聂梅生：现有的奶酪都得动一动了！

　　翟宇

　　随着纺织、石化等产业振兴规划呼之欲出，还在酝酿之中的房地产业振兴规划却令业内人士的心情颇为焦灼。

　　对于众多潜在购房者而言，尽管房地产市场历经大半年的调整，但房价并未出现显著下跌，在这种情况下，房地产业是否需要一份振兴规划值得怀疑。因此，有消息称，主导拟定房地产业振兴规划的住房和城乡建设部（下称“建设部”）尽量避免在该规划中采用“振兴”二字，而以房地产业发展规划概括。

　　全国工商联房地产商会（下称“商会”）会长聂梅生昨天在接受《第一财经日报》采访时则强调，产业振兴规划是政府应对本次全球性金融危机的一揽子措施之一。商会就房地产业振兴规划提交给建设部的建议中，主要包括两方面内容：除了强调房地产市场衰退是导致国民经济深幅调整的重要原因外，还提出了振兴房地产业的政策建议。

　　聂梅生透露，这些建议包括降低成本、激发需求，努力消化住房存量，以及拓宽房地产投融资渠道，改善投融资环境等，同时应积极推进房地产市场的结构调整。

　　业界游说房地产“振兴”

　　根据此前媒体披露的消息，房地产业振兴规划的方案将包括金融产品创新、融资、信贷支持、商业地产选址规划等一系列的支持性政策内容。上海某地产营销公司总经理刘先生告诉记者，金融产品创新可能主要指的是最近相关部门正在加紧准备的REITs，但是这种金融产品的主要受惠面集中于商业及办公物业等经营性物业，对住宅开发几乎没有任何作用。“结合后面提及的商业地产选址规划的提法，这个方案看起来似乎更加关注商业地产”。

　　这种看法被聂梅生否认，“这可能是一种误传”。她同时表示，振兴规划在当前和未来仍然会以住房为主。亦有媒体称，振兴规划方案中对住房的政策支持建议包括对改善型需求予以税收、信贷、金融等一系列的支持政策；对于优质房地产企业，则给予贷款、金融方面的优惠等。

　　而聂梅生认为，振兴规划应当面对当前房地产的困局，提出携手走出低迷的办法，在贯彻已经出台的政策基础上，进一步采取措施提振供需双方。尽快消化存量房，防止因房地产投资深度下滑而进一步拖累国内经济。

　　她同时建议，振兴规划还应当涉及房地产业中长期发展问题，甚至是体制问题，例如房地产投融资体制，土地出让制度，房地产结构——包括开发性投资和整体物业持有型投资的结构和比例等。

　　根据聂梅生的介绍，此次建设部拟定的房地产业振兴计划，邀请了业界专家及有关方面给予建议，“建议的内容可谓是畅所欲言，至于能否被采纳要由主管部门来决定”。

　　事实上，自2004年国家对房地产业实施宏观调控以来，出台的一些限制性政策在去年房地产市场出现明显下调势头后又开始逐步放松，尤其是2007年底出台的“第二套房政策”，在实施一年后就因为“改善型住房”这一新概念，不得不重新有所放松。

　　此外，二手房交易的营业税也在实施一年有余后被宣布减免。类似情况的相继出现使宏观调控政策的短期化问题一直为业界所诟病。建设部将此次振兴规划中的“振兴”二字去掉，代之以长期发展规划，除了避免对舆论的刺激作用的考虑外，也希望借助一个房地产业的长期规划及目标，减少短期宏观调控政策反复较大的问题。

　　对此，业内人士表示，如果建设部是希望对房地产业进行一个长期规划，那么这个规划就不是为了解决现阶段出现的问题而制定的，也很难对房地产市场短期内走出低迷有所帮助。

　　新一轮救市已开始？

　　在房地产振兴规划悄然酝酿之时，各地方政府已经再度“按捺不住”。随着春节前北京市再度就房地产市场出台15条救市政策，地方政府新一轮的救市行动宣告展开。

　　高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤认为，中央对购房退税的关注原因在于，在宏观调控的市场导向原则下，政府希望尽量避免“重拳”来刺激房地产市场，因为“重拳”会扭曲市场，停止执行时会带来不良后果，有时甚至导致房价大幅回调，所以政府倾向以温和的方式来微调市场波动。

　　此外，当前的市场调整还在可以接受的程度内，同时贷款利率已经下调，这在一定程度上提高了购房者的购买力，李庆贤表示：“基于当前不明朗的外部环境，未来可能会有突发状况引发房地产市场进一步下滑，因此政府希望保留一定政策空间以应对可能更加恶化的房地产市场。”

　　与此同时，天津市则开启了“购房放宽蓝印户口审批”的大门，降低了购房入户的资金门槛。在此之前，杭州已放宽了购房入户的实施范围，成都和武汉也相继开启购房入户的政策。

　　正是在这股来自二、三线城市购房入户的救市风潮，使众多评论者及专家都将下一个实施购房入户的目标集中在北京和上海两大城市。而此前上海市相关部门已正式公开回应称，没有恢复购房入户政策的打算。

　　聂梅生则认为，政府刺激消费只是一个重要方面，开发商方面并非都没有降价的空间。“如果一个企业现在还能回吐2007年的利润，以成本价甚至低于成本的价格来填补2008年的滞销并继续2009年的开发，这样的企业就应当说是活过来了的企业，就有资格谈降价”。如果已经是资不抵债、资金链不保，在成本价以下挣扎的价格就已经失去了支点，不仅保不了自己还会拖累各方。

　　她最后强调：“需要指出的是，占房价刚性成本50%以上的政府收入也应当适时调整，中央和地方政府不也正在动作吗？总之，现有的奶酪都得动一动了！”对于今年房地产市场的走势，聂梅生仍然偏于乐观，“中国政府有办法保GDP增长率为8%，房地产就不会差到哪儿去！我认为上半年会继续调整，但下半年会走出迷局。”

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