□专题撰文 信息时报记者 田桂丹 袁峰 周文 张金娜

　　中央年底再次出手拯救楼市，这回轮到二手楼市受惠。昨日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

　　会议决定进一步鼓励普通商品住房消费，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　至于措施落实时间，广州市国土房管局有关人士昨夜表示，此次出台的措施主要由银监会等相关主管部门负责，房管部门将在交易过程中配合执行。

　　购买100万二手房最多省5.5万

　　二手房营业税减免政策是本次楼市新政中最大的变化，中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华教授认为，政府将营业税征收年限重新调整回2年，主要是想刺激楼市交易量。为抑制二手房市场的投机情绪，七部委2006年6月下发意见，将二手房交易营业税起征年限从2年延长至5年。“这个政策对广州投资客的影响没有预想中明显。”满堂红研究部经理周峰表示，2006年时广州的二手楼投资客在总客户中还不到两成，但一年后随着房价的一路走高，比例高达35％。

　　短期或现交易“小阳春”

　　周峰认为在观望情绪浓厚的情况下，现在降低营业税对增加房源供应肯定有很直接的好处。按照一套100平方米的普通二手房总价100万元计算，如果房源是2～5年的，新政下可享受免营业税，直接节省5.5万元的购房成本。如果是2年内的二手房，根据新政由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，

　　这样要缴纳的差价营业税也很低，而且税额有限。

　　满堂红地产企业研究部首席分析师龙斌认为，新政会带来二手房交易的“小阳春”，特别是符合政策的中小户型成交量会有增加。目前二手房市场上至少有10%～15%的供应量符合政策惠及范围。过年前会刺激小户型成交，但大户型、投资型的则可能还不会出售。

　　买家纷纷要求延后交易

　　龙斌表示，新政有几个方面要明确，包括何时执行、普通住房的概念等。中原地产区域营业总监潘婉霞透露，措施出台后，昨日已有不少客户打电话过来询问，很多再过几个月就满2年二手房购房者纷纷要求要延后交易，业主则要求马上收钱。因为目前楼市正在变化，如果延迟交易，发生纠纷的可能性比较大。

　　此外，只要细则一天不出，窗口部门还是按照旧规操作。因此，即便是满2年以上但未满5年的，买卖双方会选择观望等待。至于措施落实时间，广州市国土房管局有关人士表示，措施主要由银监会负责，房管部门配合执行。

　　营业税减免无需退税

　　对于新出台的二手房交易营业税减免政策，广州市地税局表示，财政部、国税总局近日可能会尽快出台相关的更为详尽的政策及措施。新出台政策到广东的最终实行，还有待时日。目前，还尚未收到上级的有关通知或精神。据称，与目前下调至1.0％的首购房契税相比，免征或征收差额营业税以清晰的住房买卖的具体时间可界定。如是否为超过2年转让的，就以房产证上发证时间与现时交易时间相减，便可判断是否为免征范围，不存在如首购房契税调整前后出现的退税问题。

　　举例说明1

　　市民李小姐要买一套总价50万元的二手房，符合满2年未满5年的转让年限。新政前，李小姐要支付总价5.5％的营业税，为50万×5.5％=2.75万元。新政后，她可以节省该笔费用。

　　举例说明2

　　市民周先生也要买一套总价50万元的二手房，业主去年才购入，购入价为40万元，未满2年。新政前，要按转让收入全额征收5.5％的营业税，周先生要支付营业税50万×5.5％=2.75万元；新政后，改为按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，周先生要支付营业税为（50万-40万）×5.5％=5500元，可省2.2万元。

　　影响最大的是二手市场

　　对于昨日出台的楼市新政，业内人士表示，真正受利最大的是二手楼市场。

　　楼价短期保持平稳

　　有不少专家之前都表示，目前广州各楼盘的成交仍然是不太乐观的。而今这一极具有爆炸性的政策出台，今后楼盘的成交量和价格又会有怎样的进展呢？周峰认为，楼价短期内还是以下调为主，但开发商能减缓资金压力的话，可能也会减缓价格让步的幅度。明年成交量能否有所上升，主要还是看明年3月份的销售情况。

　　资深房产专家吴定金认为，这项政策的出台无论是一手楼还是二手楼，对其销售量都是有明确的促进作用。不过在短期内肯定会引发政策观望，长远还是会促进价格，使成交量更加稳定。而某开发商表示，一二手楼的政策齐齐出台，可能对楼市的影响成为互补关系。短时间内楼市复苏的可能性不大，而楼价继续下降的可能性也不大，可能过3个月、半年后，市场成交量可能会回升。

　　接下来的市中心楼价不会出现大的下降或是上升，但是不排除一些楼盘价格之前虚高而后猛降的情况，但是明年5月后楼市或将回暖。

　　相关二手房占比近半

　　满堂红研究部经理周峰说，“这样的政策对目前的楼市绝对有很大的利好，最大最直接的受益者是二手楼市场”。周峰分析，现在把营业税的年限由5年调整到2年，而广州二手楼市场，目前购买了 2~5年，想把楼盘转让的比例是比较大的，占了46 %左右。而资深房产专家吴定金认为，营业税的调整是二手房市场异常关注的问题。

