万年青

　　又是一起炒房炒成了“房东”的案例——2年多前在上海一次性拿下110套别墅的凯雷投资集团(Carlyle Group)一直没有等到房价升值，日前以几近于2007年买入时的价格进行抛售，至今仅售出10余套。单从售价角度考虑，凯雷此笔买卖可能“亏本”。

　　2006年底，在并购徐工案中精力被消磨大半的凯雷投资，转战别墅市场，出资1.2亿美元(约9.5亿元人民币)将位于上海市闵行区中房森林别墅中的110套别墅纳入囊中(该项目一期共139套，另外29套被私人买主购入)，当时这笔大单被业内认为可能考虑用于出租，以获取长线收益。

　　收购完成后，有业内人士判断，凯雷“用最少的钱购买了一个具有很大升值空间的项目”。当时该物业地上面积销售均价为2.2万元/平方米，地下面积销售均价为6000元/平方米，每套总价在750万至950万元。“凯雷2007年初办好所有手续，之后将110套中的40套装修完毕，开始招租，根据套型不同，租金在4万元/月到6万元/月不等。”知晓这起收购案的一位知情人士对《第一财经日报》表示，“即使到目前，还有别墅带有租约，但大部分都已预备重新装修，今年初已开始以现房在二手房市场统一销售。”

　　按凯雷当年9.5亿元人民币购入110套别墅的价格折算，每套别墅约860万元左右。记者了解到：该项目物业管理费2年约合5万元/套；按普通的银行贷款利率7%来计算资金占用成本，又需60万元/套；此外当初交易时3%的契税约合25.8万元。即使不算上收购中所产生的人员及管理成本，最终每套成本也约合950万元/套。但事隔两年，该项目并未实现升值。本报通过知情人士了解到：目前凯雷统一销售的该别墅单价约2.8万元到3万元/平方米，粗略计算单幢别墅总价约900万/套。

　　“2007年该项目售价曾逼近3万元/平方米，单幢别墅总价约800万元左右。按这一价格计算，现在抛售的别墅价格并没在售价上获得收益，反而折价了。”知情人士称。

　　另一家私募基金的高层则对本报分析说：基金的资金占用成本高于银行贷款利息，且投资收益目标在25%到30%，所以按照这种计算模式，该基金此次投资可能会零利润。

　　但沪上一家代理行不愿透露姓名的分析人士称，凯雷这笔大单并非无利可图。当年凯雷收购价并没那么高，最终地上面积折合单价不足2万元/平方米。如果算上装修、2年的持有资金成本及所有手续费，或许还可以有的赚，只是赚得略少而已。除去单价上的微小差别，凯雷收购110幢独幢别墅后，人民币汇率对美元升值约12%左右，这或许可带来额外收益。

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