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上海楼市价格战一触即发 个别楼盘降幅可达30%
本报记者 田新杰
春节过后展望今年楼市，“价格战”、“大幅降价”的声音不绝于耳，俨然山雨欲来之势。
春节前最后一周，在新浪·润岛上海房地产传媒联合机构举行的“携手2009上海地产年度高峰论坛”上，上海市住宅保障和房屋管理局副局长庞元有过这样一番表述：展望5年、10年之后的上海房地产简单，但要展望2009年上半年上海楼市走势，太难了。
供应量激增首先将考验楼市供求关系和房价走向。权威机构统计，今年上海预期可上市的新建住宅楼盘可达165个项目2237万平方米，远高于去年1230万平方米的供应量，更是去年907万平方米商品住宅销售量的2.5倍。
不过，庞元强调，上海楼市不会也不能像2008年的股市那样出现大幅波动或者大跌，维持市场稳定并继续完善住房保障体系建设，将是今年有关政府部门的首要任务。
价格战一触即发？
“去年的销售任务仅仅完成了约一半，存量加上新增项目的推盘量，今年我们的营销任务确实很重。”春节上来，沪上某大型开发商一位不愿透露姓名的营销负责人向记者坦言，“今年上半年，如果再不能获得较好的销售业绩，真的熬不下去了。”
另一方面，上海市官方对房价的态度已经非常明确，大涨是绝对不能接受的。
在参加市十三届人民代表大会第二次会议徐汇代表团审议时，中共中央政治局委员、市委书记俞正声明确表示“房价不能高，不能再涨了。”让所有的开发商心领神会。
根据记者节后与沪上诸多开发商人士的交流发现，绝大部分开发商已经摆好更低迷行情到来的心理准备。
首先是来自严峻供求关系的压力。
根据上海易居中国报告，预期今年上市多达165个的新建住宅楼盘共2237万平方米，分别分布在中心10区(浦西九区加浦东)67个、近郊6区(闵行、宝山、嘉定、南汇、松江、青浦)71个、远郊3区(崇明、奉贤、金山)27个。
与去年相比，突然放量的供应，几乎注定了今年惨烈的市场销售竞争。
其次，去年大部分房地产企业销售未能达到预期，已经出现资金压力的不在少数，今年销售回笼资金若依旧未能有所作为，企业将面临更为严重的困境。
世茂(0813.HK)、富力(2777.HK)、万科(000002.SZ)、金地(600383.SH)等龙头企业都在年报中宣布2009年的销售额要有较大的提高，而其背后也是巨大的存量压力。世茂房地产今年积压要上市的楼盘达到30个之多，富力地产更是达到38个。可见，去年积压在开发商手上的大量房源，需要在今、明两年上市消化。
例如，即使是稳坐上海本土开发商头把交椅的上海绿地集团，2008年年初计划销售收入突破500亿元，最终的全年销售收入则为350亿元。而其他大部分中小开发商，日子则更为艰难，官方资料显示，沪上连续数月零成交的楼盘并不在少数。
“绿地集团2009年的经营目标是，在去年的基础上，确保主要经济指标突破10%以上的增长速度，争取实现20%以上的增长速度，业务经营收入、资产规模、经营性现金流量等三个指标突破500亿元。”绿地集团董事长张玉良向记者表示。
绿地仅仅是一个缩影，在其背后，则是更多的开发商庞大上市供应量跃跃欲试。从市场供求关系和开发商本身处境角度看，价格战并非空穴来风。
易居中国分析师薛建雄认为，节后楼盘的价格战将一触即发，个别楼盘的降幅可达30%。
但是，去年取得较好销售业绩的开发商则坚持原有路线，避开价格战。位于上海五角场核心地段的唯一可售新盘——创智坊开发商瑞安房地产发展有限公司市务及销售部副总经理戴亚伦向记者表示，创智坊不会加入价格战。
完善保障体系为第一重点
庞元再次强调，2009年对上海房地产市场调控的思路，主要是三方面：加大保障性住房建设力度、支持居民合理的住房消费、努力保持上海市房地产市场健康发展。
在日前举行的上海市政府新闻发布会上，新闻发言人陈启伟澄清，有关“本市正在研究购房退税、蓝印户口等政策”的报道有误，除国家推出相关政策外，上海不会出“购房退税”、“蓝印户口”政策。
庞元表示，2009年将继续充分实施现有调控政策，利用财政、税收政策调控市场，推动成交量，此外，住房保障体系还将是今年的第一重点。
记者查阅最新的《上海市2009年住房建设计划》发现，今年上海市住宅用地供应约1000-1200公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于25%。2009年，上海住房建设施工面积6300万平方米。其中，当年新开工住房面积约1800万平方米。计划竣工住房面积2200万平方米。今年新开工面积中，新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米，配套商品房400万平方米，二者合计约占新开工住房面积的45%。
为了与规模空前的各类保障房错位竞争，不少开发商不得不调整策略。张玉良向本报记者透露，绿地集团今年将重点之一放在调整产品定位上，尤其是住宅产品与各地保障房错位竞争，创新产品类型，同时进一步控制成本，2009年争取成本大幅下降。
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