靳冬

　　盲目的旅游酒店投资，让地产公司承受的压力正在凸显。由于并不看好高星级酒店在短期内的盈利空间，多家由地产商投资的酒店项目已经宣告暂缓；而来自战略投资者的挤兑，也让地产商腹背受困。

　　不久前，位于上海新天地两家超豪华酒店停工，其开业时间也较预期大为推后。虽然没有消息称停工与资金紧张有关，但有酒店管理公司称原因在于业主方。据悉，其中一家酒店引入了希尔顿集团旗下的顶级品牌康拉德，由瑞安集团和上海酒店投资有限公司合资成立的上海礼兴酒店有限公司投资。而另一家酒店，则是由备受关注的豪华酒店管理公司朱美拉所管理。

　　两家豪华酒店的停工，给正处于野蛮生长阶段的酒店投资拉响第一声警钟，更将地产商在旅游酒店领域跟风的苦果暴露出来。

　　地产商涉足旅游酒店业的初衷，多数在于“增加持有型物业、分散经营风险”。在香港资本市场，投资者除了以土地储备作为衡量企业发展前景的标准外，更将商用物业的比例作为企业经营稳定与否的判断条件之一。

　　为此，在香港上市的中资地产商，大多都积极增持商用物业，富力地产（02777.HK）、合景泰富（01813.HK）、碧桂园（02007.HK）、雅居乐（03383.HK）、中国奥园（03883.HK）分别公布了各自的酒店及写字楼投资计划，有开发商表示将提高商用物业比例，使其占年度经营收入的25％以上。

　　但“一窝蜂”投资的结果，让投资者已经不再看好国内的星级酒店市场前景，正如现在的私幕投资者已经不再看好地产商过多的土地储备一样。由于旅游酒店项目投资巨大、投入回报周期长达8到10年，这犹如沉甸甸的石块压在开发商脆弱的资金链条上。

　　日前，市场上有关“富力地产转让广州两家豪华酒店”的传言，即使被该公司正面否认，也始终难以平息坊间的猜测。而与富力关系颇为密切且经营模式相近的合景泰富，除了与喜达屋集团签订了三家酒店的管理合同外，还规划了位于成都、苏州和海南岛的几家高星级酒店，不过近期有消息人士透露，该集团已经有意识放缓项目进度，视市场形势变化再作打算。

　　无论停工，还是暂缓项目进度，都是开发商面对市场形势的变化而主动采取的应对策略，此刻，开发商抑或普通投资者都有必要对盲目的投资热潮进行一番重新思考和认识。但市场经济的残酷也许不会给所有开发商重新来过的机会。

　　反思尚未完结，“清算”或许已经开始。不久前雅居乐与战略合作者Aetos之间因为后者中止收购雅居乐惠州公司股权而出现纠葛。目前，雅居乐与Aetos的纠葛还未完结，也许还有回旋的余地，但投入约18亿元人民币、原计划在2010年建设的惠州白鹭湖项目，则可能因为投资双方的争端而被迫延迟工期。而摩根士丹利旗下的房地产基金Crystall以52.83亿元参股30％的海南清水湾项目，也由此引发外界的担忧。

　　种种迹象显示，地产商通过高举债而进行的商用物业的投资以及与海外投资基金的合作，在市场不景气的情形下，都变得格外脆弱。在这一背景之下，坊间关于“退潮之后谁是裸泳者”的争论也不足为奇。因为如今的资本市场的兴趣取向已然发生变化，在上一轮投资热中表现稳健的一些地产企业，更能得到评级机构的认可。

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