核心提示： 业内人士称，新房供应量积压、楼市整体成交持续低迷、购房者对房价下行的观望，以及政府对开发商降低房价的暗示等，客观上造成房价下跌趋势；而大部分上市房企资产的高负债率、紧张的资金链，更迫使开发商不得不抓紧已经到来的传统销售旺季，加大推盘和降价销售的力度。

　　

　　业内人士分析认为，巨大的供应压力是开发商难以回避的问题，成交回暖不能改变房价调整的趋势。早报记者 鲁海涛 图

　　新年伊始，打折、降价似乎成了上海楼市的一种常态。不仅加入降价促销队伍的楼盘数量越来越多，降价力度大的楼盘还纷纷登上销量排行榜。

　　种种迹象显示，上海滩楼市价格战已经不是一个企业、一个板块的情况，而是包含中心城区、中外环楼盘的整座城市的降价大战，而相邻的楼盘间的促销甚至可以用“巷战”来形容。

　　而这一市场行为给“寒冬”中的楼市直接带来了成交量的回暖，上周商品房成交面积已猛增八成。

　　业内人士称，新房供应量积压、楼市整体成交持续低迷、购房者对房价下行的观望，以及政府对开发商降低房价的暗示等，客观上造成房价下跌趋势；而大部分上市房企资产的高负债率、紧张的资金链，更迫使开发商不得不抓紧已经到来的传统销售旺季，加大推盘和降价销售的力度。

　　业内人士进一步指出，积极合理的价格调整能吸引刚性需求释放，帮助开发企业消化库存缓解资金压力，这是在危机中稳定市场的好方法。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，“对开发商来说，仅靠裁员、缩编、停止拿地这些‘猫冬’方式远远不够，现有项目的促销降价才是比较有力度的过冬方式。”

　　 内中环楼盘加入促销

　　继去年底至2009年初“暖冬特别行动”的促销活动之后，万科于1月28日到2月9日对上海几乎所有在售项目推出让利促销活动，这比去年万科掀起降价促销活动的时间提前了12天。

　　万科此次“丰礼迎春”活动内容包括抽现金券、免八项费用等，优惠幅度不如去年元宵节9.5折来得明显，但降得更早、时段更长。更为重要的是，万科此举带动了绿地、合生、保利等开发商也加入了价格调整的队伍。

　　除了外环地区，一些地段较好的内中环楼盘也加入了促销队伍。

　　去年12月底至今年2月14日，闸北内中环间大宁板块的慧芝湖花园二期——嘉宁荟分三次推出房源，并给出八折优惠，引得众多购房意向者在促销前一天就赶到售楼处排队，且排队买房的局面整整持续了3天。

　　1月，慧芝湖花园二期以单月成交291套房源的销售业绩居全市新盘成交首位，成交均价为16900万元/平方米，为开发商回笼资金超过5亿元。

　　2月14日，该盘又推出了28、29号楼188套房源，并借“情人节”之机，购房者如支付意向金，便可在八折基础上再享受9.9折优惠。网上房地产数据显示，慧之湖花园新推的188套房源3天内已售出2/3。

　　闸北内环内不夜城板块里的卓悦居，也以8折优惠引发了购房者排队。该盘以小户型全装修为特点，去年8月开盘时，曾开出每平方米2.8万元的高价；在销售遇挫后，去年底将部分楼层单价调至1.8万-2.1万元，其实际售价已经从2.55万元/平方米降到2.05万元/平方米。根据易居中国·CRIC系统提供的成交数据显示，该盘1月成交54套房源，成交均价为20481元/平方米；2月至今成交29套房源，成交均价21000元/平方米。

　　与嘉宁荟同板块的明园森林都市，报价也从1.75万元/平方米降到1.6万元/平方米，实际成交价则只有1.4万元/平方米。

　　 外环促销价进入“巷战”

　　外环区域供应相对集中的板块促销价格战更是白热化。沪上知名开发商绿地集团旗下楼盘大多位于中外环间，绿地东岸涟城、绿地东上海、绿地崴廉公寓都借元宵节推出了相应的优惠促销。

　　其中，绿地崴廉公寓最高可享受88折优惠，而绿地东岸涟城元宵特惠总价最多可优惠15万元。而绿地领海2月6日-9日推出元宵活动，各种房型均推出特价房，同时该案现场“来即送礼”购房即有机会获得最高20000元购房优惠、老客户成功推荐新客户购买、可获赠最高2000元物业费补贴、购买领海第二套房可享20000元家装基金等名目繁多的促销活动。

　　西南区域的松江九亭板块向来是楼市供应大户，降价促销的价格战自然难以避免。上海奥林匹克花园目前推出类似商场的“满就送”活动，凡2月6日至28日见签约客户可享受买2万送2000的优惠活动。金丰蓝庭也给出了8.8折优惠。相比之下，贝尚湾一次性付款打93折的促销就显得力度不大了。

