为二套房贷等松绑的“国十三条”出炉后，最近上海又出台了更为激进的地方版。

　　上海市政府办公厅28日转发市住房保障和房屋管理局等五部门《关于贯彻国务院办公厅文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》的通知，提出八条实施意见。“新八条”直接省略了“人均住房面积低于当地平均水平”的限制条件，没有提出限制第一套房产的面积大小，第二套房贷“比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

　　▲▲购二套房公积金可贷60万

　　“新八条”规定，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住房的住房公积金贷款政策执行。

　　此外，购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款的，在符合贷款条件的情况下，每户家庭基本住房公积金的最高贷款限额从20万元提高到40万元；若有补充公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元；对只有一个人参与贷款的家庭，基本住房公积金最高贷款限额为20万元，若有补充公积金的，最高贷款限额为30万元。“新八条”还规定，对购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的，暂按1%税率征收契税。个人转让购买超过2年的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。

　　▲▲鼓励“在建项目”信贷支持

　　“新八条”规定，要进一步拓宽保障性住房建设资金筹措渠道，在确保资金安全的前提下，积极争取住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设的试点，增加保障性住房供给。

　　引导房企积极应对市场变化，合理定价，促进商品房销售，鼓励和引导金融机构加大对普通商品住房建设项目，特别是在建项目的信贷支持力度。对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组及参与保障性住房建设，提供融资和相关金融服务。

　　多位分析师对上海“新八条”的利好效应表示了肯定，国金证券分析师曹旭特表示，今年下半年以来，上海市政府的房产救市政策力度很大，虽然目前商业贷款利率由于频频下调，与公积金贷款利率的差距已经显著降低，但此次二套房公积金贷款资格的放宽和上限的拓展，均将对消费者尤其是家庭单位改善住房的需求起到较大推动作用。

　　此外上海对“在建项目”的信贷支持，也表明了政府对新的烂尾楼现象或将大规模出现的警惕。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，目前房地产市场身处的可能是一次中期调整，2009年楼市很难到底。不过，成交量会保持一个低量盘整，在超刚性需求支持下，基本上跌无可跌。

　　▲▲“撕开了房贷限制的口子”

　　“‘国十三条’主要是以人均住房面积为指标撕开了二套房贷限制的一道口子，而上海此次是完全鼓励改善型住房消费，也没有设立什么具体门槛，只要是为‘改善居住条件’再贷款购买第二套普通住房的，就有优惠，而且优惠不仅在商业房贷上，还有住房公积金贷款。”

　　21世纪不动产上海区域市场中心分析师指出，与两个月前上海出台的14条救市措施相比，此次“新八条”对购买90平方米以下住宅契税降至1%的条件也有所放宽，即剔除了“出具首次购房证明”的规定，这也表明对二套房的一种宽松态度。

　　而总体看来，“新八条”就是上海在执行中央统一政策的前提下，结合地方实际情况，进一步明确相关措施。“只是上海对自己提出了更多的要求，如积极争取列入首批试点地区，将住房公积金闲置资金补充用于经济适用房等建设；对利用政策出台之机，伺机抬价和散布虚假信息等扰乱市场秩序的行为，依法予以查处等，目的其实都是进一步鼓励住房消费，进而促进经济的发展。”复旦大学房地产经济中心主任尹伯成教授表示。

　　▲▲银行左右为难目前在观望

　　有专家指出，政府部门对房贷政策的意见毕竟是指导性的，银行在房贷业务方面早已遵循商业化运作的规律，在具体对待不同资信状况的客户时，还会给出不同的答案。

　　在多次降息之后，作为房贷主流的5年以上贷款基准利率已经降至5.94%，7折之后只有4.158%。而目前最长的5年期存款利率虽然经过多次降息，仍有3.60%，简单计算的利差只有0.558%。

　　这点利差还不够覆盖银行的运营成本。当然银行整体的融资成本没有那么高，曾经有过不完全统计，很多银行为存款付出的利率成本不到3%。因为短期存款和活期存款是银行存款的主流，其中利率为0.36%的活期存款就占金融机构各项存款的40%左右。但中国的商业银行90%左右的利润仍来自于存贷利差，存贷利差的不断缩小仍然给商业银行非常大的压力，尤其是目前各家银行手中都积存了大量存款不敢贷出去，贷存比不断下降，这些只消耗成本不产生效益的资金运作不好也会吞噬大量的利润。

　　左右为难的银行只好不断观察竞争对手的动向，以免吃亏。转眼就到2009年了，但绝大多数银行仍然没有明确自己的房贷政策，而且把主要精力都放在存量客户身上，大银行希望少付出成本拉住老客户，小银行则希望通过这次机会挖对手墙脚。至于新买第二套房的客户，因为楼市太低迷，成交量实在太小，还远远没有得到他们的关注。W据上海证券报、第一财经日报