劳力（法学副教授）

　　仅凭一个楼盘低于成本价销售就认定不正当竞争，在法律上很难成立。与此同时，长期积压的商品房无疑属于“积压商品”，依法完全可以降价出售。

　　近日，恒大和万科在南京的楼盘因降价销售，将受到物价部门和房管部门处罚。其中恒大绿洲花园被指“低于成本价格销售，属于不正当竞争”（《新京报》12月18日）。

　　这一事件在社会上引起争议，舆论纷纷指责相关职能部门受利益驱使，不当干预房产市场。显然，物价和房管部门查处“低价售房”，是因为他们认为房产商的行为已经构成价格违法。这就要求我们进行相关讨论时，不能抽象地以“定价是市场行为”、“政府不应过度干预”为依据判断各方的对错，而应当从法律角度分析。

　　媒体报道称，南京恒大绿洲花园的毛坯房售价为4600元/平方米左右，精装房5700元/平方米，被南京市江宁区房管局局长周久耕称为“低于成本价格销售，属于不正当竞争”。笔者认为，这里的关键问题是，“低于成本价销售”就是“不正当竞争”吗？

　　我们先看一下我国现行法律是如何规定的。1993年12月1日起正式实施的《反不正当竞争法》规定，“经营者不得以排挤对手为目的，以低于成本的价格销售商品。”但经营者“处理有效期限即将到期的商品或者其他积压的商品”或“因清偿债务、转产、歇业降价销售商品”，而低于成本价销售商品的，不属于不正当竞争。1998年5月1日起施行的《价格法》规定，经营者“在依法降价处理鲜活商品、季节性商品、积压商品等商品外，为了排挤竞争对手或者独占市场，以低于成本的价格倾销，扰乱正常的生产经营秩序，损害国家利益或者其他经营者的合法权益”，属于不正当价格行为，应受行政处罚。这种价格违法行为被称为“低价倾销行为”。

　　综合两部法律的规定，我们不难发现，“低价倾销行为”必须符合以下基本条件：一是主观上必须有“排挤竞争对手或者独占市场”的目的和动机；二是客观上必须有以低于成本的价格倾销，扰乱了正常的生活经营秩序，损害了国家利益或者其他经营者的合法权益。两个条件缺一不可。南京恒大的“低于成本价售房”行为符合这两个条件吗？

　　首先，在当前国内房地产市场普遍不竟气，商品房明显滞销，房地产商资金周转困难的情况下，不少房产商都在降价促销以自保，从而规避资金链断裂的巨大经营风险，有几家房地产商还有能力和心思通过低价倾销行为来图谋排挤竞争对手或者独占市场啊！再者，仅凭一个楼盘的降价销售，就能发挥“排挤竞争对手或者独占市场”的作用，那我们也太小看其他房地产商的实力了吧。因此，如果没有更多的事实和理由予以支持的话，仅凭恒大一个楼盘低于成本价销售就认定不正当竞争，在法律上很难成立。与此同时，长期积压的商品房也毫无疑问属于“积压商品”，依法完全可以降价出售。

　　另外，南京有关部门的处理程序也值得商榷。根据1999年原国家计委发布的《关于制止低价倾销行为的规定》，属于省及省以下区域性的低价倾销行为，由省级人民政府价格主管部门认定和实施行政处罚。南京市物价房门和江宁区房管部门显然无权认定和处罚，仅可以在省价格主管部门的委托下进行调查。