城市是社会经济活动和社会经济关系在空间上的投影。

　　这个空间的投影，有的时候会通过大规模的开发运动，以极具戏剧化的方式来完成。

　　这里，我们要讲述一南一北两个由地产开发而诞生的“城”、“市”的故事。

　　其中的过程耐人寻味。

　　献给下一个30年。

　　城记

　　广州

　　珠江新城

　　16年CBD梦想：迷路的珠江新城

　　“我觉得CBD还不如城中村。”广州市政协委员罗科的话有些尖刻。作为珠江新城的老住户，罗委员多少有些“爱之深责之切”。

　　这里是全国最早规划的CBD之一，与北京建国门、上海陆家嘴几乎同时起步。16年过去了，上述两地已经是名副其实的中央商务区。但珠江新城呢？

　　尽管在2007年，珠江新城的住宅价格冲破过4万元/平方米，尽管广州最重要的城市标志性建筑将落户在此，但与很多人一样，袁奇峰也觉得珠江新城距离城市核心的目标还很远，这位珠江新城的规划者认为，这里“还要10到20年才能发展成型”。

　　动机不纯

　　也许规划师都有相同的逻辑，珠江新城最早的设计者托马斯夫人为广州CBD留下发展“百年”的空间。按照她的规划，广州的中央核心将由体育中心一直向南延伸到珠江边，用中轴线组织商务区，通过中央公园（珠江公园）组织东部高尚居住区。在她设计的城市核心中，珠江自然景观、岭南古村落都将保留下来。小桥流水、落日长河，与繁忙的都市中心交融为一体。

　　这是一个非常诱人的设计，让广州市政府难以拒绝，也让领导人暂时忘了建珠江新城的初衷。上世纪90年代初，广州准备修建地铁却缺乏资金支持，因此提出了修建广州新城市中心，希望靠土地收益支持地铁建设。

　　1993～1994年，广州的房地产市场异常红火，大量的港资进出，写字楼曾炒到单价两三万元。出售珠江新城土地既解决财政压力，又可以建设城市，两全其美。按政府的设计，珠江新城出售土地可以获得220亿元的收入，其中的100亿元将投入地铁建设。

　　但那是一个游戏规则还没有定型的年代。开发商不但可以从政府手中拿地，还可以通过许多其他渠道拿地。例如与城中村合作。托马斯夫人为珠江新城留下了三个自然村，这些村庄可用地达到1.5万平方米，相当于政府手中土地的1/5，当时这些地可以采用自行开发的模式，而且可以自行寻找合作者。根据有关规定，找到合作伙伴共同开发建设的村留地，农民分成的部分免收地价，合作方分成部分只收开发商700元/平方米的地价，当时政府的出让价格是3800元/平方米，所以与村民合作的诱惑会更大些。

　　珠江新城还面对着传统商务区的冲击。当时的珠江新城是一个毛坯，而传统的商务中心——环市路一带却还推出大量可开发的土地。用袁奇峰的话说：“1998年以前，几乎所有能拿出土地的单位都可以搞开发。”面对新中国第一轮房地产投资高潮，当年的广州旧城区几乎是见缝插针地建房子。因而，尽管政府许下了种种承诺，珠江新城的吸引力还是不够。

　　正当政府计划将一切纳入轨道之时，宏观经济调控开始了，再加上东南亚金融危机的影响，前期疯狂修建的商务办公楼大量闲置。据广州市国土部门1999年6月调查，当年全市办公楼空置率达到27.2％，全市写字楼的销售基本停滞。按当时的统计，即使此后再不修建写字楼，也要8年才能完全消化存货。

　　此时此刻的中央商务区就是一块鸡肋。

　　喧宾夺主

　　“以房地产开发作为主要动力，带动珠江新城的开发建设。”这是当时珠江新城规划检讨项目负责人袁奇峰给出的建议之一。政府也完全采纳他的意见，规定未来全市的商务办公用地都集中放在珠江新城内。随后宣布，在珠江新城修一系列的大型市政配套，例如博物馆、歌剧院、新图书馆、少年宫等。

