田新杰

　　资产贬值的压力和负面影响正一步步逼近上市、未上市的所有房地产开发企业。

　　 尽管2008年全年的数据尚未公布，但仅仅到2008年第三季报时，多数上市房企就已经为存货跌价准备了历史罕见的计提新增量。万科（000002.SZ）当时的资产减值损失达56483.61万元，同比增加7650.22%，主要为新增计提存货跌价准备；金地集团（600383.SH）计提资产减值损失136.81万元，同比增加145.84%。

　　 “去年第四季度的情况也好不到哪里，估计大部分房地产公司全年的资产贬值影响在即将公布的年报中表露无遗。”一位资深房地产券商分析人士坦言。

　　 而银行、典当行等开发商房地产抵押贷款主要来源机构，出于控制房地产资产贬值风险的考虑，纷纷提高了贷款的门槛。实际上，楼市下行导致房地产资产贬值，进而影响开发商赖以生存的抵押贷款融资能力，才是最致命的。

　　 贬值还将持续

　　 相关统计数据披露，沪深两市已发布2008年业绩预告的40家房地产上市公司中报忧的超过四成，预增公司也多数增幅趋缓。值得注意的是，其中预增的公司主要是对2007年销售业绩的体现，借助2007年入帐业绩来“稀释”去年业绩的惨淡，但在存货及资产贬值方面，却难以掩盖。

　　 较高的计提资产减值损失，往往意味着背后较高的存货增量。在金地集团截至去年三季度计提资产减值损失增加145.84％的背后，即是当时已高达2659099.07万元的存货量；同样，万科计提资产减值损失增加7650.22%的背后，同期存货高达8737557.35万元。

　　 资产贬值在迫使房地产公司计提资产减值损失骤增的同时，也在公司资产规模出现大幅缩水中扮演重要角色。

　　 刚刚公布年报的新湖创业（600840.SH）披露，截至报告期末，公司总资产206957.50万元，同期减少25.74％，流动资产145133.78万元，同期减少35.94%。

　　 一位房地产项目交易的中间人士透露，整个行业低迷，地价、楼价持续走底，令房地产资产不断缩水贬值，这在一些面临资金压力的上家抛售手中物业时表现得最为明显，折价甩卖时有发生。

　　 去年全球最大的单笔房地产资产交易——全球最大的工业地产商普洛斯将在中国的资产和在日本的产业基金权益作价13亿美元出售给新加坡政府产业投资有限公司（GIC RE）SMG，记者进一步了解获悉，普洛斯明显属于亏本甩卖，预计该交易将导致该公司净损失所售资产帐面价值的4%至6%左右。

　　 更为严重的是，这一对房地产企业产生最实质打击的贬值还远远没有停止，贬值还将继续，甚至难以人为遏制。

　　 在中国房地产指数系统近日举行的一个房地产内部论坛上，绝大多数开发企业老总、金融机构代表以及房地产代理企业的中高层认为，本轮调整周期将持续3-5年。

　　 融资能力萎缩危机

　　 一个看似矛盾的现实是，在资产已经出现贬值的情况下，开发商贬值套现的情况却在不断增加，除了抛售以外，向银行等机构做房地产抵押贷款也成为贬值套现的变通办法。

　　 北京市国土资源局网站公开数据显示，北京市去年上半年面积共3100.27公顷土地的抵押价款高达2917.25亿元，相应的贷款金额则是1016.79亿元。

　　 “其实也不难理解，当大家一致认为价格还将继续下跌，资产贬值缩水才刚刚开始的时候，抛售或者抵押套现或许是一些开发商的首选。”上述这位房地产项目交易的中间人士指出。

　　 就像香港开发商前期开发时保留一部分物业，熊市时拿来抵押融资，抵押贷款一方面可以投入到急需资金的项目上，另一方面还有可能在行业不景气时扩大储备土地的能力。

　　 不过，随着贬值预期难以逆转，开发商通过房地产资产抵押获取资金的能力也在放贷方一再提高的门槛面前被削弱。

　　 民生银行总行相关房地产投融资部门的负责人在电话中告诉本报记者，在目前的楼市行情下，银行定期测算房地产抵押贷款安全性的频率会有所增加，测算房地产资产贬值的程度也可能提高，例如假设贬值率从以前惯用的20%－30％有所提高。“虽然目前房地产抵押贷款的抵押率多数银行依然执行50％左右，但对抵押贷款的用途提出了更为明确要求并后期跟踪，必须用于指定房地产项目，实际上起到了提高抵押率的效果。”

　　 这种情况在典当行表现得更为明显。沪上某知名典当行的内部人士告诉记者，目前典当行房地产贷款的折当率（即抵押率）为50％，这与楼市上行周期相比有明显下调，楼市走牛时的折当率一般为60％，变现能力好的优质商铺等资产，折当率可高达70％。“楼市走熊后，房地产抵押贷款的需求呈现增加趋势，房地产标的成为典当行的主要典当物，占60％以上。”

　　 不过，这位人士也表示，典当行还要看当主的还款能力，而房地产公司显然并不是典当行眼中的优质当主，因此对房地产公司的业务，相当谨慎。

　　 在上述中国房地产指数系统的内部论坛上，与会某商业银行代表表示，具有良好风险控制能力、一直立足于长远发展的大型开发企业尤其是品牌开发企业无疑更能够在这场金融支持争夺战中胜出，中小企业的未来前景将更为艰难。

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