投资者报(记者华强)步入调整期的中国房地产业，“严冬”之中最盼的无疑就是政策的暖风。房地产市场历经2008年比较密集的税收政策调整之后，2009年还会有其他政策牌出吗？

　　细心之人可能会注意到，1月6日在国务院新闻办公室2009年的第一场发布会上，住房和城乡建设部（下称“住房部”）、国家发改委、财政部、中国人民银行等四部门的有关负责人纵论当前房地产市场健康发展的问题时，财政部税政司副司长王晓华明确表示，2009年是不是要出台新政策，要根据2008年政策的执行情况来定，如果执行得好可能会延续这些政策，如果执行得不好，“可能会考虑是否有其他更好的政策措施”。

　　现在看，历经了半年的大力救市，房地产业的“寒意”并未消除，反而加重了。据北京市房地产交易管理网的数据统计，2009年1月份，北京共成交商品住宅7200套，环比下降了近五成。

　　尽管税收优惠政策可能有一定的滞后效应，但市场的表现也确实太差强人意，无论是专业房地产研究机构的报告，还是《投资者报》记者采访的房地产业内人士、专家学者、乃至于对房地产行业高度关注的银行界，无一例外均认为，2009年的房地产形势，将依旧是调整的基调。

　　提振房地产，政府理应出牌了。购房落户、退税、住房政策（松绑90/70政策）、土地政策（宅基地换房），乃至于房地产税改革，政府手中的牌其实并不少，2009年会怎么出呢？

　　地方政府率先自救

　　从去年开始，房地产的颓势早就让地方政府坐不住了，特别是2008年12月出台的国办131号文明确各地方政府可以“因地制宜制定各自的房地产政策”之后，地方救市政策更是层出不穷。

　　购房上户可谓是这一轮地方政府展开房地产自救的“拳头”招式。2008年12月12日，继成都市率先实施购房落户新政，今年1月份，相继有武汉、重庆跟进，此前已经实行这一政策的杭州、天津、长沙等城市，则陆续在放宽购房入户的标准。

　　本报统计发现，目前已宣称可办理或拟实行购房入户的省市，有杭州、厦门、成都、武汉、长沙、保定、重庆、天津以及广东省。

　　重庆率先酝酿的“购房退个税”，由于一度身处风口浪尖，其它城市暂无跟进。不过可以想见的是，只要形势一旦明了，中央政府对购房退税予以认可，跟进的城市当不在少数。

　　然而，退税可是退的地方政府分成那部分，对地方财政而言，那就是真金白银。不过，在房地产“调整进行曲”愈奏愈响之际，地方政府也是不得已而为之。

　　1月份的数据显示11个城市中，有9个城市的房地产交易量1月份环比下降了9%~43%，北京的月环比表现最为疲弱，其次为东莞、上海及深圳；上海的同比表现最差，下降了50%，其次为重庆及天津。

　　在各地出台的救市政策中，也渐渐开始放开90/70政策（国家对房地产宏观调控的一个重要政策，指新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上）。兰州发布的十六条救市新政之一，就是将90/70政策调整为90/50；而北京1月23日9部门联合发布的《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，其中一条就明确“在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例”。

　　形成全国性政策有难度

　　大型开发商的项目大多不是窝在一个城市，各地方政府救市政策不尽相同，目前购房退税、购房落户以及取消二套房贷和外资购房限制等这些政策仅限于个别城市，在全国推开的可能性有多大？对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌2月18日在接受《投资者报》记者采访时表示，“难以形成全国性的政策”。

　　先说购房落户。顾云昌认为，像上海、北京这样的一线大城市，以前也实行过这样的政策，效果确实不错；但现在城市人口已接近极限，人口膨胀的麻烦已经不小，即使撇开是否合法的争论，由于有了特大城市的瓶颈制约，购房落户不会在全国推广。

　　可以回顾一下历史。购房落户政策始于十年之前的北京、上海等各大城市，曾是拉动楼市的法宝，之后更多城市纷纷效仿。不过我们不得不承认的是，政策拉动楼市的同时，也导致城市人口过快增长，同时带来交通、医疗、教育、社保等问题，后来北京、上海、广东等城市相继取消了该政策。看来，外地购房者还是不要对购房落户大城市抱有太高期望。