　　这些措施使发展商对于珠江新城信心陡增，随之而来的是对住宅用地的热捧。从2003年开始，广州楼市走出低谷，而珠江新城的走势也开始越来越高。以市场为导向的政府，也开始有意优先推出住宅用地，到2005年中，珠江新城的住宅用地已经全部推出。

　　2003年至2006年初短短三年间，珠江新城的楼价上涨了50%，一些前期以2000元/平方米左右圈下的土地，建成房子售价可以高达1.4万元/平方米。

　　从2006年下半年开始到2007年底，疯狂表演开始，珠江新城的住宅价格开始了一轮忘乎所以的飙升。开盘价格突破1万元/平方米，珠江新城用了近3年。但超过2万元/平方米仅用了1年，跨越3万元仅仅用了3个月。虽然楼价疯狂增长，但楼盘销售情况却并不差，开盘单价近2万元的保利香槟花园开盘当天售罄。开发商的想象力被一再地放大，最高峰时珠江新城的楼价达到4万元/平方米。像是一个黑色幽默，自始自终，中央商务区写字楼价格一直没有超过住宅。

　　尽管办公、住宅楼宇价格倒挂，但“人气足了”，珠江新城的商务用地价格也开始节节攀升。因为按照规划，一些商务用地可以修建商务公寓。在住宅（或者说在市场预期）的带动下，珠江新城商务用地的价格也一再创新高，2007年最高峰时楼面地价一度接近1.2万元/平方米。

　　2008年11月6日，“珠江新城最后一块土地”（拍卖主持人语）成功出让，虽然7600元/平方米的价格让这个收官之作稍显逊色，但也意味着珠江新城的开发完全从政府转到开发商手中。

　　功能紊乱

　　2008年6月，广州市市长从南京“取经”归来，第一反应就是，珠江新城为什么建得这么“密”？7月，广州市领导又一次严厉批评珠江新城的功能缺失和功能紊乱。这也拉开了对珠江新城的新一轮诟病潮。

　　受抨击最多的就是珠江新城的配套。按珠江新城规划，城内将容纳十七八万居住人口，提供近30万个就业岗位。现在居住人口已接近规划的7成，但相应的社区配套却严重缺乏。罗科就表示，他买菜要搭车出去，因为整个珠江新城只有一个冼村肉菜市场。在整个珠江新城里，他只发现了两家超市。

　　生活配套不足，商业配套也同样不完善。市场调查分析数据显示，目前珠江新城商务写字楼、国际公寓、酒店、高档住宅的消费人口大概有30万，而与之配套的只有松散型的裙楼商业。高档百货公司、大型综合超市、购物中心、大型专业店等高端服务性产业几乎是一片空白。

　　显然，现任领导对珠江新城颇为不满，以至于政府内部曾传出消息，政府计划在几年后另觅新址，重建一个新的CBD。

　　对此袁奇峰颇有些无可奈何，珠江新城走到今天有很多的历史原因，他用了一句颇为专业的话语解析这一切：“城市是社会经济活动和社会经济关系在空间上的投影。”

　　上世纪90年代初，靠土地收益支持地铁建设。政府手中的土地有限，于是只能将地块零打碎敲地出售。这是财政格局决定了珠江新城开发之“密”；到了第二轮发展，政府制定了依靠房地产开发带动的战略，市场需求巨大，在这个背景下又进一步加剧这种“密”。

　　另一方面，从2000年开始以房地产开发作为主要动力的方向，也导致了配套设施的落后。翻翻珠江新城的规划，一切的描绘都相当美好，公共配套实际将增加至32公顷。广州天河区经济贸易局就表示，会积极引导协调广百、家乐福、万佳等大型超市进驻珠江新城。珠江新城核心区中央商业广场及配套项目也开始面向全球招商。与此同时，规划部门会按照相关规定在各新建居民小区配套中预留室内肉菜市场或生鲜超市。

