超低价甩卖市中心土地 政府接手

　　本报记者 王海春 上海报道

　　 由于项目拆迁困难，上海大型国有房地产企业也不得不低价卖地脱身。

　　 1月31日，上海地产集团以4043.7万元的价格在上海市产权交易所挂牌转让位于上海市中心城区16530平方米的地块。按交易所的资料，该地块的土地价格只有2000多元/平方米。

　　 上海地产集团是拥有中华企业和金丰投资两家上市房地产公司的超大房地产企业。虽然公司需要更多资金来发展保障性住房和商业项目，但有业内人士指出公司该行为是其调整资产布局的一小步，进行资产重组、筹划公司整体上市才是其当前的核心业务。

　　项目四年仍未启动

　　 上海地产集团此次出让的是上海广川置业100%的股份，该公司的核心资产为2004年9月获得的闸北区92号街坊约16530平方米的用地面积。

　　 闸北不夜城商圈最近比较活跃，恒基、中凯等开发商一些新的商业项目都在附近动工，商圈正在进一步成熟中。易居中国分析师薛建雄认为，92号地块的位置基本在该商圈的辐射范围内，如果经营得当，项目开发前景还相当不错。

　　 “2000多元的土地价格看上去很便宜，但如果把拆迁成本算进去，恐怕就不那么乐观了。而更让开发商头疼的问题在于现在土地市场价格即使再便宜，也很少有下家愿意接手这样的项目。”中国策划研究院总裁李骁表示，加之现在房价下行的预期没有改变，后市如何更难预料也加大了项目的风险。日本大和房屋的一位项目经理即对该项目表示出了浓厚的兴趣，但得知项目拆迁尚未启动后，对项目前景表示了担忧。这位项目经理表示，一方面是项目费用比较难计算，而最困难之处在于对项目何时动工很没有底。

　　 92号街坊自2005年被上海地产集团拿下后，四年以来项目就再没有什么实质性的推进。拖延几年没能完成土地平整，项目迟迟未能启动是上海地产集团出让该项目的一个重要原因。此外公司还面临土地规划的问题。据闸北规划部门介绍，即将建设的地铁12、13号线将通过该地块，届时轨道交通枢纽可能将有一部分占用地块面积。

　　 拆迁成本难以估算，规划的改变和市场不确定的因素过多，使该项目不被看好。薛建雄认为该项目恐怕交易双方之前已经达成了某种协议，之后通过交易所的环节来完成最后的产权交割。实际上这个项目的确已经有了买家，它就是闸北区政府。

　　 这个项目是委托一家产权经纪公司来挂牌出让的，这家经纪公司的负责人告诉记者，区政府正在做回购项目的一些工作。闸北区规划局人员表示，由于闸北区的动迁特别困难，因此区政府有意先将地块从开发商企业手中低价收购，待拆迁完毕后再以熟地形式推向市场。

　　削减不赢利业务

　　 除了想从拆迁泥潭中脱身，该公司前景不错的徐汇区商业项目也急需现金的支持。去年12月集团以4.87亿元的价格获得衡山路12号地块特色精品酒店的开发权，除缴纳数额庞大的土地款，项目开发也需要相当数量的资金。

　　 从资金的需求看，上海地产集团更大的资金需求源于大量上海保障性住房的建设。上海地产集团是上海市国资委下属企业,成立之初上海地产集团的主要任务是进行土地的收购、储备、转让，并实现土地的增值。随着近几年上海土地市场招投标制度的逐步完善，上海地产集团的土地转让功能有所减弱。而去年上海市政府加大保障性住房的力度，该公司又被赋予了建设保障性住房这个新的任务。

　　 上海地产集团去年9月在徐汇区华泾开始建设总建筑面积39万平方米的大型地产项目，其中住宅部分的60%作为经济适用房，另外40%作为配套商品房。不过即使是建设保障性住房也并非是上海地产集团最重要的任务，资产重组是其当前更重要的核心任务。

　　 对于如此庞大的企业，上海地产集团于近期悄悄开始调整资产布局。有证券分析师认为，近期中华企业和金丰投资在资本市场的股票关联交易表明，上海地产集团将对旗下的两家公司进行重组。分析师指出，上海地产集团将首先进行业务重组，消除集团内部的同业竞争后，再进行资产重组。分析人士指出，削减不赢利业务、重组旗下企业资产正是上海地产集团低价出让项目部署的一部分。

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