杨冬

　　在经济低迷时动工建造，于经济向好时完工出租，中国平安正以自己独特的“经济周期理论”诠释着“中国第一高楼”的潜在价值。

　　虽然平安方面并未就此总部大楼投资计划做出说明，但投资总额需过百亿元已成业内共识。

　　至此，除深圳八卦岭平安大厦、深圳平安金融培训学院及平安上海后援中心外，平安将再添一高价值物业。

　　记者获悉，上述四处平安自有物业占地超过40万平方米，总部大楼建成后，平安地产价值将超越中国人寿为国内险企之冠。

　　第一高楼

　　一直抱怨“办公环境拥挤”的平安总部员工将感到欣慰，因为作为新总部的平安国际金融中心有可能于今年上半年破土动工。

　　就该项目具体的规划及投资细节，平安新闻发言人盛润生对本报表示，一切均在规划及沟通中，最后的方案还没有确定。

　　但据深圳市环境工程科学技术中心的公告显示，平安国际金融中心作为平安的总部大楼，设计高度为646米、楼层共115层，其中1至8层为裙房做商业用途，8至115层为写字楼办公区，拟于今年上半年动工，2014年底完工。

　　据悉，按照646米的高度，该楼建成后，将一举超越深圳蔡屋围金融中心(规划中，高度439米)、上海金茂大厦(高度420.5米)、上海环球金融中心(建造中，高约400米)及深圳地王大厦(高度383.95米)，成为国内第一高楼。

　　深圳市国众联房地产估价咨询公司的一位工程师告诉记者，粗略匡算，该项目的投资过百亿元毫无悬念，加上该地块本身的价值，建成后该项目的整体价值，或超150亿元。

　　据悉，该项目所在地块为深圳市福华路与益田路交汇处西南角，名为深圳市中心区1号地块，占地面积为1.89万平方米，平安旗下子公司平安人寿保险股份有限公司于2007年11月以16.57亿元拍得此地。

　　“该地块位于CBD中心区，随着CBD入驻率的提高，该地块升值潜力无限，可谓真正的黄金地块。”上述工程师表示。

　　事实上，深圳CBD中心区写字楼租金水平目前已超越深圳地王商业圈及华强北商业圈，以平均每月125元/平方米的租金逐渐成为深圳最为昂贵的地段。

　　根据坊间流传的说法，平安国际金融中心的总建筑面积将超过30万平方米。显然，按照最保守的估算，该项目建成后将为平安每年带来至少1亿元的稳定租金收入。

　　至于该项目的建设资金方面，盛润生表示，该项目所需的资金将全部来源于平安的自有资金，不考虑银行贷款。

　　根据《中国会计准则》对企业自有资金的规定，企业的资本金(股本)、资本公积金、盈余公积金、折旧资金及其他自有资金均为自有资金。另根据保险企业相关的投资规定，保险企业对外投资额不得超过净资产的50%。

　　“平安完全有能力运用自有资金完成该项目，不超过净资产50%的投资限制对于该项目而言也不是什么问题。”盛润生说。

　　此外，由于该地块早于2007年11月就拍得，但为何推至今时才开始动议，平安方面表示，目前经济低迷时建设成本较低，待到4至5年经济走好时，项目建成收益就有保障。

　　据悉，该项目建成后，平安旗下包括人寿、财险、健康险、银行、信托等七个子公司将全部入驻。盛润生表示，由于目前上述子公司办公场所全部为租用，届时平安每年将节省几千万元的办公租金。

　　地产平安

　　事实上，在此之前，平安已悄然在地产业落下了多枚棋子。

　　2006年，位于深圳观澜的平安金融培训学院正式建成启用，该学院占地20万平方米，建筑面积达7.8万平方米，学院内高尔夫练习场、酒店等高档设施一应俱全。

　　“该地块当时拿的时候十分便宜，甚至可能是象征性的价格，整个学院建设资金为十几个亿。但现在如果再评估的话，该项目连地带建筑至少值30亿元。”平安一位资深员工透露。

　　据悉，随着深圳观澜镇的飞速发展，尤其是观澜湖高尔夫球场建成后对周边地产的带动，观澜镇内地价不断飙涨。

　　以2007年11月和记黄埔地产拍得的观澜街道地块为例，其所拍两块地价分别为6487元/平方米和6826元/平方米。显然，平安金融培训学院的地价在不知不觉中身价倍增。

　　除深圳以外，平安投资地产的眼光在上海再一次显露。

　　2007年年底，位于上海张江银行卡产业园区的平安上海后援中心正式建成使用。该后援中心占地18万平方米，建筑投资近10亿元。

　　“这块地拿地时耗资过亿元，但相对于随后在张江设后援中心的太保、国寿及太平人寿而言，平安的拿地价格还是比较划算的。”上述平安人士透露。

　　此外，平安成都后援中心已于2008年初开始启动。据了解，成都后援中心的占地面积不小于上海。

　　另据了解，原平安总部所在地深圳八卦岭平安大厦，占地为1.7万平方米，建筑面积约为6万平方米。

　　显然，除去成都及平安在全国其他地方的自有物业，平安国际金融中心、平安金融培训学院、平安上海后援中心及平安大厦四处高价值物业占地就超过了40万平方米。

　　与平安相比，中国人寿、太平洋保险等保险业巨头在国内地产业的投资明显动作不够。以中国人寿为例，除在北京朝阳门外拥有整栋办公楼外，其仅于2005年斥资1.4亿美元购得金融街国际金融中心9.1万平方米，2007年斥资19亿元人民币购得金融街F1大厦11.4万平方米，及2008年在上海张江银行卡产业园购得一处地块。

　　“总部大楼建成后，平安的地产价值将远超过国寿、太保等其他国内保险公司，或者说，今后分析师研究平安的投资价值时，就要把平安所拥有地产的重估价值考虑在内。”上述平安人士说。

　　来源：经济观察网

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