郝倩

　　

　　为保现金流的开发商不得以在年终大量抛售优质资产，使得去年四季度上海商铺的供应量大幅上升65%。去年第四季度截止到12月21日，上海整体一手商铺市场成交量近26.3万平方米。与此同时全市商铺租金依然全面上扬。

　　但是业内人士认为：短期的向好不能排除今年商铺市场由供应增加以及零售商需求缩减而带来的风险。从CRIC系统所显示的成交数据来看：上海全市去年共推出219万平方米商铺的前提下，只售出了158万平方米。

　　大批商铺转租为售

　　《第一财经日报》记者得到最新的消息显示：原先开发商统一持有经营的黄金城道旺铺也被迫抛售，抛售者为和记黄埔。综合之前消息：该公司上半年已抛售世纪商贸广场和御翠豪庭的高档公寓之后，此次为其第三次抛售物业。

　　“预计和黄本次抛售的商铺价值超过10亿元。”易居（中国）分析师薛建雄表示。薛建雄预计和记黄埔此次定价10万元/平方米抛售商铺，是根据“30元/平方米·天的租金，10%年回报率的标准计算所得。”

　　与此同时，上海一些商场也开始紧寻买家。“一大批商业项目由于是商场类型，只能整售才能卖出好价钱。但是价格却是越谈越淡，市中心一家商城年初与一家外资买家谈定的6亿元，由于错过签约期，如今5亿元都找不到买家。上海城南一商城在没能达到预期招商目标的情况下，也在四处寻找买家。”薛建雄对本报记者分析说。

　　根据该机构CRIC系统显示数据：上海商铺成交均价从2007年的10310元/平方米，涨到了去年的11050元/平方米，主要原因是原先惜售的主要商业街的商铺开始推出。

　　这些抛售出现的背景是：在写字楼以及住宅市场出现明显的租金下跌和需求持续缩水之后，目前上海商铺市场是唯一保证了租金增长的板块。戴德梁行的统计数据显示：本季度五大核心商圈的租金依然保持上升势头。整体高档商圈的每天租金为每平方米54.2元，较2008年第三季度上升5％，与去年同期相比上升10％。

　　“从目前的情况来看，今年市区将有数个零售项目竣工，但是由于市场的吸纳能力还是相对稳健，租金不会因此而大幅下调。” 仲量联行的助理董事James Rogers在接受本报记者专访时明确表示。

　　“商业地产相对住宅市场而言，一直以来因交易周期较长等特点，市场相对平稳。但受金融海啸影响，2009年上海商用物业将出现租金下滑、空置率上升的严峻形势，政府也将有可能出台更多刺激楼市和内需的政策。第一商业地产网总经理邹伟对《第一财经日报》明确表示。

　　他认为，从事商业地产经营企业可以通过加大电子商务的利用度以及其他方式减少运营成本，才能平稳过冬。

　　购物中心租金将于今年开跌

　　种种迹象显示：商铺市场的繁荣可能仅是短期状况。有专家预计，从今年开始，零售商可能取代业主取得租金定价权。

　　“等到租户的租约陆续到期之后，经受利润萎缩压力的租户们要求下调租金，对优质零售物业的租金影响也将逐渐显现，业主也势必更为主动积极地留住最好的租户。零售商铺会经历像办公楼一样价格纠正的过程，在这样的形势之下，可能也会给投资者提供很多机遇。”James称。仲量联行统计得知，去年第四季度并没有出现任何商铺投资成交案例。

　　“因郊区商贸城建设过量而长期供应泛滥的商铺市场，在2007年获得短暂缓解后又再度沦陷。”易居（中国）分析师薛建雄对本报记者分析说。

　　从CRIC系统所显示的成交数据来看：全市去年共推出219万平方米商铺的前提下，只售出了158万平方米。上海商铺市场已经显示出供大于求，而陆续转租为售的商业地产项目更是加大商铺市场的风险所在。

　　“预计零售商在中国所租的商铺在租约到期之后，会有谈判空间。其中最先会实现租金下跌的将是2009年的购物中心。而开发商因为瞄准短期现金流而分割出售物业可能适得其反。”James对本报记者明确表示。

　　而且根据James的预计：国际零售商仍然没有大批量购入商铺的计划，相反，他们在租赁商铺中也显示出更为谨慎的态度：“零售商失去耐心，他们只选择可在短期内赢利的新店铺。就在去年，还有零售商一口气在中国开出50家店，但是可能目的在于快速打开销路而并非快速赢利。但是从上一个季度开始，零售商在选择物业时，大都把3年内赢利的计划缩短到9个月至1年。”

　　“虽然金融危机对上海高档商铺租赁市场的影响尚未明朗，但是鉴于一些大型零售商受到金融危机的冲击，未来可能停止在沪的品牌扩张；同时尚未进入上海市场的新品牌可能暂停其在沪开新店面的计划。一些新上市的商铺物业很有可能在招商阶段遇到困难，必须降低租金吸引客户。”戴德梁行分析称。

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