　　现在，这项政策可以使有些卖家免除营业税了，这样政策的出台强有力的促进了二手楼市场的活跃程度。同样有不少开发商也表示，这项政策的出台对二手楼市场的效果是非常明确的。有业内专家黄韬则提醒卖家，虽然这项政策将会有效的促进对二手楼交易，鼓励二手楼转让，但就是会担心二手房主有反悔的情况，以及卖主对政策的错误理解而抬高价格，而价格的回升对交易量没好处。

　　对开发商是否利好看后续

　　在这项促进房地产健康发展的政策中，有专门针对开发商信贷支持以及取消房地产税的。而这样的一项政策对资金链非常紧张的开发商来说无疑是雪中送炭，但某大型地产公司的总经理表示，目前政策的出台对开发商的利好有多大，暂且无法知道，而现在只是起到鼓励开发商的一个信号而已。

　　因为政策的出台可谓是中央政府出台的大方向纲要，而具体的执行方案及措施细节却并没有出台，如开发商需要什么样的条件才能比较容易获得信贷支持，这些并不是很细，而以后具体执行起来各地方各银行也会有不同的要求的。所以开发商目前将会是在耐心的等待。业内专家黄韬表示，政府出台此政策并不是完全针对开发商的，而开发商目前还是需要尽快卖房，不要过于依赖这些政策。

　　中介行能“缓一缓”

　　日前，不少二手房中介行先后裁员关铺，甚至直接倒闭。现在二手房交易出现重大利好政策，日前因中介行关闭失业的陈先生表示，本打算重新找别的工作，现在改变想法，想再回来看看是否有得做。龙斌认为，政策出台后，估计二手房看的人会多，买的相对也会多，但很难说会出现持续放量，对二手中介的萎缩趋势也能“缓一缓”。

　　炒房者回归抬高房价？

　　此次放松二手房营业税，是否会投资性是否重回市场，推动房价高涨？龙斌表示，目前房价反弹的可能性是零。

　　杨卫华分析，炒房客回归的可能性还是存在。但现在房价并不低，虽然比过去是下降了。政府过多的干预并不能让市场调整，还是应该考虑到结构性的调整，尤其是高档住房要进行调整、不要简单地鼓励楼市要“旺”。最关键的是，不要大起大落，要稳定，不要造成恐慌。

　　新华社发文解释为何密集救楼市

　　短短四十多天内，这已是稳定房地产市场的第四支“利剑”出鞘。如此密集出台稳定楼市的政策，且与一年前的楼政相比，有重大调整，意在何处？新华社昨日发稿称，首要一点，楼市与宏观经济密切相关，经济好才能大家好。

　　房地产走低影响巨大

　　12月10日，摩根士丹利研究部发布了最新一期中国经济研究报告，认为2009年中国经济的典型特征是“恶化继之以好转”，但房地产投资是判断2009年增长预期的最大不确定因素。因为经济迅速放缓的关键原因是房地产投资的减速而非出口疲软。这个报告认为，如果2009年房地产投资出现30%的收缩，其产生的巨大的不利影响甚至连现有财政刺激计划也无法弥补。

　　必须承认，在全社会固定资产投资构成中，与50多个产业密切相关的房地产投资三分天下有其一。这决定了仅靠基础设施投资还不足以撑起经济增长，单纯政府投资也难以弥补房地产、制造业投资的下降。而眼下，制造业，尤其是普通制造业日子很不好过，房地产市场也在经历明显的调整，前11个月全国商品住宅投资增幅同比回落2.2个百分点。房地产投资需求萎缩已经产生连锁反应，逐步影响相关行业，如钢铁、建材、家具等。

　　地方财政空前吃紧

　　至于地方财政对房地产的依赖更不待言。如今，随着房地产市场的冷却，成交凝冻、土地流标，地方财政空前吃紧。

　　在此情况下，重新提振房地产业成为促投资、保经济的必要选择。房地产被推至“国民经济的重要的支柱产业”，保障性安居工程被列为“国十条”之首，如此政策组合明确传递出“保发展必先救房地产”“促投资离不开稳楼市”的取向。

　　“经济对房地产的过度依赖已是一个短期内无法改变的事实，一时还找不到一个产业来替代房地产对经济的拉动。”房地产专家、广东省房地产协会会长蔡穗声说。

　　“2008年的金融海啸之下的启动内需与1998年亚洲金融风暴侵袭下，拉动内需有何异同？”上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡健说：“10年前，撬动内需的支点之一是房地产，10年后还是；不过，前次倚重的是商品房市场，这次的落脚点则是保障房，是民生。”

　　与上轮投资扩张(1998~2002年)中房地产业畸重于市场化不同，此轮投资扩展把促投资与保民生结合到一起考虑，明确“要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设”。业内专家认为，政策取向的调整，其意有三：就经济性而言，当前是政府推进住房保障建设、解决安居问题较为有利的时间窗。政治意义在于，顺应民意，求解民生难题，使科学发展观落到实处。社会功效在于，政府可以用保障房建设来平复、消弭部分期盼房价继续下跌、不理解政府救市稳定房地产市场的老百姓的不理解和怨气。

