记者 段铸

　　资金链断裂、逼迫政府救市……在饱受质疑一年之后，保利地产（600048.SH）用一份亮丽的年报为房地产商“洗脱”了所有罪名。

　　2008年地产寒冬，保利地产业绩逆势增长50.35%。年报同时还公布了该公司2009年一月份的销售数据：同比增长高达269%的签约面积和同比增长148%的签约金额，似乎在向市场传递 “地产寒冬已过”的信号。

　　而同时，保利地产每10股送3股、每10股派1.32元的上市以来最高金额配送分红和高达80亿元的再融资计划同时推出，业内人士则认为是保利地产欲以高比例分红取悦投资者。

　　亮点与隐忧

　　保利地产的年报显示，2008年全年实现营业收入155.2亿元，同比增长91.24%；归属于上市公司股东的净利润22.39亿元，同比增长50.35%，实现每股收益0.91元；经营活动产生的现金流量净额为-75.9亿元，比2007年有所好转。但高达401.9亿元的存货和3.04亿元的资产减值为这份亮丽年报“抹了黑”。

　　国金证券房地产研究员曹旭特认为，相比2007年度高达122%的增长，保利地产在全行业平均下滑20%的背景下，却逆势增长50%，是其最大的亮点。

　　房地产行业素有“万保招金”的说法，指的就是万科A、保利地产、招商地产和金地集团四大地产商，保利的这份亮丽年报也有“抛砖引玉”之意。广发证券房地产研究员花长劲表示，从保利地产的年报可以预测到其他三大地产商的年报也将出现高增长数据，“业绩高、风险控制能力强，体现整合机遇将成为国内地产行业几大龙头2008年年报的亮点。”花长劲表示，巨额计提存货跌价也会成为地产公司年报的共同点。

　　和氏璧也有瑕疵。保利地产亮丽年报中的高额存货和历史少见的资产减值就是瑕疵，也是隐忧。

　　根据保利地产2008年年报，截至2008年12月31日，存货余额为401.9亿元，相比期初280.8亿元增长了43%；资产减值则由期初的732万激增40倍，达到3.04亿元。

　　“根据2008年155.2亿元的营业收入计算，401.9亿元的存货仅是营收的2.59倍，并不算高。”花长劲表示，真正的隐忧来自于高达1828万平方米的可结转资源（尚未开发的土地储备），已经是保利地产2008年竣工面积285万平方米的8倍多，“保利地产的土地储备由2007年的严重不足转向现在的储备过量”，花长劲表示，由此导致的开发压力和资金压力较大。

　　还可看出，保利地产截至2008年12月31日，负债率为70.78%（处于地产行业平均线下），短期负债则仅有43亿元，由2007年的25.66%短期负债率下降到19.08%，表面看来，负债率的下降将使得保利地产2009年减少财务支出，貌似资金压力得到缓解。

　　“短期负债率下降是因为保利将很多短期负债转为长期负债，同时，资金净流出（经营活动产生的现金流量净额）高达75亿元，保利地产财务压力并不见得小。”花长劲表示，1828万平方米的可结转资源和居高不下的资金净流出，使得保利地产2009年的土地获取能力下降。

　　2009年2月18日，保利地产年报同时公布了2009年1月份销售数据，实现签约面积18.38万平方米，同比增长269.85%；实现签约金额13.76亿元，同比增长148.44%。同比2008年1月份，保利地产2009年1月的销售单价下滑32.8%。

　　“目前尚不清楚销售单价大幅下滑来自于原有项目还是产品结构调整（由开发高端转为低端）。”花长劲表示，保利地产能否持续2009年1月份的高增长是个未知数，同时花表示，即使不能维持，因为历年1月份都是地产销售低谷，保利2009年1月份的高增长已经变成真金白银。

　　广发证券宏观策略研究员武幼辉则表示，房地产的阶段性回暖中政府救市行为起到关键作用，但是能否持续尚待观察。“存货多，资金压力大，但是房价近期却没有明显变化”。武幼辉表示，保利等各大地产商2009年1月份数据显示的高增长已经成为宏观经济变化的“扰动因素”。

　　左手掏钱右手要钱

　　2009年2月18日，保利地产除了公布年报、1月份销售数据，还公布了拟定分红预案及高达80亿元的再融资计划。

　　保利地产拟以每10股送3股、每10股派1.32元的配送分红回报投资者，这也是保利地产上市以来最高金额的配送分红。同时拟非公开发行拟募集资金不超过80亿元，发行价格不低于15.89元/股，投资于上海保利叶上海、上海保利林语溪、天津保利上河雅颂、长沙麓谷林语等8个项目。大股东保利集团承诺以不超过15亿元现金并且与其他机构投资者相同的认购价格认购本次发行的股份。

　　此举被业内人士质疑：保利地产左手掏钱，右手要钱，欲以高比例分红取悦投资者，以求获得增发的顺利通过。

　　“这要看怎么理解了，作为上市公司，为投资者带来丰厚收益是必然的。”花长劲更看重80亿元的再融资，他表示，尽管保利的可结转资源高达1828万平方米，同时面临较大的资金压力，但是仍然不排除保利继续扩张的可能。“年报显示，保利的应收账款为90亿元以上，这部分如果顺利回笼，足以解决资金压力，同时，80亿元的再融资获批后，保利手头的现金就宽裕很多。”花长劲表示，如果2009年地价进一步下跌，房地产行业进一步调整，保利就有新增土地的“冲动”，同时有整合行业的可能性。

　　基于上述理由，花长劲给予保利地产“增持”的评级，预期2009年增长仍然在40%以上。曹旭特也给予保利“增持”评级，“具有整合能力和整合预期，管理层的风控能力突出”。

　　“各地产公司在2007年年报中对2008年有非常具体的规划，比如开发面积、销售面积、预期增长等，但是保利的这份年报却说得很隐晦，没有任何一项有关2009年经营计划具体数据。”花长劲特别提醒记者注意，这既是保利对2009年所采取的保守策略，也可以看做是公司管理层保持谨慎的风控能力体现。

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