住房预售制度完全是一种单边风险承担机制。即这种住房预期制度仅是根据计划经济下的1994年制定的《城市管理法》而设立的一种房地产金融政策。由于这种房地产金融制度安排留下的是计划印迹，从而使得这种房地产金融政策基本上与发达市场体系下的住房预售制度有很大差别。其制度安排更多的是考虑房地产开发商的利益，防范的是房地产开发商的风险，而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险，从而使得这种制度安排的金融风险或是让住房购买者来承担或是由商业银行来承担。

　　易宪容建议，房地产中长期规划的金融政策应该从以下几方面入手。首先，要围绕房地产业发展之目标，研究建立与中国住房制度相适应、符合中国国情的房地产金融制度，比如以359号文件把投资与消费区分，就得建立起商业性与政策性两者并行的住房金融体系。这样既可以商业化的方式支持住房市场发展，又能顾及中低收入者等特定人群的住房金融问题。比如要通过对现行的住房金融体系改革建立起“市场为主导、监管有度、一二级市场联动、风险共担”的住房金融体系。

　　其次，改革与重新确立中国新的住房金融市场。新的住房金融市场力求建立起多层次的市场，利用不同融资方式、不同金融产品、不同金融市场来满足多层次住房融资需求。对于房地产开发融资可以依据住房的不同性质采取差异化的金融政策。但先要取消或改革现行的住房预售制度。通过这种差异化的金融政策鼓励房地产开发商进入保障性等政策性住房建设，鼓励房地产开发商围绕着房地产发展目标进行产品结构的调整。这样，通过差异化的金融政策不仅能够促进房地产开发商实现政府房地产发展之目标，而且还可促使房地产业实现整个产业结构调整及行业运作，提高效率。

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