蔡志洲 北京大学中国国民经济核算与经济增长研究中心研究员

　　 这两年来，我在这个论坛上多次谈过房地产的发展，但谈的背景已经发生了很大的变化，开始讨论的怎么避免房地产继续上涨，因为一些大中城市的房地产涨得太厉害，不但让希望购房的人买不起房，最后还可能使房地产业的发展出现停滞并对相关产业带来冲击。现在这个“停滞”终于来了，我们的话题也变成了如何不要使这个行业的情况继续恶化。谈到这里，我的心情很沉重，如果说中国当前的经济增长率回落，在相当大的程度上受了全球风暴的影响，那么就很多大城市出现房地产不景气这一点而言，无论如何找不到华尔街的头上。为什么在人们都明显地意识到这一点时，即房价疯狂上涨会对这一行业甚至经济增长造成严重伤害，却仍然在为这种上涨创造着条件：一些地方政府抓紧时间高价批地，发展着不可持续的“土地财政”；一些商业银行在抓紧时间向供需双方发放贷款，完全没有意识到这种贷款有可能转成未来的坏账；开发商则在抓紧时间融资、买地和公关，希望再次复制前期高额利润的神话；而所有这一切，都要依靠买房的大众。尽管中国人具有节俭的美德，但是对于购买房屋和土地，只要他们认为合算，对于这种“一时支出”是舍得投资的，由于这个“合算”的概念在不断地被修改，我国的房地产业越来越热，隐忧也就越来越大。当那最后一根羽毛压上来时，供求天平就要向另外一个方面倾斜，由供不应求转为供过于求。

　　 供过于求不是说人们不需要住房了，从整体上看，中国人的住房无论是从数量上还是质量上看都需要大大改善，而是人们有支付能力或有消费意愿的需求大大减弱了。于是一种在传统的市场经济条件下的常见现象就出现了，一端是大量卖不出去的空置房屋，另一端是很多需要住房的人买不起房或者是持币待购。这说明我们的市场机制出了问题，供需双方“合算”的概念的交集太小。一方面，人们认为“不良KFS”把房价推得太高，害得老百姓买不起房，所以很多房地产评论家们主张或认为房价要跌，只要房价跌到老百姓能够接受的区间，房地产自然就活了；另外一方面，被人们冠以“不良KFS”的房地产开发商们也感到委屈，他们中的一些人马不停蹄地参加各种“峰会”和“论坛”，宣讲政府救市和房价不可能跌的各种理由。

　　 商人对自家产品的价格预测是投资决策和风险控制的依据，如果觉得房价会涨，能够获得收益，你就去开发；如果觉得房价会跌，投资可能会造成亏损，你就不要去盖。房地产商在那里预测房价会涨，而且通过媒体到处去说，且不说他的判断是否正确，这本身就是一件很奇怪或者是很可怜的事。当然，也不是所有开发商都是如此，像王石那样很早就预料到市场中存在着较大的风险而采取了应对策略的人，现在就可以潇洒地安排下一步的发展规划了，无论是保障性住房、一般商品房还是高级住宅，只要能够获得合理利润，都可以开发。但对于那些高价拿地、高价公关、高价建设又没有及时脱手的开发商来说，现在的局势是严峻的，在那些房地产评论家们那里，房价下跌只是他们的一个主张或判断，但在开发商这里，这却直接关系到他们的收益。这也难怪他们中的一些人，要和那些“评论家们”PK不已。

　　 改革开放后，消费结构的升级始终是推动经济增长的重要因素。从“老三件”到“新三件”，再到手机、电脑、空调、摩托车、汽车、住房，每一次消费升级都是对我国经济增长的一次重大拉动，这些耐用品的价格也从几百元、几千元、几万元上升到几十万元甚至是几百万元。严格地说，住房这种产品已经不属于消费品而属于投资，但就其使用而言有消费的属性，而居民家庭平均消费水平的高低实际上就是一个地区、一个国家现代化的标志。一般耐用品的升级已经对我国经济增长做出这么大的贡献，那么就住房而言，它会对我国的经济增长产生多大的拉动那就可想而知了。因此，房地产业能不能持续稳定地发展，确实关系到我国未来的经济增长。而房地产持续稳定发展的基本条件就是价格稳定，日本、中国香港的房地产发展都对当地一个时期的经济发展做出了重大贡献，但人口的过度集中和土地住宅价格的过度上涨，最后影响了进一步的经济增长。而在美国和欧洲国家，土地和房价的上涨要稳定得多。避免房价的较大波动，对我国各个地区乃至于整个中国的经济增长，都有重要积极意义。

　　 现在很多人认为，过去一段时间中国房地产业的波动，说明解决居民的住房应该更多地通过政府对安居房、保障性住房的投入。我对这种观点是怀疑的，从建国以来到上世纪90年代中期，城市居民的住房是由政府、企业或单位包办的，结果大家都很清楚，保障差且效率低！而现在，虽然房地产市场的发展出现了曲折，但是从总体来看，最近十年来我国居民住宅改善的程度，可以说是有史以来最大的。我国和世界各国的发展经验都证明，尽管需要通过政府的努力扶持一部分低收入居民改善住房条件，但整个房地产业的较好发展必须建立在市场经济的基础上。

　　 就我国目前的情况看，大中城市的房地产景气可能还要等待一段时间，因为在房价较高的情况下，房地产交易如果想活跃起来，对峙的双方总有一方要做出妥协，要不然是居民收入逐渐增加或者观念发生变化能够接受目前的高房价，要不然就是房地产商实行降价，最后在新的水平上形成均衡。这种现象通过事前的政府干预，如把地价定得低一些、对开发商的服务积极一点、银行贷款的门槛临时调高一点，其实都是可以避免的，这样就可以保持我们房地产发展的连续性，形成持续扩大的内需。现在，一部分大城市房地产发展出现了问题，但更多的城市的房地产的发展才刚刚起步。在这些地区我们要注重房地产的发展对经济增长的拉动作用，但在发展中要吸取那些大城市的经验和教训，通过政府的积极作为，避免房地产价格过快的上升和较大的波动，保持经济的平稳发展。

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