中国社会科学院金融研究所研究员

　　 最近政府的房地产救市政策层出不穷，无论是信贷优惠政策，还是税收优惠及财政补贴政策，只要是能够想到的，政府部门在房地产行业商会的鼓动下都一一推出。但是，有一项房地产政策对房地产开发商及地方政府来说，则是耿耿于怀，他们千方百计希望政府重新推出该项政策，即取消对“第二套住房优惠政策”限制，最后万般无奈地只好创造一个新概念，将什么“改善性住房”塞进相应的文件中。房地产开发商及地方政府为什么对取消第二套住房优惠政策限制是如此热衷？该项政策放开对房地产市场繁荣真的能够起到关键的作用吗？它能够托起高价的房地产市场吗？其实，这只是房地产开发商及地方政府的一厢情愿而已。

　　 因为，在房地产开发商看来，当前的房地产市场之所以会出现这种局面，最为关键的问题是2007年央行出台的359号文件。该文件对房地产市场投资与消费作一个清楚的规定，即对住房消费可以享受政府的各项优惠政策，特别是信贷优惠政策；对于住房投资则按照市场定价，不可享受优惠政策。359号文件出台后，国内房地产就开始出现较大幅度的调整。因此，在房地产开发商看来，当前房地产市场销售萎缩，最为重要的原因是政府出台的359号文件，是359号文件中关于第二套住房信贷优惠政策的限制，因此要改变目前房地产市场销售萎缩的问题，就得取消对第二套住房政策的限制。在他们看来，只要恢复房地产第二套住房优惠政策，那么国内房地产市场又会出现2007年那种价格快速飙升的局面。但实际上，不可能如此。

　　 因为，对于第二套以上住房信贷优惠的限制，是对房地产产品的消费与投资的两重属性做出了区分。对于住房消费，因为它是居民基本的生存条件，政府要采取各种优惠政策来保证绝大多数居民基本的居住条件改善；而对于住房投资，它主要是以增加个人财富为目的。因此不应该享受优惠政策，而是要采取市场定价。因此，对第二套以上的住房采取优惠政策，那么投资者就可能利用这种优惠政策大获其利。如果这种情况出现，一则对住房消费会产生巨大的挤出效应，即更多的住房进入投资市场而没有进入消费市场，住房消费市场住房产品减少，就可能使得许多人基本的居住条件改善无法得以保证；二是这样不仅容易导致整个社会财富分配不公，也容易导致房地产市场泡沫产生，从而引发金融危机或经济危机。美国次贷危机的根源，很大程度上就是房地产泡沫导致的结果。而且，世界历史上许多国家的金融危机或经济危机的出现，都是与房地产泡沫破灭有关。正是在这种意义上说，严格地区分住房的投资与消费是十分重要的。特别是对中国的房地产市场来说更是如此。

　　 当前房地产销售萎缩的问题是因为对第二套住房优惠政策的限制吗？我想这是房地产开发商根本就没有看到其问题的实质所在。在全球经济衰退的周期性调整的大背景下，国内各行各业都出现了周期性的调整，所以，国内房地产市场出现调整也是必然。但是，国内房地产商没有看到这种全球经济大调整的必然性，坚持不按照变化了的市场供求关系来调整其企业产品定价及利润水平，反之，还是寄希望政府出台各种各样的政策来激励居民进入房地产市场。在这种情况下，以消费为主导的居民是没有支付能力进入这种没有调整价格的高房价市场的。

　　 况且，在全球经济周期性调整过程中，特别是全球市场“去杠杆化”的过程中，世界上所有的投资品泡沫都在挤出、价格全面回落，房地产作为一种投资品，它的价格也同样会出现大调整。不仅如此，当投资品的价格全面回落时，投资者的市场预期就会出现根本性逆转。在这种情况下，无论是什么投资市场，投资者会以现金为王而不愿意轻易地进入投资市场。特别是当2008年全球投资者在投资市场哀鸿遍野时，投资者更是不敢进入投资市场。无论是股市还是房地产都是如此。而且，这种格局与态势在未来经济没有稳定增长的几年中都不会改变。因此，即使现行政策放开对第二套住房的限制，投资者有进入住房市场的便利途径，而大多数投资者同样不会进入当前的房地产市场。

　　 正是在上述意义上说，放开对第二套住房优惠政策的限制，来激起房地产市场需求是不可能的。如果房地产开发商能够顺应全球经济的周期性调整，降低房地产企业利润预期，让房价降低到大多数住房消费者有支付能力的价格水平上，那么房地产市场的需要才能够释放出来。而且这种价格调整得越与大多数居民支付能力相契合，房地产住房消费释放出来的需求就越大。这才是目前房地产市场发展之正道，否则有通天之术也乏力。所以，放开第二套住房优惠政策也托不起高价的房地产市场。

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