中央地产新政频出：9月15日后不到100天时间里，央行连续五次降低利率（其中三次双率同时下调）、四次降低存款准备金率。经过一系列的降息，5年以上个人住房按揭贷款利率由7．83％调整为目前5．94％；5年以上公积金贷款利率从5．22％降到3．87％，成为1990年公积金创立至今的历史最低水平。10月22日，人民银行宣布，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0．7倍；最低首付款比例调整为20％；下调个人住房公积金贷款利率。同日，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1％。11月5日，国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施。其中包括，加快建设保障性安居工程；加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制。12月8日，中央经济工作会议将住房消费纳入扩大内需范畴，明确提出“保持房地产市场稳定健康发展，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”。12月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，确定了保障性住房、二套房贷和融资信贷支持三项政策措施。12月21日，国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条，被业内称为国13条。地方政府积极救市：5月开始，各地政府就开始陆续出台政策刺激萧条的楼市。从最初的西安、南京发放购房补贴和杭州的24条新政，到目前，包括上海、北京等20多个城市已在地方政府权限范围内明确“救市”思路、频频祭出“救市”新招，如减免契税、下调二手房交易综合税、放宽住房公积金贷款政策、降低开发企业报建费，甚至直接对购房者进行财政补贴等。关键词：房地产、保障性住房、救市政府关注程度：★★★★★民众关注程度：★★★★☆宏观影响指数：★★★★★［点评］2008年拉开了房地产行业陷入寒冬的序幕2005年开始国家对房地产进行调控的政策叠加效应在2007年10月集中爆发，并延续至2008年，使其成为近10年来我国房地产市场调整持续时间最长、调整幅度最大的一年。房价回落、楼市成交量下滑成为2008年全国房地产市场的主要特点。08年年初开始，北京、上海、深圳等城市普遍出现成交量持续萎缩。在1月达到11．3％的历史高点之后，扶摇直上的房价骤然失去上涨动力。随后，楼市降价风暴从深圳、广州、杭州逐渐席卷了上海、北京等大都市以及部分二三线城市。到8月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0．1％，出现近3年来首次环比下降。价格的拐点也正式显现。从抑制过热到出手救市的政策轨迹2005年开始针对房地产的调控不断加强，特别是政府2007年下半年出台的一系列抑制房地产行业过热的调控政策，使得房地产行业在2008年上演了紧急刹车。随着楼市由热转冷，2008年下半年，政府改变调控政策，向房地产行业连续施以援手，从中央到地方，与房地产有关的政策陆续出台，一向紧收的房地产政策逐步放松。我们从中可以清楚的看到一条从税费、利率、首付再到二套房的降负政策线路。系列政策的密集出台意味着对于房地产行业从紧的调控政策基调已经扭转，政府试图通过减税、降低利率等方式刺激合理住房需求，扩大内需。分析救市原因，政府政策的初衷是解决低收入者的住房要求，刺激经济发展。我们认为在相当长一段时间里，房地产行业仍会是中国的支柱性产业，对拉动内需、促进经济增长有很强的带动力。在当前国际经济环境恶化和国内经济急转之下背景下，保证作为国家经济支柱的房地产业的适当增速，对于“保增长”至关重要。政策频出促成交回升自10月底财政部出台政策之后，央行、国务院以及各地方政府为提振经济或房地产业的政策措施相继集中出台，调控尺度已经陆续退回到2007年。不断解禁的调控政策提升了整体市场的活跃，对于房地产市场的刺激也在陆续释放，成为促进楼市成交量恢复的动力。统计数据显示，11月份，北京、上海、深圳、南京等一线城市的房地产市场交易量呈现不同程度的回暖。如北京市11月份期房网上签约13027套，比10月上涨58％。深圳市11月一手住宅总成交6435套，日均成交215套，创今年以来新高，较上月增长90％。进入12月，前三周各主要城市的成交量延续了11月的势头，成交稳步回升。数据亦显示，北京、天津、上海、深圳、广州等12座中国主要城市总体成交量连续五周环比上升，其中，12月第三周环比上升4．74％。保障性住房或成下一轮经济增长引擎在一系列救市新政中，保障房建设总是排在首位，而且继中央公布9000亿住房保障投资计划后，各地纷纷在既定住房建设规划的基础上，追加安排建设资金。一份最近的券商研究报告指出，根据对25个主要大中城市的统计，2009年保障房开工规模都占全部建筑规划的20％左右，如果加上其他一些政策性住房，则在30％左右，达历史最高水平。如此庞大的保障性住房投入市场，预计对房价会有一定的“降温”作用，或将改变目前我国商品房独大的局面。鉴于国内外严峻的经济形势以及2008年房地产行业景气加速回落至10年新低，“松动”和“扶持”将是未来两年内房地产行业政策面的主基调。而在“保增长”的前提下，保障房投资“大跃进”将是一种政策取向。房地产市场将面临巨大的结构性调整，包括土地供应、资金投入、政策导向、配套支持等，都将重点转向保障性住房。至于保障性住房对商品房产生的冲击，我们不能夸大也不能小觑保障房对商品房价的压力。由于保障性住房的建设需要时间，短期内保障房对商品住宅价格和需求的影响可能有限。但长期来看，大量涌入市场的保障性住房对未来几年的房价必然形成一定压力。政策执行力度左右2009年楼市对于即将到来的2009年，房地产市场无疑是许多投资者最为关注的一个领域。而未来房地产市场的发展方向，将与保障性住房政策的执行力度密不可分。每一次政策出台后都不可避免地要面对一场博弈，中央和地方利益的博弈以及各地政府在保障房和商品房上的选择将直接影响到房市新政的效果。如果相关部门的保障房投资计划能得到切实执行，那么房地产市场的格局将发生重大变化——未来几年，相当部分的购房者将被保障房分流，商品房会受到冷遇。如果保障房政策执行不到位，则其将很难撼动商品房独大的市场格局。此外，在调整房地产市场过程中，政府的作用有限。和其他领域相比，房地产市场的大举政策性投资目前无法对市场机制下的房地产企业有明显的拉动作用。所以，政策转向并不意味着市场就会马上发生逆转，房地产市场的调整短期暂不会结束。有一点可以明确，就是一系列政策的出台，对于提振市场信心是有帮助的，为了避免我国经济增速过快下滑，有必要及时调整楼市政策，刺激住房消费。而且，如果现有政策不足以保证市场稳定，国家的房地产政策仍然有调整空间，如包括“二套房贷”在内的一系列调控政策。尽管货币政策的放松、交易税费的减免对房地产行业极大的支持，但毕竟是属于政策面的外部因素，如果房地产市场自身没有根据供需调整居高不下的价格，改变“一房独大”的失衡结构，那么即使有再多的救市措施也将无济于事。作者：中经分析小组执笔：周晓萍？？

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