周亚玲

　　12月20日，被视为激活房地产市场最为强劲的新“国六条”出台，虽然其中“第二套住房贷款”因无法界定“第二套住房”被广泛争议，但已购商品房5年转让变为2年转让免征营业税，却具有相当现实的操作性。

　　“这在一定程度上，可以视为在释放炒房者囤积的房产，他们的还贷风险对银行形成了一定的威胁。”虎杰投资首席分析师张寅在接受采访时称。

　　北京中原三级市场研究部的统计数据显示，11月份北京市中高档二手商品房成交量环比上涨16.56%。而在国贸这样投资客较多的局域，11月份的成交量上涨了20%。

　　中原地产认为，京城中高档二手商品房买卖价格的持续下浮，促使房源数量增加，而11月的二手房交易税费下调政策，更促进了消费者购房的积极性，因此许多业主在这种情况下报出房源；再加上此次营业税的减免政策，将减免条件门槛降至2年，许多之前满两年未满五年的房产业主将房源集中放量出来，促进满两年房产房源量的增加。

　　而其他一些人选择了坚挺。在望京的一些新盘，还有一些投资者处于挣扎的阶段。“不卖，房租和房价都在下跌。现在卖，又担心是不是已经到谷底了，或许再坚持一段时间，就守得云开见月明了”。

　　出是不出？

　　很多人都不是那么能把握自己的财富命运的。倒霉的多是2006年、2007年跟进的投资客，这些人很多是“小本经营”。

　　中京易房是一家在国贸、酒仙桥一带开业多年的中介。它的经纪人徐萌告诉记者：“现在市场确实很不景气，11月本来已经有一些反弹了。但一到年底，天一冷，市场又凉下去了。现在确实有很多有几套房的人在出货，他们的房子有个共同的特点，就是新开盘的和已收房的并存，多以近几年的新盘为主。如果是售罄楼盘，大家都在二级市场交易，没有开发商的抛售，大家心理压力就小很多。”

　　他的朋友张勇(化名)的投资就不够完美了。张勇在望京的国风北京投资了很多套房，在亦庄也买了几个大户型。国风北京是一个韩国人聚居的楼盘，韩币一贬值，租客明显减少，而亦庄租赁本就不活跃。如今能减免一些税费让正打算出售的张勇略感欣慰。

　　回暖？

　　一位在望京工作了多年的中介王琳(化名)告诉记者，现在他手里的房源多是季景沁园、融科橄榄城、北纬40度这些很新的二手房，不少房子都是当初买来租给韩国人的。

　　“这里就有个投资客和同乡合伙买了季景沁园210号的所有房子，现在打算卖一些。这位客户虽然月供非常紧张，但价格还是咬得很死，120平方米，总价200万元。”目前季景沁园成交价格每平方米在1.2万-1.3万元左右。

　　“我手里融科橄榄城一期很多房主是房本刚刚满了2年，‘5改2’之后，税费少了不少，有不少业主想卖，但又不甘心现在的价格。”王琳很清楚他们的心态，“很多房源都挂了很长时间，卖家也是一个月换一个报价。”

　　我爱我家望京一个门店的经理田兴国告诉记者：“在望京，只要是近几年买的房，首付不多的话，租金基本上都是抵消不了月供的。”

　　“现在的房价跌得太厉害了。一部分人觉得差不多可以买了，而投资者也绷不住了。加上政策一刺激，确实有点回暖，12月，链家在望京的门店，9个工作小组中的8个组的业绩 (代理费)都超过了10万元。我爱我家望京的公寓二部有个礼拜日做了20个买卖单子。”在过去几个月内，很多经纪人一个月也做不了一单经纪业务，王琳很高兴现在市场的回暖。田兴国自己门店的业务比过去几个月多了1倍。

　　投资房子也要国际化

　　这轮调整和过去不同的是，国际金融形势的变化也在影响投资者的走向。

　　和望京相比，国贸的出租要好很多，毕竟客群不是那么单一。但国贸的房租依然在下降。而在这里某个大盘投资的陈凡很庆幸当初的保守。

　　2008年秋天，陈凡在国贸投资的一套公寓刚出租不到2个月，租客就提出了退租。

　　陈凡在奔波了2个星期之后，找到了一个做贸易的阿塞拜疆房客。对方很精明，只肯租3个月。不会说汉语的他做了一个数钞票的样子，翻译说：“现在钱不好赚，好赚就多呆几个月，不好就走。”陈凡的这套房子买在2003年，付了一半的首付，月供不到2300元。最近因为连续降息,月供还少了一些，但房租也跌了500元，扣了月供和物业等费用，略有1000多元的剩余。但这个小区里同期买房两成首付的大部分人，月供和房租只能基本相抵。“该楼盘涨价之后，2006年才进来的后进者就很难让租金和月供持平了。”陈凡此刻暗喜于自己的保守。

　　未知的未来

　　“在银行不放开二套房贷政策之前，若只有刚性需求，那么多房子是没办法被消化的。”一位投资客对未来并不乐观。有专家称，北京80%以上的待售二手房都应在免税范畴，这部分的放量将是惊人的，它对市场的影响目前无人知晓。但可以肯定的是，政策的调控重点就是促进交易量的提升。张寅认为，“‘5改2’等于给了炒房客一个逃生的机会。”

　　中原地产接受采访时称，2009年的京城中高档二手商品房价格将在目前的基础上，下浮近5个百分点后趋于稳定，即由目前成交均价 13682元/平方米下浮至13000元/平方米左右后趋于稳定，而这个下浮的时间将集中在2009年上半年。他们认为，虽然中国人民银行在过去的两个多月中连续五次下调人民币贷款基准利率，并已低至2004年贷款利率的水平，为了促进楼市回暖，二手房交易税费改革等政策也陆续发布，但房地产市场交易持续时间较久的特性，决定了京城楼市对于政策刺激作用的延后性，因此其成交量并不会在短期内暴涨，影响中高档二手商品房的价格也将继续回落。

　　来源：经济观察网

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