□唐学鹏

　　近日，有报道中国富裕阶层正在大肆去美国和欧洲购买房地产。值得注意的是，这次富裕人群的海外置业不仅仅是投机性的，更重要的是同未来的生活相联系 （为美国留学的孩子买房），因此这些富裕的购买者对美国大学和中学周边的公寓和住宅感兴趣。而现在美国很多地方的房价都比北京、上海等城市要低得多。

　　实际上，中国富裕阶层海外置业的事例一直都有，只是势头日益增强，2007年就发生大量中国富人去澳大利亚团购事件。坦率地说，那时富人们去美国大肆购买不甚风行，其原因在于澳元升值势头比人民币还猛，而美元处于严重的贬值通道，尽管折合后的美国部分城市住房价格已经相对北京上海等一线城市有吸引力，但却因为汇率走向的不清晰，使得中国富人担心美元继续缩水会降低置业的价格。于是澳洲的房地产吸引力暂时胜于美国。

　　时迁势移，随着金融危机的深度发作，美元因为国际货币而处于强势角色，而人民币汇率上升的风光已经不再，在其坐标下再衡量中美地产价值的变动则已经毫无悬念。愈演愈烈的中国富人美国置业则反映的是利用境内外两个市场不同的价值进行合理“套利”和资产配置，这也反映了中国房地产资产在全球资产池里面的命运：它目前还是高估的、它渴望被政府拯救、它的命运是被减持。

　　根据标准普尔公司近日发布的凯斯—席勒系列房价指数显示，美国的住房价格跌幅惊人！不用说底特律这样的衰落型城市房价已经近乎人民币2千多/平米，即使像凤凰城、波士顿和旧金山这样的主流地区的房价跌幅也超过了35%（当然像纽约这样的地方房价还是较高），折算成价格跟高企的北京上海房价相比亦有优势。

　　要知道华人是所有海外买房者中最乐意支付现金的，他们在使用财务杠杆上异常保守，尽量减少对银行体系按揭贷款的使用，他们看中房子，将购买房子视做人生大事，讲究安居乐业。华人的住房自有率的增长数是所有移民中最高的。现在，美国地产界将华人买家看作是最重要的客户群之一，美国房地产中介正在大量招聘精通汉语的人才，来满足来自中国的购买力。

　　我们以正常移民数量以及子女教育带动的置业来估算中国未来的“财富外迁”状态。假设出国留学人口中30%的置业率，再加上每年的移民数量，那么未来5年内至少会有50万富裕人口的 “置业财富外迁”，这相当于抽离了国内房地产市场1500亿美元的购买力。那么，这对于中国国内的房地产未来的走向是一个沉重的打击，国内的房价将会处于一个惨不忍睹的低点。

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