本报记者 赵飞飞

　　 2009年，位于港汇广场西侧的地块，被誉为上海市中心面积最大、最后一块黄金地块、浦西第一高楼“徐家汇中心”项目在沉寂13年后终于有了实质性启动。该项目的开发商，是上海城开集团。

　　 在全球金融危机之下，上海重金打造这么大的项目，耐人寻味。

　　 作为沪上一家老牌国资地产企业的上海城开集团总经理，倪建达是一名少帅。1963年出生的他，从上海城开1996年创立之时便供职于此。

　　 而在他看来，上海房地产市场在2009年下半年将迎来一个转机。原委是，“一方面是国家和上海的政策累计效益将逐步释放，另外刚性需求累计凸显”。

　　 此时还能在资金上为项目提供保障，倪建达表示：“是由于2006、2007年土地最火的时候我们没有去拿地，2008、2009年大家资金链紧绷的时候我们没有出现这些问题，所以目前我们的日子挺好过，目前上海城开不裁员、不减薪反而增加薪水。”

　　 “而且上海房地产企业在前几年发展过程中，都积累了一些钱，目前还都扛得住。（当年）如果不疯狂拿地的话，现在没有问题；如果拿地疯狂，现在风险很大。”

　　 受全球金融危机所累，我国房地产市场走势颇受各界关注，尤其是上海房地产市场的走势，更是引人注目。倪认为，上海房价主要是由于成本决定，“土地的刚性成本没有办法掉，如果掉，上海金融行业的损失会相当大”。

　　 而作为一名上海市人大代表，在不久前的上海市“两会”上，倪建达在发言中表示，房价要保持稳定，还要逐步完善经济适用房和廉租房，目前情况下，不能要求人人都有自己的产权住房，而是应该努力实现人人都有房住，政府托底要托好。

　　 对此，中共中央政治局委员、上海市市委书记俞正声表示赞同。但俞正声同时表示：“房价不能高，不能再涨了。”

　　 从中小盘到大盘

　　 《21世纪》：从整个上海房地产发展历程来看，早期上海房地产市场不尽如人意。拿上海城开来看，如何在逆境中实现发展的？

　　 倪建达：城开在1996年刚成立初时是一个基础比较差的国有企业，当时的资产规模小、人员结构老化，是传统的机关加国有企业，十多年走下来还是比较幸运，主要是因为我们搭上了社会经济发展的快车。

　　 1996年成立的时候房地产不好，宏观经济也很差，当时领导班子出了一些状况，和外资的合作项目上也出现了一些问题，所以一成立就在原有的基础上往谷底滑，所以1997年时我也离开了一段时间。

　　 1998年，政府让我再回来时候公司几乎没有办法生存下去，当时有几种选择，一种是划给另外一家企业集团，但是他们没要，政府觉得这个企业关门太可惜，给我的任务是两三年时间内，抑制住下滑的势头就可以了。

　　 但是城开在1998年还是干了一些比较有意义的事情，旧企改造结合盘活存量房，把二十几万存量房套现变成可以使用的资产。

　　 这笔钱对我们非常重要，还了一些银行的贷款，剩下的部分就是我们的第一桶金，使得城开可以开发新的项目。

　　 此后城开陆续开发了另外一些项目。1999年之后也恰逢政府推进房地产市场，我们也就顺便跟上了房地产初创期的发展。

　　 《21世纪》：2002年时候，上海城开在顾戴路拿下了一个地块，也成为城开一个重要转折，当时市场议论很多，具体是一个什么样的过程？

　　 倪建达：我们是徐汇区的企业，早期的发展也都集中在徐汇区，2002年在顾戴路拿下的1404亩地开发权，但是对于城开来说是一个很大的转折。不仅跨出徐汇区，还从中小盘向大盘发展。

　　 2002年之前，每个项目开发资金大的也就几个亿。顾戴路这个项目资金达到了68亿，当时这块地资金比较高，规模比较大，历史问题也很复杂，我们从30多个竞争对手中拿下了这块地，当时大家认为这个地块每亩82万是顶，我们还是以每亩地85万的价格拿下，好多人都觉得我们风险太大。

　　 也正是迈出了徐汇区，我们才获得了比较长足的发展，此后在上海除了闵行、南汇等地有项目以外，我们也跨出了上海，到河南郑州、湖南长沙、江苏昆山相继购了一些地。

　　 顾戴路后来开发的万源城，当时上海圈内的房地产三剑客都认为风险太大，我说我们每平方米能卖5500，他们说最多卖4800就已经很好了，700块在当时是一个遥不可及的差价，但是在2007年5月万源城最早一批10万平方米进入市场时候，开盘前三天就有人排队，当天全部售完。