　　二套房贷有条件松绑

　　银行反映执行难 购房者短期内难受惠

　　中央救楼市使出杀手锏

　　昨日召开的国务院常务会议决定，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。换句话说，二套房政策已有实质性放松。

　　根据央行去年发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，“只要人均住房面积低于当地平均水平，再买房就可享受首套房房贷优惠”。因此，专家认为，国务院此次推出的新政，实际上只是重申了央行和银监会此前的规定，没有太大新意。银行方面也表示，执行该政策要提供首套住房人均面积低于当地平均水平的证据，操作起来比较困难。

　　人均居住面积 各银行标准不一

　　对于国务院松绑二套房贷新政，农行广东省分行有关人士告诉记者，已收到总行的口头通知，但广州人均住房面积的标准差异很大，究竟执行哪种标准没有明确说法，而且执行起来也有困难。因此，农行确定了相对宽松的政策，首套房已结清便可享二套房贷优惠。其他银行则表示，目前仍在与总行沟通确定采取何种标准执行。

　　标准19.9～30m2不等

　　资深银行业从业人士梁东晖指出，在二次房贷新政方面，人均居住面积标准要明确。根据《2007年广州市国民经济和社会发展统计公报》，去年年末广州城镇居民人均居住面积为19.9m2。中行广东省分行房贷部负责人指出，中行是采取央行和广州市统计局的数据来确定城镇居民人均居住面积，再根据贷款人的首套住房是否低于广州市人均居住面积来确定二套房政策是否放宽。同时，记者也从广州地区的建设银行、深圳发展银行了解到，他们都是严格执行广州标准。某国有银行人士告诉记者，19.9m2的人均住房面积标准并没有得到银行业的整体认同。因为央行文件并没有明确该标准如何认定，市场上有银行、建委或统计局的多种认定数据，出现了标准不统一的问题。如建行早前界定人均住房面积标准为26.6m2，农行却按30m2来执行，工行、中行等则按19.9m2执行。

　　资格认定上存在困难

　　而且，多家银行表示，在广州按住房人均面积来确定二套房贷放宽的标准，执行起来有点难。银行核定人均面积时，要按户口本上的人口算，还是按结婚证的人口算，还是有别的什么标准？

　　比如广州市民A先生，已经购买了小家庭的第一套房，但因为小孩就读学校的问题，户口并未迁过去，而是留在了老城区的父母家。那么A先生的人均居住面积应该怎么算？再如从外地来穗工作的B先生，他把老家的父母也接来一起居住，但是父母的户口并不在广州。算上父母，B先生的人均居住面积已经符合要求，如果他想以小换大，也能享受7折利率的优惠吗？

　　另外，在执行该标准的过程中存在猫腻也让银行难以防范风险。某银行房贷人士透露，为了满足人均居住面积低于平均标准，房贷中介经常会伙同贷款人申请二套房贷款时造假，其做法就是收集贷款人其他亲戚的户口单张集中在贷款人的户口本里，给人的印象的是五六个人住在七八十平米的首套房里，这显然有悖常理，银行对这样的申请往往拒贷。

　　据了解，由于有关部门的数据库尚不完善，目前几乎没有部门能够证明和提供“首套住房人均面积低于当地平均水平”的证据，目前，即使是符合条件的客户，也几乎不可能获得首付两成、利率下浮40％的优惠政策，因此，该项政策实际上操作意义仍然不大，二套房贷实质上仍然没有放松。

　　二套房贷新政 没有新意

　　根据央行去年发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，“只要人均住房面积低于当地平均水平，再买房就可享受首套房房贷优惠”。相关人士因此判断，国务院此次推出的新政，实际上只是重申了央行和银监会此前的规定，没有太大新意。

　　中原地产项目总经理黄韬表示，政府对二套房贷有明确的放松信号，但是这个明确还是有限度的。某位不愿意透露姓名的开发商说，“对二套房贷的出台，大家都感到非常的失望，之前我们是期望政府能完全放宽二套房的政策，而现在出台的这项所谓政策与之前出台的并无多大的区别，仍然是对改善型自住房一种限制。”

　　对于新政何时能刺激楼市回暖，资深银行业从业人士梁东晖认为，马上就能起作用，至少对部分过年前后打算买房的人在心理上起到刺激作用，但不要期望过高，因为此次仍是有条件地放松。

　　梁东晖认为，新政对投资者影响不大，因为这部分人手上肯定不只一套房，也肯定不会符合人均面积的要求。但激活市场要释放对投资需求的限制，只有这样才会对楼市起到很大的刺激作用。

　　举例说明

　　房价90万按揭20年首付减9万 利息省21.5万

　　张先生一家三口，目前居住的是首次置业的56平方米的房子，符合广州市低于去年人均面积19.9平方米的条件。他们想购买第二套房，面积为90平方米，总房价为90万元，按揭20年。