　　这一切现在基本还停留在计划阶段，这个由房地产带动起来的广州CBD还有许多空白等待填补。

　　苏萌的新城

　　“广州不是缺商业配套吗？我们就在珠江新城核心区建92万平方米的商业项目”。当2008年年中，高德置地运营总监宣布这一计划时，业内一片哗然。这5块紧挨着的地块成为珠江新城最大的商业项目，珠江新城中央广场、双子塔、电视塔等标志性建筑就在眼前；地下是CBD最大的地下商业广场，地段绝佳。“怎么能拿到这么好的项目？”这是许多业界资历不深的人的第一反应。

　　高德置地的董事长叫苏萌，这位从没在媒体上露面的“地主”，据说只有40岁上下。发家前只是普通农家郎，他的成长与珠江新城大有渊源。

　　第一桶金

　　珠江新城南部有个猎德村，从宋朝开始，就是赫赫有名的羊城八大镇之一。近千年的历史让猎德成为最典型的岭南水乡。从1994年起，随着珠江新城建设的启动及推进，猎德村的农田相继被政府征用。原来以渔耕为主的农村经济形态逐渐转变成为以加工业、服务业为主的城市经济形态。

　　规划者曾想把这个古村落保存下来，让广州CBD有更多的历史厚重感。但再厚重的历史也经不起利润的冲击，几年不到，猎德古村变成了猎德经济发展有限公司。

　　珠江新城规划保留了52.2公顷旧村用地，加上征用返还部分，共有80.3公顷地还给了被征地村庄。这些土地就成为猎德公司的最重要资产，他们可以与开发商合作开发商业项目，这是广州开发商早期进入珠江新城的一个最方便的途径。

　　苏萌的故事也是从这场资源再配置开始。上个世纪90年代，珠江新城刚刚开始由农村变身城市，苏萌便看中这个位置，向猎德村的村民租了一大片地。据说，这些土地后来成了苏萌的第一个项目组——美居中心A、B、C、D座。这些项目均为城中村宅基地“临建-租赁”合作模式。

　　苏萌租用这些土地究竟花了多少钱现在无从稽考，但肯定“不多”。据知情人士透露，就连美居中心的建安成本都是猎德村人自己筹措的，当时全村每人出资3万元，集合了近亿元的资金。建成后，项目每月的租金最高达100～200元/平方米。从2000年开始，这个建筑面积总共近14万平方米的项目，使苏萌与他的合作伙伴平均每月都有近2000万元的收入，这8年间苏萌获得了超过10亿元的回报。

　　尽管坐拥金鸡，但美居中心的土地始终不属于高德置地，而是归广州国土局所有。业内人士表示，所谓“临建-租赁”模式，就是指只拥有土地的使用权而没有产权，一旦将来广州市国土局决定将这几块地拿到土地交易市场上“招、拍、挂”，美居中心就必须拆迁。果然，2008年11月开始，美居开始相继拆迁。

　　但这已经不重要了，靠着那些租来的土地，苏萌积累了第一桶金。

　　再建新城

　　完成资本积累后的苏萌离开珠江新城，先后运作了两个商业项目，但都不如美居中心辉煌。2002年他再次回到珠江新城，运作的正是上文提到的珠江新城最大商业项目——高德置地广场项目。事实上，高德置地广场一共有5个地块，对这5块地进行征地的并不是广州市国土局，而是由企业直接进行了征地。

　　黎文江在国土局供职多年，是业内的资深顾问。他表示，这就是资源再配置下的漏洞。按照规定，农村集体用地一定要先收归国有，才有资格进入一级市场买卖。但当时由于存在许多灰色地带，也让开发商有漏洞直接从村民手中征地。

　　据知情人士介绍，珠江新城有多个城中村，为了支持村落经济转型，也为了减少征地的阻力，按当时规定，村体经济也可以开发商业项目。只要国土局同意，上文提到的村办猎德经济有限公司可以免地价获得完全的土地使用权。由猎德公司出面获得使用权，再由这个公司买下项目，这样就可以利用漏洞，绕开招拍挂的过程。实际上苏萌就是直接向村民征地，然后再通过一系列手段，让这块土地转入自己名下。

