本报记者 夏阳

　　世纪星城延期交房一年多，背后是否存在不为人知的资金问题？

　　两度延期共14个月

　　世纪星城二期自称为全亚洲最长的单体楼(案名为长城国际)，近半年以来一直深陷于“延期交房”困局。

　　2月14日，数十名业主再次来到世纪星城售楼处，目的就是希望开发商能够对“延期交房”一事给一个明确答复。类似的“维权事件”几个月以来不断在上演，静坐、上访甚至砸售楼处的过激行为时有发生。

　　世纪星城由福建前十强开发企业顺华集团投资建设。成立于1992年的顺华集团，2001年，进入北京通州开发“世纪星城”项目。项目占地1570亩。

　　据记者了解，目前已经开发的世纪星城一期、二期、三期共占地500亩左右，余下的约1000亩土地仍处于土地一级开发阶段。

　　2月11日，记者在现场看到，世纪星城二期长城国际这个长约388米、建筑面积达到18万平方米的单体楼处于停工阶段。整栋楼共有住宅2346套，“延期交房”涉及其中已经销售出去的570多套房源。

　　按照合同约定，该项目的收房时间为2008年7月。时至今日，交房时间已从2008年12月再度推迟至2009年9月。

　　“两度延期”让业主心存芥蒂。据了解，目前，绝大多数业主在相互谅解的基础上接受了开发商顺华集团按照合同约定进行赔偿的承诺，即每日房屋总额万分之一的赔付标准。

　　该项目一位高管在接受本报记者采访时透露，目前，仅赔付给业主的违约金已经高达1000万左右。“然而，这只是一个小头。延期一天，建筑设备就多一天租金，建筑工人就多一天工资，如果加上这些，延期交房带给企业的经济损失非常惨重。”

　　截至记者发稿时，仍然有几十户业主在力争每日房屋总额万分之二或万分之三的赔偿标准，如果没有新的进展，该事件有可能将上升到法律程序。

　　项目“收支”悬殊

　　据世纪星城上述高管称，延期交房并非资金问题，而是由于“北京奥运期间停止施工”造成的。

　　按照相关规定，去年7月20日至9月20日是北京在建工程的停工期。但该项目早在2006年便开始预售，购房合同约定的交付时间是在奥运之前。“奥运因素”的说法显然缺乏足够的说服力。

　　采访中，这位高管也坦承，从2006年下半年销售至今，就单体楼而言，长城国际的确还没有达到“收支平衡”。

　　记者得知，去年年初开始，长城国际就停止了销售，这位高管给出的理由是“行情不好”，直到去年10月利好政策出台才恢复销售。这就意味着长城国际这栋楼有将近一年的时间没有销售收入。

　　北京师范大学金融研究中心在去年9月发布的《中国房地产行业供求资金缺口分析报告》中指出，在房地产资金流入中，定金和预付款占比达到了30%－40%，如果加上因销售带来的个人按揭回款，这个资金占比将更大。

　　长城国际销售出去570多套只相当于总套数的1/4，当初开盘价为6100元/平方米左右，2007年行情最好时售价超过1万元。记者从专业机构了解到，截至去年年中，长城国际的销售回款大约有4亿元。

　　4亿元左右的销售回款显然无法支撑项目的刚性成本。

　　在记者一再追问下，这位高管透露了一个不太明确的数字，即长城国际每平方米的建安成本大约在3000元左右(后又改口为5000元/平方米)，如此算来，18万平方米的建安成本约为5.4亿至9亿元。

　　一位同区域的开发商向记者介绍，2004年之前，该区域的楼盘售价大约在3000多元，拆迁成本以及土地出让金等土地成本大约会占到1200元左右(顺华集团2001年介入世纪星城地块，并在2004年开售)。加上各种财务成本、各种税费以及管理费用，2006年长城国际6100元/平方米的开盘均价并不算高。

