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上海二手楼市暖春乍现 最坏时期可能已经过去
叶国靖
对上海易居臣信房地产经纪公司金牌物业顾问修德顺而言，连绵的阴雨天气并未影响他的心情，因为楼市回暖迹象明显。“我所在的闵行区莲花路地铁站周边5家中介门店，2月份二手房的买卖成交宗数合计已经达到50宗左右。而2008年底，每月成交仅为两三单。”
位于普陀区长寿路62号的上海中原物业代理有限公司(下称“中原地产”)物业顾问小霍也有类似体会，进入2月份，每位业务员的日均带看量大约为4~5组客户，达到了去年房地产新政推出以来的最高峰。
折射市场微妙变化的不仅是一线业务门店的买卖成交宗数，还包括二手房抵押贷款。杨晗靓是中原地产的一位交易按揭员，自2月1日上班以来他一天都没有正常休息过，每天都有买卖案件需要办理手续。中原地产昨天公布的最新统计数据显示，2月1日至15日，上海二手房成交量与1月上半月环比上大涨了62%。
2月成交放量
一周以来，中原地产新闸分行区域经理史亮所管辖的分行带看量环比一月大涨50%，同时成交量也明显走高，与上月同期相比约有20%的增长幅度。史亮表示，2月上半月二手房成交中80%以上为婚房置业，以100~120平方米的两房为主，成交均价总体维持在24000~28000元/平方米，总价在300万元以内。而与此同时，虽然作为该地段二手房主力的30000~40000元/平方米价位段成交相对平淡，但对未来一个季度的市场成交，依旧保持乐观的态度。
中原地产成交数据显示，2月上旬成交的二手物业中，41%的物业位于闸北、宝山、普陀三大区域。
史亮预计，未来两月内，一方面刚性需求依旧会保持一定释放态势；另一方面由于300万元以上二手房价格在去年下半年价格盘整期已整体下滑约15%，同时整个板块二手次新房分布较为分散且整体供应量较小，因此短期内价格再难出现明显下跌。在此情况下，预计板块内一部分实力买家短期观望的心态将得到改善，购房需求应当会在未来两至三月内逐步释放，在目前节后市场的成交小高峰之后，随着中高档次新房市场买卖双方的相继入市，板块内中高档二手房成交将再次恢复稳定的运行态势。
中原地产闸北区区域总监程曦表示，近期闸北区域内的新盘降价导致了二手业主随之调低价格，这一举措立即得到了买家的认可，尤其大宁板块，其周边二手房的价格下降幅度基本在5%~10%不等。目前次新房均价维持在14000~15000元/平方米左右。
21世纪不动产上海锐丰宜川路店经理芦毅表示，近期门店出现大量上门客户咨询购房事宜、以期改善居住条件，其目标房源多为总价在100万元左右的售后公房和房龄5年以内的商品房。对于改善型购房的释放，芦经理介绍道，楼市新政中对市民合理的改善型自住需求的支持是此类需求得以释放的主要动力，新的普通住宅标准和交易税费的减免也刺激了板块内的交易。
最坏时期已经过去？
21世纪不动产上海区域市场研究主管黄河滔告诉《第一财经日报》，闸北大宁板块的情形，最近同样出现在了普陀曹杨、南黄浦等城区内的热点自住板块，改善型置业需求释放促使板块内交投活跃、房价微幅上升，且普遍占据了板块内二手购房群体的6成以上。以闸北大宁板块为例，目前该板块的二手买卖交易活跃，且其中约8成的购房者是出于改善型需求。
对于2月份的“小阳春”迹象，中原地产副总经理吕尚伦解释原因，近期二手房的集中成交并非没有先兆，其实从年初四开始各家分行的带看量均有所上升，尤其是传统的以自住需求为主的区域。近期市场整体平稳，相关政策也很少出台，使得客户信心回稳，原先有购房需求的客户基本摒弃了观望态度。另一方面，按照惯例春节后都会出现一波成交小高峰，而今年由于春节较早，因此这波行情也提前在2月爆发。
那么，扑朔迷离的上海二手楼市是否已经开始走出底部？
中原地产董事总经理谭百强在2月12日的企业年会上提出，虽然经济大环境不好，但政府大力支持及金融政策向好的推动下，相信2009下半年交易量将会有回升的趋势。如果届时房价能回稳，投资者也会逐渐现身，所以现在是买楼自住的好时机。
对于上述乐观看法，信义房产管理咨询(上海)有限公司董事总经理夏智亮在接受《第一财经日报》采访时持谨慎态度。他认为，虽然目前上海城区内配套成熟、实惠房源众多的自住板块和外环沿线新兴居住板块的交易较为活跃、提前进入交易活跃期，但是，这并不能简单认为“暖春”大势已经筑底完成。
他认为，一个不容忽视的事实是，上海一手新盘存货“泰山压顶”，去库存化成为开发商群体的当务之急，打折优惠成为普遍现象，从而导致不少区域一手新盘价格低于二手房源的“倒挂”现象，从而分流了一大批二手买家的力量。另一方面，流通的二手房挂牌买卖数量也处于历史的高位，买家的选择余地比较大。
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