12大城市节后房市成交回暖专家认为调整未结束

http://www.sina.com.cn 2009年02月19日 02:56 中国证券报-中证网

　　徐畅福蒙蒙

　　房地产在经历了一冬之后似乎有所反弹，统计数据显示，12大城市春节后成交量同比持续回升。专家表示，成交量的上涨表明前一段时间政策正在逐步见效，不过房地产行业的调整远未结束，未来价格调整是房地产商自救的出路；财政政策应放在低收入群体的保障性住房上。

　　成交回暖

　　渤海证券研究所报告显示，春节因素的影响逐渐弱化，北京、上海、成都等12座城市总体成交量上周环比上升48.24%。继春节黄金周及春节后一周成交量同比上涨后，均出现了同比上升。另外，新增推盘量较春节黄金周及后一周有所上升。

　　易居中国分析师薛建雄表示，目前的成交回暖在意料之中，历年的三到五月都是成交高潮，去年下半年成交量大幅下滑，原先的刚性需求需要释放。这样，在春节之后宏观经济出了一些利好的情况下，房市提前回暖。

　　调整未结束

　　此前，房地产价格一直处于下跌之中，根据国家发改委、国家统计局调查显示，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%。

　　专家预计，房价还有继续下跌的可能。薛建雄表示，以上海为例，按照今年成交量比去年回暖三成的1200万平方米计算，平均月成交量为100万平方米，而1月份成交量仅为50.7万平方米，就算节后市场有成倍的增长，也改变不了严重供大于求的局面。如果经济没有那么快回暖，房价还会在七八月之后有新一轮的走低。

　　目前的宏观经济面尚不能对房价构成有力的支撑。“当前中国的经济已显著减速，居民收入增长和预期有所减缓，失业率上升，购房意愿进一步萎缩。”国务院发展研究中心金融研究所综合研究室副主任陈道富表示，在这种环境下，仅仅依靠当前的货币与财政政策刺激是不足以扭转供需缺口的。房地产市场首先需要自救，需要在价格上进行合理的调整。房地产价格越晚调整，随着经济低迷时间的延长，最终需要调整的幅度也就越大。其次，房地产市场过快调整，对宏观经济的稳定也不利，在规范市场的基础上，需要政府在政策上进一步给予必要的支持。

　　库存压力巨大

　　此外，巨大的库存压力仍是房地产业发展的障碍。戴德梁行报告显示，1998-2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。

　　陈道富认为，对存量房的处理上，应尽快明确政策意图。纯粹存量房的处理，房地产企业在账面上确认收入主要是有利于活跃房地产市场，降低银行不良贷款反弹的风险，保持房地产供应链上企业的资金运转，恢复市场信心等方面。但是，在短期内对新增固定资产投资，对拉动就业等宏观目标的作用有限。

　　陈道富表示，可放松第二套住房政策，并可出台临时性（有期限限制）的鼓励购房政策。但是否将房地产与个人所得税、户口政策联系起来，应该从所得税和户口政策本身长远设计出发，而不能从房地产市场出发考虑。房地产市场的健康发展，最终需要以老百姓有能力的真实需求为基础，需要以城镇化的发展为基础的。

　　因此，当前财政政策在房地产上应重点放在低收入群体的保障性住房上。将房地产与中低收入群体的保障性需求联系起来，国际上也有先例，如韩国采取反向竞拍的方式将商品房转为政府经济适用房，在保证公开透明有效的前提下值得进一步研究。

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