郝倩

　　楼市下行正在引发南京市多项政策的微调。继“一房一价”取消之后，前天晚上南京市房管局紧急修正又一条原先意在控制“炒房”的措施——对于已购预售商品房要求退房的，可以降价进行销售。对比之前的政策，为了防止“假退房”牟利，开发商对“退房”没有定价权。

　　根据南京市政府办公厅印发的《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》以及南京市房管局、市财政局联合下发的《南京市购买普通住房补贴发放操作细则》，该市现对预售商品房解除合同后，参加退房抽签摇号再销售活动作出重大调整。

　　调整之后，退房定价将“市场化”，即“已购预售商品房要求退房的，其面积在144（含144）平方米以下的住宅房屋、车库参加抽签摇号再销售，销售价格可由开发企业自行调整，但不得超过原销售价格”。此外，假设“已购预售商品房为非住宅房屋，经合同双方协商同意退房后不参加抽签摇号，由开发企业自行再销售”。

　　之前有关退房的规定主要是考虑到遏制期房炒作行为。《第一财经日报》了解到，按照南京市房管局于2006年8月出台的《商品房退房认购摇号若干规定》，其中要求买房人向开发商退还所购房源之后，开发商需在房管局进行登记并公示，之后再经过摇号形式卖给买主。其间，“对网上公示的商品房退房房源，开发企业不得指定他人认购，也不得拒绝他人认购。凡出现上述行为的，管理部门将对房源进行行政限制，1年内不得办理转移手续。”对于退房再售，开发商也没有定价权。

　　但是南京市的新房跌价已经十分明显。根据日前国家发展改革委、国家统计局公布的调查数据：11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，南京新房价格同比跌5.2%。

　　“随着南京市打折卖房愈演愈烈，‘特价房’以及‘一口价’也屡见不鲜。退房量增加的同时，已经开始出现退房房源的价格高于市场现在售价的情况。假设‘原价’销售，‘摇号’购买退房将不再具有操作性。”南京市一家全国性中介营销机构分析师对本报记者明确表示。

　　本报记者通过南京市网上房地产“11月商品房退房榜”了解到：当月该市共新增52套期房退房，加之先前尚未售出的151套退房，退房总量高达203套。其中，有南京市城南的一处房源单价为5543元/平方米，但是目前该楼盘的住宅成交均价已为4296元/平方米；此外，南京城西一项目的退房价为8994元/平方米，但是其最新一期特价房源最低价已达到约7300元/平方米。

　　之前，为了避免因开发商降价促销而引起的退房纠纷，南京市已经在购房合同中加入了“房价波动所产生的风险由买卖双方各自承担”的约定，并在新版购房合同中称“因市场变化等，造成商品房市场价格波动所产生的风险，由甲、乙双方各自承担；甲、乙双方按本合同的约定执行”。