　　 大盘运作之术

　　 《21世纪》：万源城如此大手笔一个投资，上海城开的资金运作模式是怎样的？

　　 倪建达：运作的万源城这个项目，投入总规模预计在68个亿，市场的总规模预计在150亿左右。当时作为资金规模不是很大的城开来说，万源城的运作是一个很经典的案例，我们撬动的自有资金也就几千万。

　　 2002年时银行对房地产的贷款还是比较宽松的，做这个项目时我们和银行交流，我手头没有钱，但是我想买这个地块，是否可以提供一个广泛的金融安排，银行看后觉得这个项目非常好，由于他们对我非常了解，他们只提了一个要求：倪总你自己必须做总经理。

　　 当时承诺解决了16个亿，后来城开只借了8个亿，我买这块地的对价是8.6亿，其实我自己只出了6000多万， 2004年年底，8个亿的贷款到期，正好我在2004年的10月份发了一个信托，把这8个亿的贷款还了。

　　 2004年时候恰逢国家宏观调控，这个信托的发行也经历了波折，我们报给银监会的是2004年3月，5月开始宏调，7月份这个门关上，我们的信托作为了老项目在10月时批下来，新华信托给我们发行，农业银行作为担保，11月时拿到10个亿的信托资金。

　　 信托资金是两年期的，到2006年12月到期，但恰好2005年、2006年房地产价格快速拉升，其它项目的销售回笼的资金正好足以弥补回来，这是城开很重要一场战役。

　　 “耐得住寂寞是成熟，

　　 懂得放弃是一种美”

　　 《21世纪》：进入了2007年，上海土地出让市场一片疯狂、而2008年这些前期大动干戈的房企又陷入资金危机，城开为什么没有参与那轮抢地？

　　 倪建达：当时我觉得我无法面对那么高的一个涨幅的地价，上半年拿的时候是500万一亩，下半年就是1000万，没有一个市场能面对那么快的涨价。

　　 2006年2007年我们没有参与拿地。所以现在大家都在被高价地套住之后，我们还很轻松。

　　 而银行同时对房地产行业收紧贷款，各个公司出现资金链问题前，恰好我们的合作伙伴上实控股进来，购买了我们40%股份，我们也拿到了23亿现钞，我们把原先历史上的借款都清理了。

　　 所以当别人日子很难过，求生存的时候我还可以做到衣食无忧，我们还可以更大规模招收新的员工，2008年员工工资水平增加了31%。

　　 基本上近两年我们也就在2008年年拿了重庆一块地，那里比较便宜，我们在那里订了两千亩的地，一期支付了1000亩，价格比较便宜。我们也不独立上市，也没有疯狂圈地圈钱的冲动，整体上还是比较平稳。

　　 在2007年的年初，拿了江阴3.8平方公里，总投资预计150亿，最后政府调整了和我们的条件，城开最终放弃了，回想这步棋也是下对的，如果那时候进入的话，相信我们也会在2008年出现资金问题。

　　 我们战略投资部做很多的投资分析，我对他们说耐得住寂寞是成熟，懂得放弃是一种美。

　　 《21世纪》：城开下一步会在哪些方面拓展？

　　 倪建达：我们的人才都集中在房地产市场，所以下一步会继续在房地产主业上做拓展，对于市场来说，我们认为今年年中会是一个投资的好机会，因为大家的日子都难过了，别人不干的时候我们干。

　　 一方面，2009年下半年对于房地产来说也是一个回暖的时机，一方面政策的累计效应会出来，刚性的需求会不断释放；还有，上海有效的土地供给没有。同时银行降息，房贷让利百姓幅度较大，这些是可以预判，不可预判的是国际金融市场的形势。

　　 未来城开暂时还不会有多元的考虑，我们会专注房地产的发展，但是我们会把房地产的门类做多，原来以住宅为主，接下来会在酒店、商业办公楼上做突破。

　　 而未来五年，我们可能会在房地产信托，基金方面做一些考虑，目前受海外金融危机影响，国内的信托和投资基金模式一直在探索，政策还不是很明朗，在融资上我们还很难拿出除了银行以外的一些有效方式。

　　 但是今年城开将会在酒店业上做一大突破，目前我们正在和上海新天地谈判两个酒店项目的收购，一个是七星级、一个五星级，具体的步骤等谈判完成后，会通过香港公告发布消息。

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