叶国靖

　　近日，去年坚称不降价的绿城中国控股有限公司（03900.HK，下称“绿城”）旗下的杭州绿城·丽江公寓被传推出20套特价房，存在不小的折扣优惠。巧合的是，绿城价格松动的“震源”是万科去年在杭州降价的肇始之地——九堡。

　　2月9日，丽江公寓售楼处工作人员向《第一财经日报》记者证实：丽江公寓的确推出了20套优惠房源，均位于该盘白云苑4号楼。这批房源面积为88平方米/套，统一售价为98万元/套。据此可以计算出，这批优惠房源的价格约为11100元/平方米。以其中的一套为例，原总价约为107万元，现在统一售价98万元，相当于打了9.2折。

　　不过，绿城副总裁裘剑平向《第一财经日报》否认了降价一说，称绿城无意放弃“不降价”策略。目前该公司尚未有在全国范围内或是某个区域市场内统一降价促销。

　　价格迷雾

　　绿城·丽江公寓松动价格的迹象，被杭州当地一些业内人士解读为绿城全线降价的第一步。目前，杭州新盘滞销格局日益突出，可售一手新房已经突破3万套。面对这种“存货压顶”的严峻形势，以杭州为大本营的绿城，是否会调整其销售策略——通过弹性的降价策略来加快存货去化，从而尽快回笼资金呢？

　　去年下半年，万科在杭州大幅降价加速了当地开发商阵营的分化。绿城董事长宋卫平曾公开表态不碰降价雷池。去年9月，绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年在接受《第一财经日报》采访时重申了不降价的立场，称绿城定位偏向中高端客户，有别于万科。

　　近日，裘剑平向本报记者介绍，粗略统计，绿城2009年在全国各个区域新开楼盘以及尚有房源在售的已推楼盘，合计大约有60多个。针对各地每个项目的不同情况，会保留一些常规的优惠幅度、促销手段，但不搞一刀切。

　　对于绿城反复强调的价格坚守，浙江建工房地产开发集团有限公司一位管理层人士私下表示，宋卫平是性情中人，公开表态不降价的言论一方面稳定了老客户的情绪、强化了潜在客户的购买欲望，但另一方面，也造成了绿城没有及时顺应市场变化作出最恰当的销售策略，从而在一定程度上贻误了消化存量的最佳时机。

　　绿城大考

　　本报记者获得的一份《绿城2009年1月公司简报》显示，截至2008年12月31日，公司年度累计成交销售金额人民币161.5亿元（其中合同销售量为人民币151.6亿），较上年同期增加4.3%，归属于公司的权益金额为人民币107.7亿元，较上年同期增加5.3%。

　　该简报同时发出预警，2008年，绿城相继有25个项目及分期完成交付，交付总建筑面积为207万平方米，较上年增加28.6%。由于公司有7个物业发展项目(总建筑面积约27万平方米)因施工时间受到一定延误，并未按原定计划于2008年竣工。受上述项目竣工延期、销售低于预期及财务费用增加的影响，公司2008年财政年度之综合溢利净额与2007年比较可能减少。

　　裘剑平坦承，和其他国内一线地产商一样，绿城顺势而为，放缓了部分项目的开工节奏。

　　为内地多家在港上市公司进行评级的穆迪投资者服务公司（下称“穆迪”）分析师曾启贤向《第一财经日报》表示，由于极高的杠杆水平，穆迪下调了绿城的公司和债券评级。绿城2009年需缴付庞大的土地出让金，同时可能需要在2010年买回23亿元人民币的可转换债券。

　　曾启贤称，绿城公司要进一步举债来支持其业务运营及资金需要，而该公司已经极高的杠杆水平，可能会限制其财务灵活性。不仅是绿城，中国内地诸多的房地产开发商在短期至中期内会面临严峻挑战。

　　2月5日，穆迪将绿城的评级由Ba3下调至B1，将其高级无抵押债券评级由B1下调至B2，展望为“负面”。摩根大通此前发布的报告称，2008年绿城净利润将按年倒退三分之一；绿城推迟落成的楼面面积达27万平方米，相当于其原来2008年计划落成量的12%。

　　不过，裘剑平表示，2009年，绿城的预期销售额相比2008年将保持一定的增长，该指标目前尚在制订之中。

　　他强调，市场已经出现微妙回暖的迹象，“综合各地销售情况，我们发现，虽然目前仍未爆发大规模购买行为，但是，带看量、走访量明显放大。与之比较，此前各个售楼处的景象是访客很少，潜在客户连看都不来看。这是当前最显著的一个变化。”

　　此外，为了迎战严峻的市场形势，绿城加速调兵遣将、充实市场力量。原北京香江国际发展有限公司总裁罗钊明已于春节前夕火线加盟绿城，担任绿城集团副董事长，主管绿城北方片区。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。