胡芳洁

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　　2008-12-29

　　胡芳洁

　　“本来是想做140平方米和180平方米两种户型，后来改成了90平方米和140平方米。”上海一家高端住宅项目开发企业的管理人员告诉记者。

　　不少地产企业正在调整他们的产品规划，转向中小户型成为选择之一；而随着政府颁布的庞大的9000亿元保障性住房建设计划，商品房开发商开始担忧政策性住房可能带来的冲击。如果这一冲击存在，中小户型首当其冲。

　　中小户型转向

　　“个人首次购买90平方米及以下普通住房，按1%收取契税。”“首次购买小户型，契税等税收全免。”在沈阳、厦门等地方政府出台的活跃房地产市场的政策中，对90平方米及以下的小户型普通商品房的扶持政策频频出现。

　　与此呼应的是，很多房地产企业都在调整开工的计划和步骤。“根据刚性市场需求的变化，调整原计划开工的部分项目的规划和产品结构，把部分大户型改为自住需求的中小套型。”万科执行副总裁肖莉表示。

　　原定于2009年6月30日竣工的上海万科城花新园的住宅楼，目前已经停工，开盘时间有可能因此延后至明年。万科上海公司公关部门表示，该项目停工是由于产品的设计规划要做调整。

　　无独有偶，上述上海企业的管理人员表示，该项目将会在2009年第四季度开盘，目前已经下调了户型面积。“把面积改小一点，总价降低一点。”他说，这可能是地产企业在这一轮楼市调整中，应对萧条的购买市场的方式之一。

　　今年下半年，北京沿海地产的美利山项目LOFT产品，以低总价、精装送全套家电的方式，逆市热销。据本报记者了解，将这一酒店立项的地块做成LOFT产品推出，也是公司根据市场变化调整规划的结果，早期并没有形成做LOFT产品的计划。

　　2008年，房地产销售市场分外冷清，支撑着房地产交易市场的，正是以中小户型、低总价住宅产品为诉求的自住型购房者。这一年中，不少销售状况相对较好的项目，都是以这一类产品为主，如美利山LOFT、东亚上北等，尽管上述两个项目的产品都为商用土地立项，其居住便捷度和使用成本都不及住宅产品，但依然吸引了众多购买者。对于目前普遍资金紧缺的地产企业而言，中小户型的销售业绩成为“救命稻草”。今年12月，位于北京昌平区沙河大学城的高教新城项目，推出了每套面积20平方米的公寓产品，18万买两套，创目前北京商品房销售总价的新低。

　　正是这种情况，使得上述地产企业纷纷朝这个方向调整自己的产品规划。

　　受2006年颁布的 “90/70”政策影响，越来越多的中小户型产品将会面市。

　　早在2006年，建设部等多部委联合发布了“90/70”政策，规定“商品住房建设中套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。北京针对该政策的细则中，则限制性更强地要求这一比例落实到每个社区，而非城市的总体规划中。即使执行情况存在差异，这些规定，已经开始改变商品住宅供应的产品结构。

　　“‘90/70’政策后的许多项目入市，接下来会有大量中小户型的产品供应。”阳光100常务副总经理范小冲表示，中小户型的市场情况将会出现变化，除“90/70”政策以后的大量中小户型产品涌现导致的竞争外，随着经济下滑的到来，人们的购买力也可能受到影响。范小冲还表示，大量保障性住房的出现，也会给中小户型商品房市场带来冲击。

　　中小户型正在面临可能的危机。

　　开发商的迷茫

　　“现在有一些开发商认为‘90/70’这个政策可能会调整。”伟业顾问常务副总经理赵铁路表示。

　　今年11月，住房和城乡建设部表示，今后3年,全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房,并完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资超过9000亿元。而在北京，还会有大量兼具保障性质的限价房出现。

　　原第一太平戴维斯住宅部助理董事杨天生认为，如果大量的保障性住房出现，对于位置较为偏远的低端住宅的影响是很大的，这些低端住宅项目前景堪忧。即使在当前，城市偏远地带的商品房屋正在经历更为严峻的挑战，以北京周边的燕郊为例，该区域就成为这轮北京房价下跌比例最为严重的地方。

　　实际上这些偏远地段的住宅产品，也以中小户型为主。目前北京城区的土地所剩已经相当有限，住宅项目的郊区化趋势明显。

　　“保障性住房会分流一部分商品房的市场。”DTZ戴德梁行住宅部董事岳锋钢表示，“不过现在开发商都是现金的问题，都是想着怎么样能够最快的成交，这才是他们目前最关心的问题。”

　　而对于保障性住房可能带来的冲击，“政策还不是很清楚，开发商现在是在观望，还没有开始做调整。”伟业顾问副总经理常自力对记者表示。

　　“保障性住房计划对市场的影响，现在还没有看出来。现在都是媒体在说，最后有哪些会落实，在北京落实的又会是哪些，都还不确定。”赵铁路说。

　　来源：经济观察网

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