　　来看看他的翻云覆雨手。2003年12月，经有关部门批准，其中一块土地的所有者发生变更，由猎德经济发展公司单独拥有，变为与明和实业联合拥有；到了2006年2月，再经有关部门批准，猎德公司完全退出历史舞台，该地块的所属权变成明和实业独家拥有，而广州明和实业有限公司是高德置地的下属公司。也就是说，经过4年之内的两次周转，该地块被高德置地全部拿下。

　　正是通过同样的方式，高德置地取得这些地块的完全产权，这样的方式拿地虽然颇费一番周折，但地价会比从国土局拿低很多。而且更重要的是，可以取得最好的地块。“现在能进行这样操作的项目几乎没有了，高德置地的公关运作能力非常强。”一位同样在珠江新城有项目的开发商负责人表示。

　　拿下了土地之后，苏萌剩下的事情就是筹集资金进行开发。苏萌建高德置地广场的资金除了银行贷款外主要还是来自于私募。据《观点地产》的报道，2006年苏萌在香港浅水湾租了个别墅，一住就是大半年，天天往香港的金融投行跑。半年过后，苏萌成功地从摩根士丹利等投行募集了一大笔资金。从高德置地的模式和投行来看，高德置地的目标应该是赴港上市。一般而言，上市之前的过程是投行会先通过私募的方式给企业一笔钱，让企业买地或者是提高项目品质，这样上市之前做资产评估的时候资产包才比较大，IPO的时候也才容易卖个好价钱。可以看出，高德置地的一系列动作相当符合这样的流程，可能是目前股票市场不好，高德置地不想在这个时候操作上市的事情。”

　　从千年古村到交通迷城

　　“这里就是猎德码头。”李忠和指着一截任何标志都没有的江水告诉记者，“猎德村之所以存在900多年，就是因为这个码头”。李忠和是地地道道的猎德人，龙舟、祠堂、鱼香、江水……是他小时候记忆的全部。

　　宋朝开始，猎德村成为中西商品的交汇点，猎德码头是进出广州东部的第一道关卡。猎德村的旺盛一直持续到20世纪。“我小时候每年都会赛龙舟，其他村的龙舟都会集中在这段珠江上……有什么喜庆节日都会在祠堂摆酒，全村老小都聚在一起。”可是现在，这个900岁的码头不存在了，而猎德村也要“全部推倒”，建金融中心。

　　李忠和年轻时就离开了猎德去海外发展，现在荣归故里，却发现故里没有了，变成了颓垣败瓦。尽管猎德村很快就会变成地理名词，但他还是决定把家安在珠江新城，“没有乡情，纯粹是投资未来的城市中心。”

　　但他只在珠江新城住了两个月，“因为我经常找不到回家的路”，现在的珠江新城市政工程非常多，到处都是断头路。而且交通标识非常匮乏，往往看到围墙才知道此路不通。坊间流传：“珠江新城是最适合新手学车练车的地方”。

　　珠江新城交通问题其实早就是广州一大景观。广州市政协委员罗科就曾在2007年市“两会”期间抱怨道：“珠江新城虽然漂亮，却没有几条路有斑马线，人车混杂，断头路也多，一下大雨，我连车都开不回家”。珠江新城还没达到居住上限，但交通问题已经成为一大难题，珠江新城的设计者袁奇峰也承认：“现在珠江新城最大的问题是进出交通问题”，而且随着珠江新城的逐渐完工，这个问题会越来越突出。根据规划，珠江新城将容纳17万～18万居住人口，提供近30万个就业岗位。“届时在上下班的高峰期必然会塞车。”

　　按专家的建议，楼宇极为密集的珠江新城只能依靠公交系统解决交通问题。

　　从规划方案看，这些公交系统很有些天马行空，非常配合珠江新城CBD的形象，不是在地底就是在天上。地下是自动驾驶的超大“公交车”，不是地铁，只是“大公交”，将在珠江新城“中轴线”地下穿梭，每辆可装载120人。这些公交车与地铁有站点连通。天上是仿效香港中环，在39栋商业建筑之间建成10米净高的空中公共步行通廊，将它们南北串起来。

　　唯一的问题是，这些系统现在还没有落实的细则及时间表。

中国经营报记者：龙飞     新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。