郝倩

　　9日的重庆两会上再度传出消息称：为鼓励市民住房消费，重庆对在市内购买自住房的个人按揭贷款本息，可抵扣产权人个人所得税地方留成部分。此前月余，有关“购房退税”的消息一经传出，重庆市开发商立刻信心满满。

　　从去年12月份至今，“购房退税”一直成为新政猜想之一，虽然未经实现，但始终被业内看为对楼市产生快速拉动的“撒手锏”。因为之前实行“购房退税”的上海市曾在实施的几年中显现出成交量翻番的成绩。

　　“在此轮的楼市刺激新政中，地方政府是先头部队，他们之前在二套房等政策上竞相模仿，在之后则很有可能在‘税费杠杆’上做文章。假设政策得当，全国楼市回暖的时间表可以从今年第三季度提早到第二季度。”瑞银亚洲房地产研究部联席主管王震宇对《第一财经日报》表示。

　　“购房退税”的先头部队

　　最初的信息来自于上月，重庆市市委常委、常务副市长黄奇帆在2008年第四季度市情报告会上透露,为了稳定房地产市场,重庆市将出台新政策，即对购买第一套商品房自住的市民,将返还此前所缴纳的个人所得税。这将意味着：对购买首套商品房用于自己居住的市民，将返还此前所缴纳的个人所得税，用于支付首付或偿还按揭贷款。

　　依照“税费杠杆”，重庆已经明确表示对于“契税”、“土地出让金”以及“地下车库配套费”等诸多品类进行了不同程度的减免，并以期“降低楼盘地价”以及“降低房地产企业成本”，从而“将房价控制在老百姓能承受的范围内”。

　　在此之前，成都于2008年6月发布《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》，对在2009年5月31日前购买商品住房的纳税人，自购房之年起至2010年止所交个人所得税地方所得部分给予补贴，最高额度不超过10万元。

　　各方都在揣摩此次重庆究竟将通过何种路径推进实施购房退税，对此，重庆市财政部门于近日解释称大概最终的退税比例为40%。但是截至目前，重庆最终的执行细则依然在酝酿之中。按照上海之前“购房退税”的操作方式，自 1998年6 月1日开始，“购买商品房住宅的购房者可享受个人所得税税基抵扣”。不容忽视的是，此前还伴随着长达8年的购房送户口的“蓝印户口”政策（1994年2月~2002年4月1 日）。之后“购房退税”于2003年5月停止。

　　“以上海经验案例，实施后对地产销售的推动效果应该会非常有效。” 安信证券分析师陶学明、李孔逸联合发表分析称，他们认为在“购房退税”以及“蓝印户口”两项政策的共同推动下，上海的住宅销售面积就从1997年的616万平方米急升至1998年的1057万平方米，退税政策推行的次年即1999年上升为1200万平方米。至“购房退税”政策截止的2003年，上海全年商品住宅销售面积达到2224万平方米。

　　“如果重庆最终实施购房退税政策，也将为未来全国性地产复苏前景提供了很大的政策想象空间，因此对地产行业意义重大。”安信证券发布分析报告称。

　　“在前期部分政策和促销推动下，消费者已经开始出手，诸多地区出现销售回暖。从去年11月份开始，上海、北京、深圳、天津、杭州、南京、武汉的成交面积在整个11 月份均有较为明显的增长。”王震宇对本报记者分析称。他对于政策的判断在于，目前已经释放的楼市新政大概可以在今年第二季度到第三季度之间引起一个楼市的反弹，假设地方政府的政策力度加大，那么第二季度出现反弹也有可能出现。

　　还有多少新政值得期待

　　“随着货币政策调控空间的不断缩窄，购房需求的利率弹性也将逐步降低。为了较好地消化现有库存，以‘中央财政支持地方、地方政府财政补贴’的方式加大对各地方低收入家庭货币补贴促其消化市场存量住宅，将具有较好的政策指导意义。” 戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼则明确表示。

　　“房地产的相关政策措施包括增加财政对保障性住房的开支，降低房贷利率和首付比例，以及免除房地产交易税费和为大众性住房投资提供信贷支持。” 瑞银证券首席中国经济学家汪涛日前在“瑞银大中华区研讨会”作出分析称。而他预测更多将出台的政策可能会在“降低土地价格”以及“户口”等层面。

　　“长沙市政府和部分地方政府出台了用财政资金购买或购买商品房按经济适用住房标准给予现金补贴的办法，来减少政府在保障性住房上的建设，并消化市场存量。这远比再增加市场中的增量和风险要好得多，但却存在许多操作与分配中的问题，也远不如购房减免个税的救市政策更有效。”华远集团总裁任志强认为目前的楼市新政还“缺一把火”。

　　对此，华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平也分析认为，相较而言，“购房退税”这一政策既对地方的财政收入没有过大影响，又可以刺激房地产市场的发展，所以具有可行性。

　　汪涛对于地方新政可以对市场起到的作用看法十分积极。他分析认为，目前我国的商品住宅库存并不存在严重的供给过剩。根据他的估算：直到2008年上半年，商品住宅库存依然没有达到2006年的高位，不足9亿平方米，而由此库存与销量之比显示，2003年这一比率一度冲“3”，之后一路下降，在2007年有小幅上升之后，到去年下半年依然是低于“2”。

　　“从重庆市政府实施的能力上看也是比较可行的。相比较于财政收入中的所得税和土地出让金的比例，以及地方与中央在所得税上的分配机制，地方政府的动力是比较大的。”安信证券的分析报告显示。

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