乐琰

　　

　　站在上海威海路四季酒店对面刚刚雄起的一幢豪华酒店内，酒店投资方——上海中凯企业集团有限公司总裁杨益华自信地宣布，这是中凯投资酒店业的第一步，并且毫不畏惧直面强大的四季酒店。

　　“我们请了美国豪生酒店来管理，相信依托专业优势，我们的酒店是具有竞争力的，而且相比较住宅投资，转向酒店业会是房地产开发获得更好收益的方向。”杨益华的观点代表了近年来不少转向酒店类投资的房地产商的思路。

　　然而，中国高端酒店的急速扩张和金融风暴引发的商旅骤减等因素，使得一幢幢豪华酒店成了“外强中干”的烧钱机器，一些酒店管理方被迫提前撤离，更有甚者，诸如新天地的朱美拉和康拉德酒店干脆暂停了工程，延后开业。一切似乎未如投资者想象中的那么美好。

　　入住率、房价双降

　　一场波及全球的金融风暴，给原本已经压力巨大的中国高端酒店业雪上加霜。国家旅游局称，金融风暴以来，入境游明显下滑，同时，商旅客源也有不同程度的减少。

　　“我们五星级酒店主打的就是境外客源，尤其是商旅客人，现在我们的入住率还是下滑了50%之多，简直是前所未有。”一家外资品牌五星级酒店内部人员透露。

　　上述从业者的感触是目前高端酒店的整体缩影。根据上海市旅游局发布的信息，自2008年8月以来，上海酒店入住率出现了20年来首次下滑，入住率从原来的50%~60%直降到20%~30%，最低的甚至只有4%。其中，春节期间有些酒店房间空置率更超过70%。比如上海南京西路这一繁华地带的波特曼丽嘉酒店，近期的入住率仅有50%~60%，较去年同期大降30%~40%，但是上述数字已经被同业评价为“不错的成绩”了。

　　伴随着入住率的急速下滑，一并而来的是高端酒店房价的“滑铁卢”。

　　记者根据不完全市场调研获悉，大多高端酒店都采取了增加特别服务和客房折扣的策略，客房打折幅度大多在半价左右，部分原价1000多元~2000元一夜的高星级酒店，近期甚至将价格降至300多元一夜。

　　“在入住率和房价双降的情形下，令酒店业主方最为郁闷的就是，他们还得支付昂贵的成本。”赵焕焱分析，高端酒店讲究的就是豪华理念，所以硬件和能耗巨大，一家普通的五星级酒店，首先光是投资装修，基本就得4亿~5亿元，每天开业正常的成本支出在30万元左右，如今营收大幅缩水，开支却并没有减少，几十天内很“容易”就会亏损数百万元，这让原本以为可转投酒店业“捞一把”的投资方备感胸闷。

　　“假如业主方现在出售酒店，根据当前局势来看，肯定卖不了好价钱，但若继续经营，则一定要顶住压力，看谁的支持力更持久，熬过冬天，才能看见春天。”赵焕焱说。

　　急速扩张后的阵痛

　　近几年，几乎全球所有大型酒店集团都进入了中国市场，排队等着挂牌五星级、四星级的酒店举不胜举。仅上海地区，就有包括万豪、万丽、洲际、皇冠假日、威斯汀、瑞吉、艾美等不下20多个外资高端酒店品牌。

　　有些甚至都是属于同一个集团的兄弟品牌，比如喜达屋酒店集团在华就有喜来登、瑞吉、威斯汀、艾美、福朋等众多高端酒店品牌。为了减少“内部竞争”，喜达屋甚至还特意针对中国市场做了内部品牌特色定位调整，足见高星级酒店在中国市场扩张之迅猛。

　　正是因为这种迅猛，使得越来越多的房地产开发商将酒店视作是规避政策风险、提升现金流的新投资方向。

　　然而，大多中国高端酒店与海外市场所不同的是管理方和业主方绝对分离。极少有半岛、香格里拉等在华自行参与投资的酒店企业。作为掌钱的业主方和需要花钱的管理方，在酒店数量日益增多，竞争加剧的格局下，双方矛盾凸显。

　　“管理方往往认为自己的品牌是优质的，这需要大量烧钱用于硬件和软性人力投入，而业主方却每天想着回报率，有些业主方甚至对于管理方管理得很严，事无巨细都要看着抓着，于是出现了近期龙之梦丽晶和兴荣豪廷大酒店分别提前与酒店管理方卡尔森、豪生‘离婚’的一幕。”华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家赵焕焱分析，在国内市场的业主方与管理方分离模式下，以前极少出现的“离婚”事件，近期居然频繁发生。

　　“而在‘离婚’之后，业主究竟是再选择一家新的专业酒店管理公司继续合作，还是自行管理，成为一个大问题。假如选择前者，则对于投资方而言，此前的矛盾可能循环上演，但是假如采取后者，按照目前竞争如此激烈的市场格局来看，并没有专业酒店管理背景的房地产开发商所面临的挑战很大，尤其是这些投资者现在由于受到金融风暴影响，或许正打算大笔回收资金，他们的压力更大。”赵焕焱如是说。

　　记者采访后获悉，目前龙之梦丽晶和兴荣豪廷大酒店采取的是业主方自行管理模式。而数月前刚刚更换了管理方的上海斯格威大酒店则是寻找法国雅高酒店集团合作，在下月引入雅高麾下铂尔曼品牌管理。

　　涉及目前业主自行管理的问题，兴荣豪廷大酒店方面，避而不谈。

　　插图/苏益

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