　　至于购房退税，顾云昌认为“效果有待观察”，再说各地财力迥异，形成全国政策的可能性也不会很大。顾云昌表示，2009年房地产政策的走向，特别是在挽救房地产市场颓势上，更多的可能是地方出招、中央认可。其实这也是房地产业主管部门——住房部的初衷。在2009年1月9日召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房部明确提出要“强化地方人民政府稳定房地产市场职责”。

　　治本之道在正税清费

　　在全国性政策层面，顾云昌认为，降息、减税与清理房地产各项收费将是提振房地产业的有力手段。

　　降息当然是针对整个宏观经济形势，但在顾云昌看来，降息对提振房地产业有着莫大的好处。众所周知房地产是个资金需求量很大的行业，开发商都是举债经营，降息能够减轻房地产商的资金成本，这无疑能让寒冬里的开发商多喘一口气。

　　国家统计局的数据显示,2009年1月份居民消费价格同比上涨1.0%，工业品出厂价格同比下降3.3%，比上月降幅扩大了2.2个百分点，可以说中国经济通缩的压力剧增。为了刺激经济增长，央行降息在所难免。央行行长周小川也曾表示，直到2009年中期都有可能降息。

　　业内人士认为，房地产作为国家重要的支柱性产业，无疑是受益降息最大的行业之一。同时，从消费的角度来讲，降低基准利率也会使购房者还贷的压力大大减轻，会有助于刺激楼市消费增加，甚至有望促进楼市回暖。

　　目前房市的问题，主要体现在成交量萎缩，救房地产重在救成交量。但救成交量的前提，必须要让高企的房价降下来。其实，住房和其他商品一样，降价就会使交易量上升，这是再简单不过的一个经济学常识。中国银行高级分析师温彬认为，“摆脱当前房地产的困局只有一条道，就是将房价降到合理的水平”。

　　沿着这个思路来探究2009年的房地产政策走向，中央政府将如何“出牌”就清晰了。顾云昌表示，已经出台的财税刺激手段，目前基本还停留在交易环节，对开发环节上税收减免并不是很多，“正税清费”理应是政策层面出击的重点。“现在房地产环节上的各项收费既多又杂，很不规范。”他说。

　　顾云昌认为，房地产政策，无非还是在金融、财税、住房等方面，而降低开发环节税费，可以有效扩大开发商降价空间，这是最为有效的治本之法。

　　制定长期发展规划

　　在2009年的房地产政策憧憬里，还有一个最大的憧憬，那就是随着包括有钢铁、汽车、造船、石化、轻工、纺织、有色金属、装备制造和电子信息9大行业的“产业振兴规划”陆续出台，房地产业能否搭上“末班车”，成为第十个振兴性行业。

　　据悉，住房部已经表示“产业振兴规划不会包含房地产”，但会有一个房地产长期政策规划出来。

　　这几年，国家对于房地产行业的宏观调控，可以说都是“急就章”，往往是“按下葫芦浮起瓢”，也是到了一个该通盘考虑、长远规划的时候了。

　　顾云昌对《投资者报》记者表示，房地产行业和中国宏观经济息息相关，对经济增长的拉动作用是其它任何一个产业都无法替代的，有个长期性的规划是必需的，至于能否列入“振兴”则是另外一回事。

　　长期规划政策的内容现在无法查证，但有一点，目前这么低迷的市场行情下拿出的长期政策规划，对房地产行业肯定是大力扶持的基本态度，而不会是前些年房地产泡沫高企时的“挤泡沫”政策。从这一点来说，即使该规划没有“振兴”之名，也具有“振兴”之实。

　　2009年，在国外经济危机可能难以见底，国内经济形势严峻的情况下，中央和地方政府都对房地产业的支柱产业地位，尤其是对住房消费在扩内需方面的拉动作用抱有较大期许。而围绕楼市的政策争议，正好反映了政府在楼市上的这种两难，因为房地产的主要问题不在政策，而在价格，深层原则更是在财政体制，不是一时半会儿能够解决的。

　　但是，许多人仍然对政府的后续房地产政策抱有期冀。

    相关专题：

    房地产进入十大产业振兴规划

    新浪声明：    此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。