陈文雅

　　自从苹果社区和苹果派销售落幕之后，张宝全已有大约一年时间未在北京的地产圈里高调露面。他都干什么去了呢？

　　电影《叶问》的成功让大家看到了一个名叫“金典传媒”的投资商，而张宝全的名字赫然出现在电影“出品人”名单中，金典集团执行总裁、张宝全夫人王秋杨则身兼电影“监制”。

　　不过，张宝全投身电影后，还是放不下房地产。2月16日，张宝全宣布回马地产，“我要转型旅游度假地产，在三亚和青岛等地建设红树林度假酒店系列。”

　　“我们现在的土地尽管是度假地产，房地产依然是我们的主力，电影是我们第二主力。”张宝全透露说，今典集团今年1月份在电影业投资的现金大约在4亿多元，“一个是参与北京电影公司的改制，2.67亿元的现金进入北京电影公司，现在是第一大股东。另外刚刚和中影成立中国数字影院建设，投入现金1.9亿元。”

　　“三亚和青岛两座城市的环境资源是中国内地最适合办电影节的城市。”他说，在他的三亚湾红树林度假酒店已经被预订的1/3中，业主除了房地产行业人士以外，最多的就是“明星”。而他在三亚和青岛的红树林酒店中，更是根据电影节的标准作了录音厅，“国际电影节最重要是自然资源和人文资源，我们在这个酒店里承载这么一点想法，我想也会逐步被各方面所认识。”他坦言。

　　看来，在部队里当过电影放映员的张宝全硬是留下了电影情结，连开发地产，也不忘和电影挂上钩。

　　但是，在这个房地产行业普遍低迷的冬天，成交低靡，房价下跌，开发商纷纷节衣缩食，张宝全的红树林能点燃冬天里的一把火吗？业内人士对此纷纷表示困惑。尤其是其60万平方米规模、总客房数超过5000间的超大型五星级产权式酒店的定位。据悉，三亚湾红树林度假酒店的销售目标是60亿元，每套房单价在100万元以上，是一个纯粹的投资度假型产品。

　　“我们要做一个能和美国拉斯维加斯米高梅酒店，威尼斯大酒店等媲美的世界级度假酒店。”张宝全的手笔一向很大，在其为苹果社区、苹果派两度撒出200万元人民币征名之后，此番他以更大的手笔豪掷千万，要为三亚湾红树林度假酒店征集案名。

　　对于张宝全此举，一位业内人士表示困惑：“在目前的房地产市场环境下，性价比永远是楼市的王牌，低总价、小户型是王道。这时候为高端人群打造奢侈项目，而且供应量这么大，是不是有点冲动？”

　　但张宝全自己并不认为自己冲动，相反，他觉得金典一向奉行保守发展的策略，尤其是在2007年的“地王”时期表现谨慎，由此使得金典的地产业务免受此轮经济危机波及。“金典到今天为止负债率才到5%-6%，像我们这样低负债的地产企业并不是很多，资金流不会成为我们的问题。”

　　据悉，今典集团在北京，青岛，无锡等地均有度假地产的计划。张宝全表示：“未来几年，今典集团的地产业务将由原来的住宅开发为主向旅游度假地产全面转型。”

　　让他尝到甜头的是今典此前在三亚亚龙湾所做的红树林度假酒店。据他透露，该酒店自2005年正式营业以来，年均毛利率达到64.9%，远远超过了酒店业的平均利润30%。

　　向旅游度假地产转型并非张宝全的首创，中坤集团早于08年的5月就提出将放弃住宅市场全面向旅游度假地产转型。

　　但在此前开发的亚龙湾和海棠湾红树林酒店，张宝全并没有采取产权式酒店的形式。对此，张宝全表示，“三亚湾红树林度假酒店，是一个金融产品。不仅酒店经营有收益，你也可以通过物业出售把资金收回来用于再建设，也就是把风险做了一些分担，当然好处也是大家一起来分享。我觉得把一个地产变成金融产品这就是三亚湾优势。”在他看来，其在金融方面的创新之处超过其在地产方面的创新意义。

　　“买了酒店就意味着变成了酒店的股东。”张宝全说，房产证每一套房都有一个分红系数，写的就是业主持有的股数，据他介绍，今典的度假酒店将是全国连锁经营，三亚酒店的业主可以免费入住青岛的酒店，五星级酒店的业主能够免费入住七星级酒店等，酒店业主作为股东还可以获得回报。

　　然而，张宝全的转型仍要面临几方面的风险。除了经济和房地产层面可能带来的波动以外，还包括“产权酒店”在国人心中的认可度。

　　尽管“产权酒店”这一模式在国外颇为盛行，但国内此前风行的产权地产项目最后纷纷成了圈购房者钱的“陷阱”，张宝全能否挽回“产权酒店”的名誉并将其品牌重新树立起来？

　　面对人们的疑惑，他说：“我的销售人员两次来问我，说这个项目既然业主有股权，可不可以向他们承诺固定回报，我一再告诫他们，这个是违法的，每年建设部都要反复的强调，不要搞变相集资方式。而且以前推的类似产品产生纠纷的，大多是因为这句话。为什么我们要把我们的情况公开，也包括三亚市本来就有整个三亚所有酒店运营的情况？我们亚龙湾酒店毛利润是6毛4分9的话，那这个酒店会多少钱？我个人认为只会比那高，不会比那低。还有一条，为什么我们为小业主定了5%的佣金，就是所有的买房人都是销售员，也一起分享销售的成果。”

　　来源：经济观察网

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