新政后一手楼盘交易量增加50％，次新房交易市场进入爆发前的“冷淡期”

　　理财周报记者 孙迎娣/文

　　2008年的年末，为了拯救地产业，刺激房产消费，政府相继出台了多项新政，从降契税、免印花税到免除5年以下2年以上次新房的营业税，可以看出政府的救市力度正在加大。

　　新政之后购买全新的一手楼盘和次新的二手楼盘孰优孰劣，是很多购房者所要权衡的焦点。

　　首次置业“次新房”最划算

　　次新房，也就是楼龄两年以上五年以下的楼盘通常都是三四年前售卖的二手楼盘，购买价格低，有较大的价格下跌空间。“次新的普通住宅，恰恰是市场上最受欢迎的。因此政策调整对二手房市场是个重大利好。”链家地产市场研发中心主任王志伟认为，营业税在二手房交易成本中占最大一块，缩短营业税的免征年限，并将两年以下的二手房交易全额征收改为盈利差额按1个百分点比例征收，将有效降低部分购房者的购房成本，促进市场交易量回升。

　　上海佑威房地产研究中心主任薛建雄对理财周报记者表示，多数新楼盘都是近两年开发的，也就是说都是2006年开始新建的，而这些新楼盘的开发成本都很高，土地成本和建材成本都成倍地涨，自然连锁反应到新盘的房价会位于一个高价的基础上，而这些新楼盘的户型设计方面更趋于现代合理化，但在价格的上下浮动空间相对来说要小很多，比较适合改善型的住房需求。

　　薛建雄认为，对于购房者来说，通常是卖掉小面积购买大面积的房子，卖掉旧房子购买新房子。二手房营业税政策出台间接地加强了对购房者改善性居住需求的引导，大大鼓励了居民改善性住房消费的欲望，从而拉动了商品房销售的回升，使一手房市场和二手房市场产生联动的拉升效益。

　　“在上海，特别是古北板块和玖亭板块，房东都愿意下浮30％左右出售。”薛建雄对理财周报记者分析，对于首次职业者而言，次新楼可以免去较大的房屋质量风险，因房屋的质量问题通常都会在两三年内发现，且价格会比一手楼盘要有更大的谈判空间。

　　但是，购买次新房前期的资金需求量较大。21世纪不动产分析师孟奇对理财周报记者透露，因为银行系统在评估二手房信贷额度时，会把房产总价基数降低两成来作为分析标准，自然最终换算出的可贷额度也会比一手房低。

　　从次新房和新房所缴纳的税费比较上看，以一套价值100万的普通商品房为例，若是一手楼盘，成交所要缴纳费用主要有1.5%的契税、万分之五的印花税和3％的住房维修基金，约为4.5万元；若是2年以上5年以下的次新房，所要缴纳的费用则包括营业税、契税、土地增值税、印花税、个人所得税，费用约为8万元左右，但在新政后，一套价值100万的普通商品房作为一手楼盘出售，缴纳的费用可节省5500元左右，费用降了12％；而若是作为二手房出售，交易费用仅为2万元，整整省去了6万元左右，交易费用省去了75％，而其中主要部分来源于营业税的免除。从政府的政策力度来看，二手房的“让利”远远高出了一手房的让利幅度。

　　次新房交易市场进入

　　爆发前的“冷淡期”

　　“政府对于一手楼盘的新政效果已经显现，从我们代理的楼盘交易情况来看，新盘的交易量已回到去年同期水平。”据孟奇透露，21世纪不动产所代理的楼盘8月份的交易量为8000套，在新政后的11月，销售量为12000套，整整增加了50％。其中商品房所占比例为10％左右，而保障性住房的成交量则占到了60％。

　　与新盘有最大竞争关联的次新盘在政府大幅“让利”后，其市场交易情况会有多大的影响？据“链家地产”市场研发中心统计数据分析，未满五年需要交纳营业税的房产交易占整个二手商品房交易的八成左右。其中，1-2年房产交易占二手商品房交易的四成左右，在整个二手房市场中占比接近20%。“链家地产”市场研发中心认为，营业税调整后，五成以上二手商品房营业税“完全赦免”，八成以上二手商品房将享受税费优惠，鉴于其影响范围的广度相当大，这对节省二手商品房交易成本是重大利好，大大刺激次新房成交意愿。

　　但据孟奇称，新政出台后，二手房交易市场特别是5年以下的次新楼盘的交易却显得异常冷淡。而孟奇认为，这种现象是交易量爆发前的“积蓄期”。

　　“很多交易双方都压着，等着细则出台后签约，估计在地方性细则出台后，次新房的交易会有一个爆发。”孟奇介绍，每周前来咨询二手房营业税的人数都会增加两成左右。

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