本市经适房试行办法征求民意之际，本报记者实地踏访感悟变迁

　　 如今，市民热议《上海市经济适用住房管理试行办法（征求意见稿）》（下称《办法》）的同时，本报记者走访了上世纪９０年代在上海出现的两个类似经济适用房项目——万里城和虹康小区。

　　商报记者 袁晨晨 徐建

　　 据了解，１９９４年前后，在“房改”试探阶段，上海确定新江湾城、万里、春申、三林作为四大经济适用房居住示范区，同一时期，上海还出现过一些“平价房”小区——政府无偿划拨土地建设的住宅小区，比如宝山区长江西路的泗塘基地的平价房项目。这些曾经的“经济适用房”在现在看来，已经与当时兴建的商品房没有差异，甚至在当初转成“绿证”后，如今这些“经济适用房”的二手房市场行情和同期商品房，甚至是周边后来开发的次新二手房相差无几。

　　 值得注意的是，与当年无疾而终、建设和管理均相当不成熟的平价房和经适房相比，如今的《办法》对经济适用房的５年后上市转让设置了严格且具体的“退出机制”。

　　◆万里城·今昔

　　两种房源均融入市场

　　 记者在走访中发现，万里城内居住氛围较好，商业配套齐全，内有家乐福、乐购等大型超市，周边公交有多条线路，西面则为中环线，公交和驾车出行均较为便利。而区域内将会有轨道交通７号线（在建中）新村路站，附近还有１１号线（在建中）。另外，规划中的轨道交通１５、１６、１７号线也将汇集在万里城的南侧，未来轨道交通较为便利。

　　 “实际上，在１９９５－１９９９年间，少量竣工的经济适用房项目中，还有不少是为了动迁户而建。” 资深房地产记者梁志超表示。

　　 对于万里城后来建设的商品房楼盘，万里城的开发商——上海中环投资开发集团的董事长周玉升曾经对外宣称，“定位要在原来的标准上适当提高，且价格会有所上涨。”据周玉升介绍，万里城原来是经济适用房，政府减去了土地使用费和营业费，第一批买房者等于是买到了免税商品，到２００１年年底时万里城商品房的价格上涨，“等于是把政府税收加上去了”。当时，万里城二期的房价比一期涨了１５％左右，即４１００元／平方米左右。

　　 梁志超告诉记者，上海经济适用房１９９９年年底与内销房、外销房“并轨”后，２００２年，上海撤销经济适用房发展中心。２００７年，在国务院２４号文指导下，上海重新开始实施经济适用住房政策，计划到２０１２年建成２０００万平方米。至此，经济适用住房在上海经历了一个“弃而再用”的过程。

　　 “万里城经济适用房确实是开盘没有多久就发‘绿证’了。”梁志超如是说。周边有中介机构的经纪人向记者介绍，万里城居住区内挂牌的大部分二手房源价格差距都不会太大，曾经是经济适用房的房源，若是带电梯，建筑质量牢靠，其房东“黄证”转“绿证”之后，其挂牌价和同期商品房的售价差不多。

　　 实际上，万里城的“经济适用房”在以后的“黄证”转成“绿证”后，“房东”需支付的费用很低，其购房成本仍低于周边在售商品房许多。“当时楼市本就低迷，这批房源数量有限，因此该部分挂牌入市并未给市场带来很大的影响，而在之后的房价上涨期，这批房源的价格就融入了整个市场。”

　　◆虹康花苑·今昔

　　二手房价不低于次新房

　　 在上世纪９０年代，上海经济适用房的销售对象被限定为上海市居住水平在平均线以下的中低收入家庭。而所谓“中低收入”，以当年的标准，指年收入在１．８万元以下的家庭，而“居住水平线”则以上年上海公布的人均居住面积为准，比如１９９７年上海市人均居住面积９．３平方米，低于此数，即是低于平均居住水平。

　　 当时计划每年经济适用房的建设量大致在１５０万平方米左右。“后来由于房地产市场低迷，房价下跌使经济适用房渐失优势，包括商品房与经济适用房的双轨制带来的种种问题，上海逐步淡化了经济适用房。”梁志超说。

　　 记者从当地一位资深的房地产经纪人士处获悉，上世纪９０年代末，长宁区在当时算是较为偏远的北新泾建设平价房小区虹康花苑，当时购房者获得的房产证是“黄证”，以代表政府并未收取土地出让金之意。

　　 虹康花苑一期面市价格比周边商品房低１０００元／平方米左右。“那时，虹康花苑一期的销售价格是３０００多元／平方米。”那位资深的房地产经纪人告诉记者，“虽然售价相对较低，但对于虹康花苑平价房的购房者，长宁区并没有在条条框框上多作限制，只要有单位开出的证明和拥有上海市户口，基本上都可以购买。”然而，虹康花苑平价房（期房）建设和销售并举之时，上海房地产市场正在好转，虹康花苑一期的剩余房源突然被开发商变为商品房，后来的购房者被告知可获“绿证”。

　　 因此，虹康花苑一期实际上有一半曾经是平价房，另一半建设和出售时已经是销售价格与市场看齐的商品房。据了解，作为曾经的“平价房”， 一期中虽有部分大房型房源，但基本上以一房和两房的小面积房型为主，且建筑相对密集；二期的“纯商品房”的房型普遍稍大，楼距更大，绿化面积、停车位数量多，房型设计更先进，例如，二期的一楼都是带花园的，一期则没有。

　　 经过近１０年的发展，长宁区的北新泾地段相当成熟，而虹康花苑的地段先发优势更是突出，除了毗邻的仙霞西路剑河路口的百联西郊购物中心，虹康花苑还处于轨道交通２号线北新泾站与淞虹路站之间。

　　 在虹康花苑周边的二手房市场上，虹康花苑一期和二期的二手房挂牌价基本相似，基本在１６０００－１８０００元之间。

　　 汉宇房产天山分行的管经理告诉记者，因为地段和小区环境成熟度较高，虹康花苑（一期、二期）二手房甚至是北新泾当地房价较高的房源。天山路、哈密路口的河风丽景，是近年新建的商品房小区，与轨道交通２号线哈密路站隔路相对，虽然不如虹康花苑购物方便，但其地段概念更优——天山路末尾与仁恒河滨花园、天山河畔花园、海逸公寓等天山路繁华地段“搭边”，且小区规模较大，但二手房的叫价处于１５０００元－２００００元，仅稍高于虹康花苑房价。

　　 记者认为，虹康花苑二手房价之所以居高不下，除了地段和商业设施丰富以外，与其曾经的平价房历史而导致的房型偏小倒是有很大的关系，虹康花苑一期中面积５５平方米的一房一厅、８５平方米左右的二房一厅，单套总价在１５０万元以内，完全摆脱当地二手房市场中的同质化竞争。

　　◇背景资料

　　当年“绿、红、黄”三种房产证 当年，根据房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。

　　 绿色权证：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上的房地产权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。

　　 黄色权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。

　　 红色权证：颁发给集体所有土地上的房地产权利人，该证所记载的房地产不能进入房地产市场。