底层商铺报价１０万元／平方米 已有温州投资客预定

　　从网上房地产挂出御翠豪庭社区商铺房源伊始，上海媒体便习惯性地报道“李嘉诚第三次低价抛售上海项目。”然而记者发现，所谓“低价”，竟然是底层商铺报价达１０万元／平方米的高价。“１０万元单价，是不折不扣的市场价。”一位资深的当地房地产经纪人如是评论，“以目前黄金城道的底层街铺而言，报价１０万虽然十分普遍，且接盘者寥寥。”

　　商报记者 徐健

　　底铺叫价１０万

　　计划狂收１０亿

　　 ２００８年１２月２６日，李嘉诚的古北名盘——御翠豪庭推出３６套黄金城道上的街铺。网上房地产显示，这批街铺单套建筑面积在４８－２２００平方米不等，报价（参考价）是５．２万－１２万元／平方米之间，其中有２套商铺的叫价超过１０万元。

　　易居分析师薛建雄在分析网上房地产信息后表示，１０万元是这批街铺的底铺叫价，“二楼铺位报价７万－８万元，而三楼的报５万－６万元。”薛建雄透露，和记黄埔把黄金城道上位置最好的２万多平方米御翠豪庭商铺零散甩卖，受到了温州投资客的关注。而网上房地产亦显示，在售的３６套商铺中，已经有６个铺位被预定。薛建雄说：“被预定街铺的价值已经过亿元，且买家多是温州投资客。预计和黄如抛售完所有的商铺，销售额将达１０亿。”

　　不过，对于近日上海媒体纷纷评论称李嘉诚“第三次”低价抛盘的说法，记者不敢苟同。记者认为，对于“低价”的判断，以目前的行情不能简单断言。

　　叫价不能算低

　　或陷有价无市

　　 ２００７年９月，上海楼市的交投高峰期，一家香港的上市公司世贸彬记（０３８０．ＨＫ）以１．８亿元收购与御翠豪庭一街之隔的强生古北花园的３０００平方米裙房商铺，成交平均单价仅不到５８０００元，按此标准，李嘉诚此次抛盘岂非是“逆势翻倍叫价”？

　　 “目前，早已成熟的黄金城道一期（二手）底层的街铺报价确实高达１２万－１４万元／平方米。”２１世纪不动产商铺部的吴鹏告诉记者，黄金城道上一些沿街二手旺铺的挂牌叫价都在１０万元以上，所以，对于远未成熟的黄金城道二期街铺来说，１０万元报价只能算是市价。

　　薛建雄从上海和黄的内部人士处获悉，之所以报出１０万元的单价，是其以３０元／平方米的预期日租，以１０％的年租金回报率的标准计算而成。吴鹏亦称，黄金城道一期的沿街旺铺已经相当成熟，日租确实可达３０元／平方米。

　　但问题是，无论二手旺铺的叫价还是日租报价，均为当地商铺交易高峰其延续至今的“惯性”产物，而目前的市场行情已不能同日而语。“黄金城道一期二手旺铺以１０万元开价，已经２个多月无人询盘。”吴鹏实话实说，“我手上起码有６组原先对古北商铺有购买意向的客户，他们都在去年末放弃计划。”

　　散卖难以约束

　　影响既定业态

　　 另外，被拆零出售，亦为此前刚刚由长宁区政府高调宣传的“黄金城道顶级个性商业街规划”蒙上一层悬疑。

　　长宁“虹桥办”主任钱学娃在３个月前的一次论坛上，公开宣称规划为“上海最顶级的商业步行街”的黄金城道，一定会统一招商、管理。但如今和黄将“黄金城道上位置最好的街铺”拆零叫卖，或将打乱当地政府对黄金城道业态规划的大计。

　　因为，在购买了街铺的个人投资者看来，要承受３年，或许更长的“商业街培育期”，谈何容易，为了保证租金来源，小业主极有可能急切引进甚至自营像便利店、干洗店那样的社区服务业态。

　　 看来，尽管在不少投资者的眼中，“李嘉诚”这个品牌效应强劲，但在上海楼市低迷了一整年的影响下，１０万元／平方米单价的买单者究竟有多少，还有待市场验证。

　　◇记者手记

　　和黄抛盘每次都“扼到了喉咙口”

　　前两次被上海舆论推上风口浪尖的“李嘉诚低价抛盘”事件，一是４４亿元转让静安寺世纪商贸广场，二是将御翠豪庭７、８号楼定价３．５万元（降价１万元）。记者发现，其实李嘉诚次次定价都准确地“扼到了喉咙口”。

　　世纪商贸广场的整购单价约４．５１万元，以买家预期的年租回报８％计，其须保持１００％满租，且日租水平须达１０元／平方米（约１．４２美元／平方米／天）。以持有型房地产项目的经营而言，此单价毫无疑问地“扼到了接盘者的喉咙口”——虽然转手时世纪商贸的租金已经接近此水平，但谁都难以全年维持１００％的满租状况，而今看来，在国际金融海啸爆发之前完成这样的高位套现，简直是一个在上海打响“李超人”品牌的经典案例。

　　同样，为沿古北路的靠近高压电线的御翠豪庭７、８号楼开价降低１万元，其小户型公寓房源属于上海人最忌讳的“点状高层”，李嘉诚开出３．５万元单价，其实相当值得诸家房源同质的邻盘开发商好好学习一番。

　　 记者难以预料多少追捧此铺的温州商人，有几个可以承受相当于３０元／平方米——接近于南京西路的非购物中心类街铺的日租水平，但有一点可以肯定，接盘者若要满足此等“合理投资回报”，需要相当努力经营，并做好赔本两年以上的打算。

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