　　楼市价格战全面开花

　　随着新一轮销售大战愈演愈烈，新盘打折促销趋势已经由中外环楼盘向中心城区蔓延，促销方式也从打折，转为直接降价入市。

　　春节后，普陀区苏州河沿线楼盘，新盘低开又将开始。有消息说，新湖明珠城正在酝酿一次较大的新盘促销活动，以保证新湖系上市公司合并后的业绩。而中远两湾城3月即将推出的最后一幢沿苏州河景观楼，也将以低于预期的1.8万元/平方米左右的价格面市。另一个普陀内环内苏州河板块内的恺悦浅水湾，预计也会以2万元出头的单价低开。

　　宝山大华板块的“大佬”大华集团采取了最为直接的办法，那就是直接降低房价。记者了解到，大华集团旗下楼盘中环一号于2月10日最新推出的一批新房源，最高层的12楼房源售价为10300元/平方米，照此推算，此次开盘均价应该不足万元。据了解，中环1号首次开盘的价格为7800元/平方米，此后最高上涨至12000元/平方米左右，后期受市场影响下出现的价格下调已经让不少12000元/平方米购入的业主表示不满，网络论坛上甚至出现了要求退房的声音。据知情人士透露，此次开盘开发商在公开报价的基础上每平方米优惠500元/平方米。

　　 上周成交量环比增八成

　　楼市成交量回暖在上周表现明显。根据佑威·楼市通系统提供的数据显示，上周（2月9日-2月15日）上海市商品房成交面积为22.96万平方米，相比前周增加了78%；全市商品房成交均价为11717元/平方米，相比前周下跌了6%；上周全市商品住宅成交面积为18.33万平方米，相比前周增加了80%；全市商品住宅成交均价为12454元/平方米，相比前周略微下跌2%。

　　可见，在节后几乎没有新增供应量支撑的情况下，成交量出现了大幅上涨，已基本恢复到去年新政后的水平。

　　易居中国分析师薛建雄认为，迫于市场压力，打折降价之风盛行促使新房成交量逐步恢复，是带动楼市总体回暖的主要原因。2008年下半年，上海多数楼盘的价格因为前期的过涨而大幅回调，新房促销风直接刺激了成交量的增长。

　　

　　

　　记者观察

　　开发商集体判断：严冬还很长

　　早报记者 刘秀浩

　　榜样的力量是无限的。

　　新年伊始，上海房地产商开始打起了实打实的价格大战。

　　各路房地产企业眼看着龙头老大万科去年一边被同行痛骂、一边不断刷新价格纪录终于也开了窍，于是刚迈入新一年，大家卖房子一改过去遮遮掩掩降价的习惯，干脆都摆出了大幅降价的架势，折扣幅度全部低于9折。

　　万科地产去年的降价营销策略给公司带来了全年销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元的成绩，算是冬天里受冻不算太严重的一家开发商，捎带着的，其市场份额也提高了一大截。到了年底，住房和城乡建设部肯定了万科的降价行为，国务院办公厅则出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，直接指示“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。”

　　于是进入新年以后，受了住房和城乡建设部表扬的万科自然再接再厉，元宵节期间，上海万科对上海在售项目开展了包括抽现金券、免八项费用在内的让利促销活动。其他房地产商也是“积极响应政府号召”，全部大开大合的降价让上海整体房价跟着平均掉了一大截。

　　价格大战的背后，有市场因素的作用，也在一定程度上，显示了开发商对未来市场已经形成的一种共同判断。记者了解到，在很多开发商研究部门年终作出的市场预判报告中，都将市场回暖期设定到今年年底甚至更晚的时候。

　　这种判断的前提下，谁都明白，要想过好冬天，现金为王是关键。资金链紧张是所有开发商的共同特点，对于一个靠项目滚动挣钱的企业来说，房地产项目的运转周期直接影响到未来的资金分配状况。当年顺驰地产一夜壮大，靠得是“快速拿地、半年开盘”的顺驰速度，而其一夜倒下，说白了就是几个楼盘销售进度没达标，资金一下子周转不灵。

　　有业内人士悄悄透露，上海某大型开发商去年之所以大幅度降价，就是因为资金实在太紧张，因此把几个卖不出去的楼盘停了工，大幅度砍价，集中回笼一笔资金应急。到了今年，谁都知道“冬天”漫长，于是手中有粮、心中不慌成了共识。

　　香港地产商们经历过金融风暴，房价跌了到现在都没恢复过来，于是更是打算做长期准备，某开发商原本打算保留的房子，也是急急卖了，拿到钱再说。

　　经济萧条时期，各大公司相继减员，但有一个工种反而需求大增：营销人员。消费能力降低的时候，各大企业想尽办法推销让卖东西的人身价大增。最近几个月里，去年上海楼市低潮时房子还算卖得火爆的几家地产公司比如金地，大华等，销售总监们都被高薪挖角，据说各家公司开出来的年薪都是颇为惊人，开发商对于今年背水一战的决心可见一斑了。

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