郝倩

　　土地价格的持续下行，将再度考验万科南京项目的定价能力。

　　今天下午，南京江宁区将出让5幅土地，其中一幅住宅地块挂牌起始价2000元/平方米，面积近4.37万平方米，与这一地块一街之隔的是，仍未开盘的万科金域蓝湾项目，一年半前，万科经过117轮叫价，以3278元/平方米楼面地价将这一项目的开发地块收入囊中，但至今项目未曾开盘。

　　值得注意的是，万科南京这一项目对面的恒大绿洲花园，去年9月5日开盘，毛坯房售价在4600元到5000元/平方米之间。记者根据其已售面积粗略计算，这一晚于万科获取土地的项目，至今回收资本约4亿元。

　　南京市土地矿产市场管理办公室发布的今年土地出让“第02号公告”显示：今天拍卖的名为“NO.2009G03”地块总出让面积4.37万平方米，出让总价为1.75亿元，按容积率计算，该地块楼面地价为2000元/平方米。这一地块旁边除万科金域蓝湾，还有恒大绿洲、合家春天等楼盘。如最终无买家竞价，这一地块的地价有可能为万科当年获取地块地价的6折。

　　其实，万科金域蓝湾已多次推迟开盘。按万科集团一贯的操作理念：从获取土地到开始卖房子需要9到12个月。不过，在过去这一年半里，这一区域其他楼盘并不平静。

　　去年9月，按南京江宁区给区内两楼盘即金域蓝湾及恒大绿洲花园的核价，同在7500元/平方米左右，但去年9月5日正式开盘的恒大绿洲花园，最终毛坯房售价在4600元到5000元/平方米之间，在当地引发轩然大波。

　　2007年底，恒大地产从南京汉典房地产开发有限公司手中，买下恒大绿洲花园项目200余亩地皮，交易价并未公开，但根据其他媒体的报道：这一项目的地价约2200元/平方米左右，所以恒大南京公司对外声称，并未“亏本卖房”。

　　相反，万科上海区域公司则明确表示：虽然3278元/平方米楼面地价可以接受，但是楼价即使卖到6000元/平方米，依然无法收回成本，业内则算账称，万科金域蓝湾要卖到9000元/平方米才有利可图。金域蓝湾也在2008年上半年屡次放出信息，称售价约在8000元/平方米左右，当时该区域楼盘普遍定价6000元/平方米左右。

　　本报记者了解到：地处同一板块的合家春天在去年7月份曾推出均价4300元/平方米的房源，一度升至5600元/平方米后，今年售价依然在5500元/平方米左右徘徊。

　　事实上，在金域蓝湾始终没有最终定价以及确定开盘日期的同时，一向以“成本价发售”为宣传词的南京恒大绿洲销售状况良好。南京网上房地产显示，该项目的住宅类均价为4907元/平方米，而最新的楼盘信息则显示其“湖景豪宅”销售价4406元/平方米起，并另有88折的折扣。在这一销售策略的刺激下，该楼盘纳入网上销售的总套数为803套，目前可售总套数仅160套。

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