商寅泉

　　2008年是中国房地产市场跌宕起伏的一年。6月份，北大教授徐滇庆和财经评论员牛刀历时一年的关于深圳房价走势的博弈水落石出，以徐滇庆的失利和牛刀的胜出为结局，使这件事成为今年中国房地产市场很有意思的一出好戏。这个赌局可以在中国房地产市场甚至是中国经济发展史上留下精彩一笔。

　　然而，接下来的故事恐怕连牛刀都始料未及，北京奥运会一闭幕，中国房价便迅速下降，从深圳、广州向北传导，上海、浙江、天津、北京，房价在几个月之内纷纷跌幅达20%~30%以上。迅速蔓延的美国金融危机，使实体经济发展遭遇迎头重挫，中国消费者从排队买房到排队退房，房价下跌成了最前沿的晴雨表。

　　去年12月份，笔者以《房价走势还需观察》为题写了一篇评论，那时笔者还处于一种对市场走势的朦胧状态中。到了今年4月份，笔者又写了一篇《房价将依市场规律调整》，此时已经在分析经济规律的基础上对房价走势有了比较清醒的认识。以上两篇评论均被央视《媒体广场》和其他媒体摘播和转载。现在到了2008年底，房地产市场仍然和隆冬一样处于低温状态，笔者认为有必要再将观察与分析的结果与读者分享。

　　关于房价走势，可从其自身运行规律和大环境两方面分析。中国房价推高从2004年开始，之前是缓慢走高，2004年以后是向上的直线越来越陡。从2005年起，中央政府开始出手调控房地产市场，但是压一次涨一次，因为当时中国正处于经济高速发展的阶段，同时有北京奥运的概念，国际环境也没有大的阻碍。但从经济规律上观察，从2005年至2006年开始，有两个指标已经开始预示房地产市场要出问题了，这两个指标，一个是房地产价格的上涨和家庭收入上升的差距越来越大，已经到了一个出现剪刀差的比例；另一个是房地产资金的注入越来越多，房地产的价格越来越高，造成了很多的非房地产行业的资金注入，从大城市到小城镇到处都在盖楼，所以库存越来越多，产生了大量的空置房积压。这两个指标越来越高，就预示着市场一定会发生变化。到2008年，当自身规律开始起作用时，又正好赶上美国“两房”的次级贷问题引发全球金融危机，内因与外因形成合力，使中国房地产市场在奥运会后迅速进入隆冬。笔者预测，从现在起到明年春夏，市场将成起伏状态，急速下跌已经在过去的三个月中完成，现在是考验房地产商和消费者的最敏感时期。

　　关于房地产商命运，苦日子恐怕还要过上一段时间，因为现在市场问题是近5年来累积的问题。目前中国每年有近8亿平方米的竣工量，但是今年的销售量不到6亿平方米，房地产专家认为，当前市场囤积的房子，在现状下两年的时间也消化不了。另外，部分在去年拼命增加土地储备的开发商，今年在经营上遇到很大困难。因此，前两三年风光无限的房地产企业，在隆冬中倒下（破产），将成为经济生活中的必然。在杭州，已经有开发商推出买楼零首付的办法，声称“只要签下合约，一分钱都不用出，这套房子就是你的了”。而这种做法无异于饮鸠止渴，不仅与国家金融政策相违，而且对开发商、对业主、对银行都风险极大。从这个例子可以看出，没有实力的开发商，面对困境，露出了黔驴技穷的本色。

　　全球金融危机还在“深化发展”，中国的房地产市场也还有许多新鲜的活剧要上演。对于消费者来说，最直观的是房价涨与跌。笔者认为，相对于在高价买下房的人，现在的观望与适时买入，取决于你的判断力。这就像股票市场，能在地板价大胆买入的人，都是有超常感觉的高人，但能掐准这个点的人少之又少。