　　目前，长城国际的售价已从最高时的1万元降至8000元/平方米。但上述高管对于恢复销售后的成交情况也是闪烁其辞。

　　一边是低迷市场带来的销售不畅，一边又是交房时限所带来的刚性投入，长城国际与众多在建的地产项目一样正在面临收支难题。

　　顺华集团土地储备近万亩

　　或许正如这位高管所说，项目的销售收入只是企业资金来源中的很小一部分，长城国际的开发商顺华集团的钱袋子又如何呢？

　　上述高管一再向记者强调，公司有多方面的融资渠道，如银行贷款、企业之间特别是与“国”字头企业之间的合作，以及民间资本等渠道。

　　公开资料显示，2004年6月开盘的世纪星城一期17幢住宅近1200户的业主已于2005年8月入往，总建筑面积为14万平方米，以当时4500元/平方米左右的区域高价计算，世纪星城一期的回款约为7亿，加上长城国际约4亿的回款，以及2006年陆续开盘的三期19、24、25号楼部分销售回款，世纪星城目前的销售回款可能超过12亿元。

　　如果项目本身不能完成资金的自我造血，集团层面理应充当后援。然而，记者在调查中发现，顺华集团的资金缺口甚大。

　　“世纪星城”公开资料介绍说，这个占地1570亩，总建筑面积约163万平米的项目投资总额将达到45.8亿元。

　　有知情人士透露，在顺华集团的根据地福建，还有两个尚未销售的房地产项目在建，这两个项目地块正是在地价较高时期取得。

　　2006年11月，顺华集团在漳州角美开发区圈下了600多亩土地，具体拿地数额不详。据公开资料，2006年至2007年，漳州市国土资源局有11宗挂牌地块成交，面积约1314亩，成交金额约为11.9亿元。公开出让的数据里未见顺华集团所获地块，但业内人士推算，顺华此幅土地的地价款应超过3亿元。2006年12月30日，顺华集团下属的顺华投资发展有限公司又以4.5亿元的总价竞得位于福州乌龙江畔的闽侯南屿267亩的土地。

　　顺华集团在其官方网页介绍说，“目前顺华在北京、福州、厦门、罗源等地拥有近万亩储备土地”，即超过600万平方米土地储备。2007年，全国招拍挂土地出让均价约为每平方米1000元，协议土地出让均价约为110元。取其中间值每平方米550元测算，顺华集团仅土地储备一项占用的资金至少达33亿元。在此情况下，顺华集团能给世纪星城多大的支持力度存疑。

　　“房地产行业的困难的确也在我们身上体现出来，现在我们的压力在于市场的销售压力和力保9月交房的压力。”这位高管透露，长城国际将在3月15日冬施期过后复工，争取能在7月份交房，“如果再违约，就真的说不过去了。”

　　世纪星城并非个案

　　世纪星城延期交房背后，所影射的或是全行业的资金现状，顺华集团亦非楼市低迷时期的地产商特例。

　　近日，中新地产(00563.HK)被曝一笔约1.5亿元人民币票息逾期未付，资金链遭受严峻考验，继香港上市的绿城中国((03900.HK)此前不久被评估机构“降级”后，碧桂园((02007.HK)也面临评级下调可能。

　　据悉，负债率高达139%的富力地产(02777.HK)今年5月份将发行公司债以缓解资金困境。合生创展(0754.HK)2009年则面临支付即将到期的土地款和重大短期再融资需求的双重考验。

　　据《中国房地产行业供求资金缺口分析报告》指出，如果2009年房地产遭遇中期调整(2009年无明显复苏，调整仍将延续更长时间)，房地产行业的资金缺口将达到9290亿元即便是2009年房地产遭遇短暂调整(2009年末明显复苏)，资金缺口也会有4925亿元。

　　“2006-2007年股市非正常上涨，促使一些开发商为追求市值利益，盲目扩张土地储备，不惜成本，土地招拍挂的价格被一再刷新，呈现出了不正常的水平。”2月16日，今典集团董事长张宝全在接受记者采访时指出，在目前现金难以回笼的情况下，前期高额的土地款和开发资金投入无疑让一些房企一时陷入困境。

　　顺华集团在世纪星城项目所隐藏的资金困局，是所有从区域公司向全国扩张，尤其是在地价高企时大举拿地的地产商，不得不回答的严峻问题。

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