姜洪桥

　　来自住房与城乡建设部的消息，建设部可能将很快在全国推广经济租赁房。所谓经济租赁房，针对的是买不起保障房又买不起商品房的“夹心层”。这是保障性住房的新模式，由此保障性住房将进一步扩大保障范围。如果房地产市场形势没有大的波动，预计《经济租赁房管理办法》年内将会出台。

　　无产权租赁

　　据悉，经济租赁房的保障方式以无产权租赁为主，即政府筹资建设经济租赁房之后，被保障对象不购买，只是租赁，并由政府提供补贴的方式。

　　目前，保障性住房有廉租房、经济适用房和限价房三种。除廉价房外，经济适用房和限价房都是以直接出售的方式提供给保障对象，购买者拥有全部产权或者受限制产权。比如在北京，根据有关规定，经济适用房在居住满5年之后才可以在公开市场转让。

　　除产权不同外，经济租赁房与其他三种保障房的区别还在于保障对象不同。尽管各个城市的具体规定有所不同，但一般都约定廉租房针对城市最低收入阶层，经济适用房针对低收入阶层，限价房针对既不够资格申请经济适用房又买不起商品房的中等收入阶层。经济租赁房的保障对象与限价房基本吻合，只是以无产权租赁为主。

　　经济租赁房属于政策性租赁房。接近建设部的人士透露，经济租赁房研究工作开展已有一年多，目前正在酝酿《经济租赁房管理办法》。如果顺利可能将在今年内出台。与此同时，住房与城乡建设部部长姜伟新也在全国住房工作会议上提及了经济租赁房所涉群体的住房问题，显示了该工作的紧迫性。

　　尽管住房保障主要由各城市政府承担，但保障体系建设的历史显示，通常建设部都会在各城市试验的基础上完善和制定管理办法，再向全国推广，以形成体系化、规范化的全国性保障体系，实际上一直在建设部的考虑范围内。2008年3月，建设部住房保障司司长侯淅珉在接受中央电视台采访时就提出大力发展政策性租赁住房。更早的时候，经济租赁房在青岛、厦门等城市已经有所实践。与现有方案不同的是，青岛的经济租赁房模式针对的对象是那些既不够资格申请租赁廉租房，也无经济实力购买经济适用房的低收入阶层。

　　2007年，建设部为此曾专门派人前往调研，并形成调研报告。该调研报告认为，青岛的试验启示了政府对住房困难应有高度的政治责任，并称，“青岛市对低收入家庭住房保障制度的建立和逐步完善，无疑是住房制度改革的又一次深化，它将实现市场体系和保障体系对全社会住房需求的全面覆盖。”

　　2008年，建设部在青岛经验的基础上做了方向性调整，青岛模式针对的低收入“夹心层”通过扩大廉租房保障对象来和经济适用房实现无缝对接。经济租赁房被转而用于解决既不够资格申请经济适用房又无能力购买商品房的中等收入“夹心层”。

　　内部人士称，除非房地产市场出现大幅度降价，以至于中等收入“夹心层”消失，经济租赁房一定会推广。

　　会否取代限价房？

　　细心的观察人士会发现，经济租赁房消息出笼之时，与之保障对象高度重合的《限价房管理办法》却迟迟未能出台。去年底，有媒体报道原定2008年出台的 《限价房管理办法》已经被取消。这是否意味着经济租赁房将会替代限价房？对此，建设部官员表示，经济租赁房与限价房方式不同更体现公平，对商品房市场影响也较小，但并未听闻要取消限价房。同时，北京市政府官员在北京市 “两会”期间也公开申明，短期内北京市不会取消限价房。按照如此解答，则经济租赁房与限价房有可能同时运行。

　　目前，关于限价房的争论颇多。一种主要的观点认为限价房与商品房对象接近，在房价下跌的情况下会冲击商品房市场。而华远集团董事长任志强认为，政府要保证的是“人人有房住”而不是“人人有住房”。政府可以向保障对象提供大量租赁房，而非房屋资产。“买房是财产分配而不是住房保障。”任志强说。

　　事实上，保障性住房应当侧重于租赁而非出售，租赁既有利于退出机制，也有利于政府控制一定租赁房源。这一点在学术界已形成共识。经济租赁房的推出毫无疑问是符合以租赁为主解决住房保障的方向。

　　来源：经济观察网

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