吴晓波

　　12月30日，437.5米高的广州第一高楼“西塔”将封顶。这个名为“越秀国际金融中心”的商业项目是由广州最大的商业地产商越秀城建集团耗资60亿元打造的。在楼市凛冽的寒风中，新诞生的地标成为该公司资金实力的象征。

　　此外，作为全国商业地产开发的龙头，大连万达在今年10～11月，耗资约50亿元购地。金融街（000402.SZ）则从9月至12月，合计耗资46亿元抄底北京商业地块。弱市之中，这些主攻商业地产的开发商虽然资产总值不如一线住宅开发商，但是在购地方面却显得颇为豪爽。

　　商业地产成为“过冬棉袄”

　　“在比较冷的气候下，我们在自家的屋子里面还是比较暖和的。”广州市城建建设开发有限公司（下称“越秀城建）副总经理陈志鸿在日前举办的“新形势下房地产行业”论坛上轻松地表示。他估计到2008年12月左右，越秀城建已销售回款约40亿元。这一数字超过了2007年31.5亿元的合同金额。

　　“这一轮调控中，大家可以充分地认识到开发商业地产的好处了。”大连万达董事长王健林近期在接受媒体采访时说。

　　根据万达集团提供的数据，目前该公司持有物业的比例占30%左右，剩下70%都用于销售。粗略测算，目前万达持有型物业每年能够提供的租金现金流在12亿～15亿元之间。这成为大连万达频繁抄底土地市场的底气所在。

　　在土地市场不景气的情况下，坊间传闻一些地方政府甚至开出了“零地价”的优厚条件招商引资，希望万达去当地开发商业地产项目。

　　由于开发产品以受金融危机影响传导最慢也最为抗跌的商用物业为主，截至今年12月大连万达的全年销售目标完成了80％。相比其他一线开发商不得不下调20％～40％销售目标已算不错。但是王健林仍不满意。认为“形势很不好，已超出了我的预计”。

　　即使在开发商普遍面临现金流紧张、下调开发速度的时期，大连万达仍然在游刃有余地制定拓展大计。王健林预计2009年全国还将有9个万达广场开业，从大连万达的官方网站可以看到，该集团计划到2010年开业40个城市综合体，持有物业总面积达到600万平方米，年租金收入超过40亿元。

　　而越秀城建在2005年以超过10亿元的地价拿下广州西塔项目，并开出约60亿元的造价估算时，外界普遍担心它没有足够的财力支付。但是随着它的关联公司越秀房托（00405.HK）成功在香港发行REITs募集30亿港元资金后，又获得了30亿元人民币的银团贷款。并且在不久前再度获得21亿港元的抵押浮息定期贷款，息率为香港银行同业拆息再加1.75%。从中可见，优质商业地产的融资能力明显优于住宅类物业。

　　而万达虽然没有上市，但也同样以租金收入和银行批出的经营性物业抵押贷款作为现金流。其方式是以拥有的经营性物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入进行还本付息。贷款可用于开发商的流动资金和固定资产等方面，也可用于物业在经营期的其他资金需求，其中包括置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金等。

　　REITs开启现金之门

　　12月中旬，国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中提出，通过开展房地产信托投资基金试点来拓宽房地产企业融资渠道。对今年以来“现金为王”的房地产公司来说，无疑打开了一扇资金涌入之门。

　　据媒体报道，目前证监会和银监会正就REITs的两种模式进行探索。银监会拓展的方向是债券型REITs，主要由银行和现有信托公司来发行，在机构间市场买卖。证监会探索的股票型REITs主要由券商来具体操作，并最终在证券交易所上市的模式来发行和运作。其中，公募、上市交易的股票型REITs更接近国际惯例。

　　国金证券分析师曹旭特认为，能够从REITs中实质受益的是商业地产开发公司。因为REITs投资不动产的基本原则是其必须预期产生长期的、持续的、稳定的现金流。由此决定了REITs将主要投资于商业地产、工业地产(如工业园区)，而非住宅类项目。

　　曹旭特表示，REITs一般要求有稳定现金流以发放红利，所以其投资对象多为具有稳定收益的商业地产项目，住宅开发类公司从中受益并不大。

　　在商务部等部委力促下，加上全国工商联房地产商会商业不动产专委会等相关协会组织的大力推动，REITs这类金融创新将为旗下有优质商业地产的开发商带来希望的曙光。大连万达拟A股上市，有20％投资额为商用物业的富力地产（02777.HK）于年末宣布拟在国内发行债券融资60亿元，都可以视为开发商已经嗅到了政策先机，正在积极寻觅REITs破冰的契机。