吴晓波

　　继万科集团(000002.SZ)董事长王石预言的“拐点”在2008年成为现实后，这一年万科依然创造了478.7亿元的销售成绩，市场份额同比上升了50%，继续保持房地产业“领跑者”的地位。今年，万科将采取何种战略成为业界颇为关注的话题。

　　“不久前政府调控意见指出，房地产开发企业需要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。这是万科一直以来支持的观点。”万科董事会秘书肖莉接受《第一财经日报》采访时表示，万科会在今年顺应政府号召，根据各地市场的具体环境，在兼顾现金流、利润、周转和机会把握等方面，合理定价，积极促进销售。

　　在去年末，万科在全国的主要重点城市如上海、北京等地开始了“暖冬行动”，推出可分期支付首期作为刺激成交的手段，同时部分楼盘还可以享受总价增加1元，总房款优惠1%的折扣。根据万科方面的统计，最早推出这一措施的上海，不到半个月内相关楼盘已实现近350套认购，认购金额约3.9亿元，整体效果符合公司预期。

　　王石本月11日曾经在一个论坛上接受采访时表示，房地产业目前正处于调整期，房价处在一个向下的走势中，如果有购房需求，现在买也不吃亏。但是如果不着急买房住，可以再等两三年。

　　从字面上的意思来看，对于房价他似乎认为尚未见底。肖莉则对此回应，万科不会对“房价底部在哪里”、“房价何时见底”之类问题作出预测。从去年三季度开始至今，万科尽管对于中国经济及中国住宅市场的长期前景，依然怀有坚定不移的信心，但是认为中国住宅市场短期内的变动已经超出了企业的预测能力。

　　对于今年的市场，万科仍然保持谨慎态度。肖莉认为，短期内市场依然存在较大的不确定性，万科在项目获取上会采取审慎的态度。而少数2007年的“地王”项目有可能会在今年入市，万科表示不会采用退地方式，而是灵活把握，通过精耕细作、深入研究客户需求、提高产品价值创造等方式，提高项目的盈利能力。

　　用通俗点的话来说，就是“贵买贵卖”，通过万科的项目运作能力，将其打造为价格能高于周边楼盘的豪宅。

　　在去年，受市场调整的影响，万科2008年在拿地上保持谨慎，超过80%的新增项目都是通过合作的方式获得，有效地降低了成本。

　　肖莉透露，万科去年新增土地权益建筑面积515万平方米，比2007年934万平方米减少约44%。获取土地的平均成本约2059元/平方米，已经接近2006年1861元/平方米的水平，较2007年的3581元/平方米降低42.5%。

　　“通过合作方式获取项目具有成本优势，且付款方式灵活，公司未来会继续重点关注。”肖莉说。至于今年的开竣工面积会否进一步调整，她只表示会把重心放在合理控制存货规模上，根据市场状况调整开发节奏，使推盘计划和销售进度相匹配。

　　如果以平均容积率2.5计算，万科去年同比少购419万平方米的地块，以平均工期2年计算，将令它在2011~2012年期间减少超过1000万平方米的竣工面积。而去年万科还合计减少了275万平方米的开工面积，这也会令万科今年的存货销售压力减轻。

　　继续存钱过冬，压缩扩展规模，似乎依然是今年万科的主旋律。

　　肖莉的总结也在某些方面印证了上述推断。“今年万科的目标，依然是要让自己成为行业内财务状况最安全、资金状况最好的企业，同时进一步提升自己的专业能力，更好地适应购房者当前的主流需求。”

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